Чим загрожує новий податок на житло?

Про необхідність поповнення держбюджету за рахунок податків влади говорять уже давно, але тільки сьогодні стало відомо, що першою «ластівкою» все-таки стане новий податок на нерухомість.

Причому, судячи із заяв президента, в режимі «експерименту» він буде введений в ряді регіонів вже наступного року. Всеросійський «старт» - 2013 рік. Чим це загрожує кожному росіянину, спробували прорахувати експерти ринку нерухомості.

Президент Росії вважає за необхідне почати «обкатку» нового податку на житлову нерухомість вже з майбутнього року, але тільки в тих регіонах, де на той час має завершитися кадастрова оцінка об'єктів капітального будівництва. Якщо судити за даними Мінекономрозвитку, то експериментальним майданчиком можуть стати 12 регіонів країни. Це - Башкортостан, Татарстан, Краснодарський край, Красноярський край, Іркутська, Калінінградська, Кемеровська, Нижегородська, Ростовська, Самарська, Тверська і Калузька області.

«Поняття« ринок »і« справедливий податок », якими користуються чиновники, намагаючись пояснити« користь »від нововведення, діаметрально протилежні за суттю»
Ніхто з експертного співтовариства не сперечається з тим фактом, що новий податок необхідний, а методика оцінки вартості житла по БТІ не має нічого спільного з ринком цін на квартири та будинки. Але в той же час жоден з експертів, опитані ВЗГЛЯД-Нерухомістю, не зміг чітко сформулювати механізм нового податку, точніше, суму, яку держава збирається стягувати з кожного росіянина.

«Основна проблема не стільки в кадастровій оцінці всього величезного житлового ринку Росії, - говорить гендиректор консалтингового агентства« М.І.П.Р. »Геннадій Авер'янов. - По суті, держава має через не один, а два нових механізму оподаткування. Дуже спірне положення про те, що саме податок буде сприяти виходу всього житлового ринку на ринкові відносини, здешевить вартість квадратних метрів і взагалі стане «благом» для всіх, але платити більше не доведеться. Це суперечить всьому, що тільки можна прочитати в «розумних книгах» з економіки. Такого не буває і бути не може. Або платити більше, або - це не ринок і не «благо».

«Заганяє в глухий кут і не дозволяє робити оцінки нововведенню той факт, що влада пропонує відразу два механізми збору - з натуральним вирахуванням і залежно від оціночної вартості, - коментує останні новини аналітик бюро« Інвестиційна компанія «Будинкоуправління» Євген Свібло. - Найбільш туманна позиція «податкові відрахування», так як він припускає дуже чіткий механізм розрахунку, як вартості конкретного метра в конкретному будинку і квартирі, так і того, за скільки метрів платити не доведеться. У нас величезна країна, величезний ринок житла, частина якого, причому, дуже велика, відноситься до категорій «старе» або «аварійне». Чи буде платити громадянин, який живе в будинку, який ніколи не бачив ремонту, платити стільки ж, скільки власник новобудови або «міцної сталінки» - не ясно. Чи буде платити, умовно кажучи, житель Уралу стільки ж за свої «квадрати», скільки москвич - не ясно. Якщо це будуть різні суми, то на якій підставі? Запитань поки що більше, ніж відповідей у ​​заявах владних структур ».

Газета «Перехрестя» наводить розрахунок нового податку для Калуги, який зробив професійний оцінювач житла. «Сьогодні інвентарна вартість житла визначається за методологією 1969 року, - каже Микола Фокін. - Фахівці вираховують собівартість будівництва квадратного метра конкретного будинку, і залежно від метражу квартири, визначається її інвентарна вартість, з якої розраховується податок. Причому враховується рік споруди і ступінь зносу будинку ».

Зараз ставка податку на майно становить від 0,1 до 2% від інвентарної вартості і визначається місцевою владою. Розмір нової ставки поки невідомий, але вже висловлюються пропозиції зробити збір дорівнює 0,1% від ринкової вартості нерухомості. «Якщо перекладати ставку на живі гроші, то вийде, що, наприклад, за трикімнатну квартиру в центрі Калуги інвентарної вартістю до 500 тисяч, а ринковою - 3 мільйони рублів доведеться заплатити близько 3000 рублів на рік, - говорить експерт. - При тому, що зараз калужане платять за таку квартиру приблизно 1500 рублів ». Але це - податок тільки за нерухомість, а новий податок буде включати в себе ще й плату за землю, причому з тієї ж самої ставкою - 0,1%, говорить оцінювач. Розраховуватися ця ставка буде з вартості, яку в ці дні визначають кадастрові органи Калуги. Але вже й так зрозуміло, що платити доведеться більше всім.

Як повідомляла раніше газета ВЗГЛЯД-Нерухомість, так званий «натуральний вирахування» пропонує Мінекономрозвитку. Цей вид податку припускає, що від площі квартири буде робитися певний відрахування, за який людина не будуть платити. Наприклад, він буде дорівнює 50 квадратним метрам, а за всі надлишки треба буде доплачувати. Залежно від категорії житла та кількості прописаних на цій площі людей.

Цей варіант націлений, за задумом його авторів, на те, щоб живуть у скрутних умовах платили менше.

Другий варіант - це стягування податку залежно від оціночної вартості житла.

Пропозиція фахівців Мінфіну не передбачає будь-яких пільг, але по суті, як кажуть експерти, є абсолютно ринковою, причому настільки, що країна до нього просто не готова.

«Саме поняття« ринкова ціна »досить умовно, - вважає директор« Бюро інформаційної підтримки інвестицій »Віктор Щербаков. - Вона ж не стабільна. Мінрегіон каже, що раз на рік вона буде переглядатися. На підставі чого? Бюлетенів про купівлю-продаж житла? Фактичних сум угод? Але всім відомо, що не більше 5% продавців і покупців не вписують в контракти істинних цифр угоди, воліючи хитромудрі схеми з банківськими осередками, тобто з доплатою «чорним налом». Питання одне - як визначити цю ринкову вартість? ».

Що стосується першого варіанту розрахунку податку, то влада заспокоюють, заявляючи, що права малозабезпечених верств населення будуть захищені. Передбачається, що квартири площею до 55 квадратних метрів і ділянки землі до 6 соток будуть обкладатися податком за нульовою ставкою. Тобто за них не доведеться платити нічого. Але в базі даних БТІ по Москві, наприклад, число таких квартир не більше 12%. Якщо більше хоча б на сантиметр, то це означає, що платити все ж доведеться. До речі, більшість пенсіонерів живе саме в такому житлі. Нагадаємо, що навіть десяті частки метра позбавляють власників «податкового імунітету».

«Для мене не зрозуміло, чи буде податок різним для різних категорій житла, - говорить керівник ріелторської московської компанії Віктор Овчинников. - Скільки треба буде платити за економ-клас і за «бізнес». Інша складність - те, що вважається в Москві «типовим» житлом, наприклад, квартира в 70-80 метрів