Чим загрожує покупцеві нова ініціатива ріелторів?

На сайті РГР опублікований проект Закону про ріелторську діяльність. Якщо він буде прийнятий, як зміниться ринок нерухомості після цього? Чи буде він безпечніше? І куди подінуться приватники? Вони ж будуть як би поза законом, їм буде не можна працювати. Або «чорним» маклерів закон - не указ? Чи допоможе закон очистити професію ріелтора від того негативу, який накопичився (багато в чому завдяки приватникам) за останні роки? Чи врятує він професію ріелтора? І що ще необхідно зробити, крім закону, щоб до ріелтора ставилися краще і щоб слово «ріелтор» не викликало роздратування у населення? Такі питання журнал «Власник» поставив учасникам ринку нерухомості.

Микола Мазурін, віце-президент Російської гільдії ріелторів:
двоє підписують договорІногда здається, що прийняття будь-яких нових законів у регулюванні будь-яких видів діяльності тільки ускладнює і так непросту ситуацію. Так само і на ринку нерухомості. Буде потрібно чимало сил, енергії, волі і часу людей для налагодження роботи закону. Однак давайте згадаємо про те, з якими труднощами і проблемами стикаються звернулися до маклерам люди. Це втрата житла або придбання не того, чого хотів, обман і неможливість відсудити належить, здавалося б, по праву. Як ми можемо допомогти ошуканим людям? Це дуже складно. Такий у даний час ринок. Для того, щоб менше стикатися з непрофесіоналізмом, і необхідний закон.

Безумовно, при введенні закону ринок стане безпечніше, оскільки всі фахівці ринку нерухомості будуть працювати в рамках стандартів і правил, розроблених в першу чергу для дотримання інтересів населення. Громадські організації (саморегульовані організації) разом зі своїми страховими фондами, третейськими судами дозволять забезпечити діяльність на високому рівні і з високими гарантіями.

Куди подінуться приватники? Та нікуди не дінуться. Приватна особа може самостійно займатися своїм житлом і далі. Ніхто у нього цього права забирати не збирається. Питання в тому, що ми розуміємо під приватною діяльністю. Одна справа, коли приватна особа набуває, купує, шукає, оформляє для себе і для своїх родичів, інша справа, коли мова йде про тих, хто робить на цьому бізнес. Якщо ми займаємося бізнесом, ми вже не приватники, ми вже ІП, або ТОВ або ЗАТ, що вже передбачає відповідальність.

«Чорні маклери» не платять податки і не забезпечують безпеку тих, хто з ними працює, як і в будь-якій іншій сфері. Візьмемо таксистів, наприклад. Ми можемо зателефонувати в таксі або зловити машину з шашечками на дорозі. Де ризики вище? Можемо назвати останніх «чорними таксистами». Але чомусь ми їх так не називаємо. Саме поняття «маклер» вже давно не входить в ужиток ріелторського співтовариства. Це поняття зживає себе.

Необхідності ж рятувати професію «ріелтор» немає. Дана професія зміцнилася за 20 років свого існування в Росії, і дане її назва також все більш міцні позиції займає серед населення. Візьмемо інші професії. Ось слово «дантист» не прижилася, а «стоматолог» є. Так і «ріелтор». Це слово прижилося, а ось «маклер» немає.

Я б не сказав, що слово «ріелтор» викликає вже велике роздратування у населення. І в підтвердження тому - висновки ряду експертів про те, що до 70% всіх операцій на ринку нерухомості відбуваються шляхом звернення саме до ріелторів. Так, є певний негатив, але не більше ніж в будь-якій іншій сфері професійної діяльності.

Прийняття закону може значно поліпшити якість професійного середовища і їх роботи. Але не варто думати, що все буде добре і відразу. Будь-які цивілізовані ринки створюються непросто, формуються роками. Однак прийняття закону - це важливий крок до досягнення цивілізованого ринку нерухомості, який вже існує в більшості розвинених країн.

Андрій Хромов, президент Гільдії ріелторів Московської області (ГРМО):
У більшості розвинених країн системи регулювання економіки схожі на «гойдалки», які періодично займають положення від більшою мірою лібералізації і свободи підприємництва до більшої ступеня регулювання. На мій погляд, будь-розумне регулювання краще, ніж повна стихія.

Що стосується приватників: після прийняття закону він повинен чітко розділити тих, хто працює в правовому полі і хто займається незаконним підприємництвом.

Також він створює систему, спрямовану на підтримку прийнятного рівня кваліфікації фахівців.

Після прийняття закону всі, хто займається підприємницькою ріелторською діяльністю, повинні будуть дотримуватися стандартів практики, що розробляються і приймаються саморегулівними організаціями. Це позначиться на загальній якості роботи позитивно і буде поступово сприятиме зміні іміджу професії «ріелтор» в кращу сторону.

Микола Тюлень, генеральний директор АН «Сім пагорбів»:
Лазівка в проекті закону для приватних маклерів і дрібних контор, працюючих за рекомендаціями, видно неозброєним оком. У центр поставлений договір надання послуг, і законом регламентуються лише відносини, зумовлені цими договорами. Немає договору - немає і проблем, чи то пак внесків, навчання, сертифікатів, стандартів, страховок і т. п. Тим більше що в ст. 10 закону чорним по білому написано:

«Межа відповідальності ріелтора перед споживачем обмежений розміром винагороди ріелтора за договором надання послуг, якщо інше не встановлено рішенням суду».

І в чому різниця СРОшніка і «бомбили» в цьому випадку для клієнта?

Негатив по відношенню до ріелторам накопичився завдяки співробітникам великих компаній, рівень підготовки і «морально-вольові» якості яких часто викликають нарікання у клієнтів.

Професію врятує надана державою для приватних маклерів можливість просто легалізуватися і спокійно вести свій бізнес.

головний бухгалтер в оточенні папок з бумагаміДругімі словами, професію можуть врятувати тільки професіонали, а не чиновники від ріелторства. Правда, при цьому за бортом опиняться великі гравці ринку, що живуть за рахунок некваліфікованої праці сотень і тисяч своїх постійно оновлюваних співробітників. Вони це чудово розуміють і не допустять варіанти розвитку, при якому ключовою фігурою на ринку стає фахівець, а агентство виконує лише допоміжні функції, забезпечує ріелторів певним набором сервісів.

Даний проект закону написаний під їх (великих гравців) диктовку. З усіма наслідками, що випливають ...

Валерія Симонова, керівник юридичного департаменту компанії «Стройтрест-Нерухомість»:
чоловік у костюмі будує вежу з кубіковНа мій погляд, проект не має цілісної структурою, має численні технічні похибки, юридичні протиріччя і невідповідності чинного цивільного законодавства. З цієї та інших причин він неодноразово вносився на розгляд ГД РФ, починаючи з 1998 року, в 2002 році, і в останній раз був відхилений. За проектом висловлювалися Президент РФ, Рада Федерації і Держдума РФ. І все негативно, з тих же причин.

Відомостей про те, що цей закон набирає чинності з 1 січня 2012 року, у нас нема, нічим це не підтверджується. Проект «сирий», мабуть, ще в процесі розробки ряд положень можуть бути виключені, доповнені або змінені.

Таким чином, вважаю передчасним розмірковувати на тему змісту майбутнього закону, заснованого на такому відхиленому проекті.

Ірина Маркочева, юрисконсульт агентства нерухомості «Кутузовський проспект»:
Як юристу, мені здається, будь-яка сфера діяльності (банківська, будівельна, ріелторська тощо) повинна мати «свій» спеціальний закон, що регулює таку діяльність.

Основна мета проекту Закону про ріелторську діяльність, опублікованого на сайті РГР, в тому, що він намагається забезпечити єдину державну політику в галузі регулювання ріелторської діяльності, захисту прав та інтересів суб'єктів ріелторської діяльності та споживачів ріелторських послуг при здійсненні операцій з нерухомим майном.

плутанина з бумагаміВместе з тим виникають деякі запитання після ознайомлення з проектом закону:
1. Чи не буде плутанини з-за розбіжностей між поняттями «споживач», зазначених у ст. 3 проекту закону (споживач - фізична, юридична особа або індивідуальний підприємець, які уклали з ріелтором договір на надання ріелторських послуг) і за законом РФ від 07.02.1992 N 2300-1 «Про захист прав споживачів», за яким споживач - громадянин, який має намір замовити або придбати або замовляє, що купує або використовує товари (роботи, послуги) виключно для особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності?

2. Як бути з положеннями проекту закону про те, що «ріелтор зобов'язаний бути членом однієї з саморегульованих організацій ріелторів за місцем взяття на податковий облік»? В іншій статті проекту закону зазначено, що «ріелтор зобов'язаний бути членом СРО ріелторів, що діє на території, до якої відноситься місце його постановки на податковий облік ріелтора».

Що робити, якщо в місці постановки на податковий облік буде тільки одне СРО ріелторів? Чи не буде це одне СРО служити способом позбавлення від конкурентів при прийомі та виключення з членів СРО, при атестації фахівців, при перевірках ріелторських фірм, при визначенні заходів дисциплінарної відповідальності ріелторів? Чи буде можливе створення багатьох СРО на одній території?

3. Чи не буде витоку інформації з бази клієнтів та / або випадків відведення клієнтів від перевіряється співробітниками СРО ріелторської фірми до іншої фірми, якій цей співробітник благоволить або яка йому оплатила такі послуги?

студенти в комп'ютерному классеЕслі проект закону буде прийнятий в такому вигляді, то, швидше за все, кількість ріелторських фірм різко зменшиться, зникнуть невеликі агентства, які не зможуть платити за нав'язане законом обов'язкове навчання співробітників саме у спеціально створюваних для цих цілей акредитованих навчальних закладах, за атестацію своїх співробітників, за обов'язкове страхування професійної відповідальності ріелтора при здійсненні ріелторської діяльності, вступні та членські внески в саморегульовані організації (СРО) ріелторів, в яких обов'язково потрібно бути.

Природно, вартість ріелторських послуг різко зросте, більшість ріелторів перекладе на клієнтів свої витрати, які вони понесуть у зв'язку з введенням такого закону.

У Москві, думаю, буде створено не одне СРО ріелторів, ріелторські фірми будуть по можливості самі вибирати собі СРО ріелторів, членом якої вони будуть.

Це важливо в тому числі і для збереження конфіденційності інформації, яку співробітники СРО ріелторів будуть отримувати при проведенні планової та / або позапланової перевірки.

Цікаво, як бути з такими взаємовиключними вимогами проекту закону: з одного боку, ріелторська фірма не повинна «розголошувати конфіденційну інформацію, отриману від споживача у ході надання послуги», з іншого боку, ріелторська фірма зобов'язана «у випадках, передбачених законодавством Російської Федерації, надавати копії договорів про надання ріелторської послуги, документи і звіти про хід надання даної послуги або міститься в них правоохоронним, судовим, іншим уповноваженим державним органам на їх вимогу »?

Якщо ж під іншими уповноваженими державними органами закон буде розуміти податкові органи та / або Росфінмоніторинг, то вважаю, що різко зменшиться кількість квартир, що відчужуються через ріелтерські фірми, що працюють за даним законом, що перебувають у власності менш трьох років, власники яких не готові показати повну реальну (ринкову) ціну нерухомості.

Ст. 5 проекту закону проголошує, що «особа, яка надає ріелторські послуги в порушення цього федерального закону, несе передбачену законодавством відповідальність». При цьому ніяка відповідальність даним законом не передбачена. Звичайно, існує адміністративна відповідальність, необтяжлива в матеріальному плані ...

Але головним нововведенням і єдиною світлою плямою проекту Закону про ріелторську діяльність є права ріелтора, передбачені ст. 9 проекту, які нарешті допоможуть ріелторам легально здійснювати перевірки квартир у період підготовки до операції, а саме:

Ріелтор має право:
• отримувати від органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, інформацію про зареєстровані права на об'єкти нерухомості;
• отримувати від органів внутрішніх справ інформацію в обсязі відомостей обліку реєстрації громадян за місцем проживання та перебування і зняття з нього;
• отримувати від органів житлово-комунального господарства та організацій, що здійснюють експлуатацію об'єктів житлового та нежитлового фондів інформацію в обсязі відомостей, що включаються до ведуться зазначеними органами будинкові книги;
• отримувати від органів соціального забезпечення інформацію в обсязі відомостей, необхідних для встановлення характеру і змісту прав на нерухоме майно осіб, які належать до особливих категорій громадян (неповнолітніх громадян та інших осіб, визнаних у встановленому порядку обмежено дієздатними або повністю недієздатними, інвалідів, пенсіонерів) ;
• отримувати від органів реєстрації актів громадянського стану інформацію в обсязі відомостей, що включаються в журнали реєстрації актів громадянського стану.

При цьому, правда, не вказано, що всі ці органи зобов'язані надавати інформацію ріелторам. Тобто попросити надати інформацію ріелтор має право, але ніхто йому нічого не зобов'язаний надавати, за винятком даних про зареєстровані права на об'єкт нерухомості, які носять відкритий характер і надаються всім за пред'явленням паспорта та квитанції про оплату.

Куди подінуться приватники? Нікуди вони не подінуться, як працювали, так і будуть продовжувати працювати, причому кількість їх, вважаю, теж зросте у зв'язку зі зменшенням кількості агентств нерухомості.

Але зате з прийняттям закону ріелтор-приватник цілком може виправдовуватися тим, що працює нелегально тому, що не здатний потягнути такі величезні витрати, які передбачені законом. Або буде складати казочки, що колись працював ріелтором в агентстві нерухомості, і тепер по старій дружбі (або як далекого родича) його попросили допомогти друзі або родичі у вирішенні їхніх квартирного питання, тому він і допомагає їм при здійсненні угоди / угод.

Чи допоможе закон очистити професію ріелтора від того негативу, який накопичився (багато в чому завдяки приватникам) за останні роки? Хотілося б у це вірити.

Михайло Грін, віце-президент комітету по форумах FIABCI (повноважний представник ООН з питань нерухомості):
Якщо закон буде прийнятий в такому вигляді, в якому він опублікований, то він наділяє правами СРО, які обмежують права ріелторів - фізичних осіб. А це, на мій погляд, прямо суперечить Конституції Росії. Крім цього, постає питання взагалі про необхідність цього закону.

Політика лібералізації ринкової економіки, успішно проведена Президентом РФ і Урядом РФ, призвела до скасування ліцензування в більшості видів діяльності, а цей закон повертає нас до поборів у вигляді внесків з боку учасників ринку нерухомості. Це обов'язково позначиться на ціні послуги. За все в підсумку платить споживач. Закон про СРО в будівництві визволив від необхідності бути в СРО та скасував ліцензування таких видів робіт, які не впливають на безпеку громадян, наприклад, обклеювання шпалерами або фарбування радіаторів. Що стосується угод з нерухомістю, то головні ризики пов'язані з процедурою реєстрації нерухомості, а це лежить в юрисдикції державних органів реєстрації - ФРС. Незрозуміло, що тоді може регулювати СРО? Якщо ціну послуги, то тут регулятором є ринок, і авторам треба почитати Адама Сміта чи Маркса.

За недовгу історію становлення сучасної, суверенної Росії в свідомість кожного громадянина прийшло розуміння того, що без перемоги над корупцією нам не вирватися на привабливу для інвесторів країну.

Нарешті всі закони стали проходити перевірку на корупційну складову. Пропонований РГР закон надає величезні можливості для корупціонерів. Це не тільки компрометує професійне співтовариство, але й ставить під загрозу національні пріоритети Росії.

Всі представники професійних співтовариств, що працюють за принципами саморегулювання, спочатку створили державні (!) Освітні стандарти, які пройшли перевірку в державних вузах, були прийняті ними, зробили випуски протягом 10-20 років. І зазначу, що в кожному регіоні за такими програмами працюють мінімум 3-5 вузів, що мають державну акредитацію. Прикладами є: аудитори, будівельники, оцінювачі, арбітражні керуючі та ін Але на ріелтора ніде не вчать подібним чином. Тільки на курсах. Зміст курсів - маркетинг, правові основи, організація продажів. Треба починати формувати зміст навчальних програм, проводити експертизу Міністерства освіти, впроваджувати їх в державні вузи, дивитися на результати випусків. І тільки після цього виходити із законодавчою ініціативою про регулювання цієї галузі. Але підкреслю: я не бачу проблем у сфері регулювання. Є тільки зловживання, а з ними є кому боротися. Це завдання держави!

Костянтин Манченко, керівник компанії «Теремок» (Пушкіно), віце-президент Гільдії ріелторів Московської області:
Закон про ріелторську діяльність перш за все спрямований на формування цивілізованого ринку нерухомості. Можна згадати, що коїлося на ринку нерухомості до введення ліцензування ріелторської діяльності. А що стало після скасування ліцензування ... Складається враження, що тільки ледачі не займаються операціями з нерухомістю.

Законом чітко визначені права та обов'язки ріелтора, що, на мій погляд, підвищить статус професії. Для того щоб ринок став безпечнішим, за виконанням закону повинні стежити і компетентні органи (як це було при ліцензуванні: прокуратура і ВБЕЗ).

Назвався ріелтором - будь добрий працювати за законом і стандартам РГР. Не хочеш виконувати вимоги закону - не маєш права займатися ріелторської діяльністю. А приватники і «чорні» маклери в силу нашого російського менталітету нікуди не подінуться. Однак якщо ріелтори будуть професійно виконувати свої обов'язки, то їх число зменшиться.

Костянтин Барсуков, заступник генерального директора «РЕЛАЙТ-Нерухомість»:
Той факт, що закон потрібен, на мій погляд, незаперечним. Зараз ріелторська діяльність ніяк не регламентована, і тому назвати себе ріелтором може хто завгодно. При цьому таке самоназва жодним чином не зобов'язує до дотримання будь-яких стандартів роботи, яких зараз на законодавчому рівні немає.

Що ж стосується питання про те, як саме зміниться ринок нерухомості після прийняття такого закону і чи стане він безпечніший, я відповісти на нього не можу, тому що поки не розумію, в якій редакції цей закон буде прийнятий. Зрозуміло, що завдання щодо стандартизації роботи ріелтора в тому чи іншому вигляді цей закон виконає. Що вже добре. Але ось безпеку споживачів залежить у тому числі і від такої важливої функції, як юридична перевірка квартири, яку сьогодні в тій чи іншій мірі виконують ріелтори. Зараз у ріелторів немає законних підстав для отримання більшої частини інформації, необхідної для такої перевірки. Зрозуміло, що ріелтори «викручуються» з цієї ситуації різними способами. Але все це в звичайно рахунку погіршує якість перевірки. І якщо б Закон про ріелторську діяльність дозволив ріелторам відкрито отримувати інформацію в держорганах - це б безумовно підвищило безпеку операцій з нерухомістю.

Чи допоможе закон очистити професію ріелтора від того негативу, який накопичився? Я б не став говорити, що негатив накопичився тільки завдяки приватникам. Агентства нерухомості «постаралися» не менше. Тому одним тільки введенням закону не вдасться виправити негативне сприйняття ріелторів споживачами. Закон про ріелторську діяльність - це всього лише інструмент, який може дати таку можливість. А виправлення негативу залежить від того, як цим інструментом будуть користуватися представники професійної спільноти. Якщо закон буде жорстко регламентувати таке правило: порушив стандарти, обдурив споживача - виключений з галузі, тоді він допоможе. Якщо ж порушення стандартів не буде призводити ні до яких заходів, то ситуація ніяк не виправиться, і цей закон буде всього лише черговою декларацією, що не має ніякого впливу на галузь.

Леонід Муравин, заступник генерального директора агентства нерухомості «Тріумфальна арка»:
Прийняття Закону про ріелторську діяльність, безумовно, буде мати революційне значення для всього ріелторського співтовариства. Цей факт, безперечно, додасть значимості нашій професії і послужить суспільному визнанню важливості ріелторської діяльності.

Ринок стовідсотково стане менш криміналізований. Безпека клієнтів підвищиться. З ринку нерухомості будуть змушені піти так звані «чорні маклери». Звичайно, не всі. Залишаться зовсім вже «безбашенні». Їм і закон не указ. Але у клієнта буде вибір: звернутися в легальну компанію, діяльність якої регламентується законом Російської Федерації, або на свій страх і ризик, під свою повну відповідальність віддатися в руки приватного маклера, що працює без керма і без вітрил, який грунтується на критерії «працювати треба по поняттями ».

Новий закон, звичайно ж, ніяких преференцій «чорним маклерам» не дає. Питання лише в тому, як буде виглядати механізм визнання легітимності (або нелегітимності) тієї чи іншої компанії або приватної особи. Не зовсім зрозуміло, як, де і ким буде встановлюватися відповідальність осіб, що не відповідають вимогам цього закону, але здійснюють ріелторську діяльність? Як, де і ким будуть застосовуватися каральні заходи щодо порушників? І які заходи? Необхідно буде паралельно внести зміни в інші нормативні акти. В іншому випадку «чорним маклерам» ніщо не завадить продовжити свою протиправну діяльність. Споживач ріелторських послуг буде сам вирішувати, до кого звертатися.

Будь-який закон, тим більше такий значущий, повинен серйозно обговорюватися. Перед тим, як до Держдуми піде остаточний варіант тексту, його потрібно ще і ще раз перевірити. Навіть з побіжного погляду видно, що є недоробки. Наприклад, ст. 8 закону передбачає порядок визначення ціни продажу. Як і ким це може бути настільки жорстко визначено? На якому етапі підготовки до угоди?

Або ось ще питання: «... експертна оцінка змісту правовстановлюючих та інших документів, необхідних для здійснення операцій з нерухомим майном і видача рекомендацій стосовно доведення їх до вимог, пропонованих чинним законодавством ...». М'яко кажучи, це некоректна формулювання. Судіть самі: це ж як це ми зможемо довести (тобто піддати додатковому зміни) до вимог, що висуваються чинним законодавством, правовстановлюючий документ? Хто ж нам дасть право вносити зміни до правовстановлюючі документи? Адже він тому й правовстановлюючий, що він встановлює право.

Час йде. Розмови про легітимність нашої професії перестали бути просто розмовами. З'явилася перша редакція Закону про ріелторську діяльність. Рано чи пізно його приймуть. І стане людям після цього простіше і краще жити і працювати. Принаймні, ми в це віримо.

http://sob.ru/issue-12-4954-1.html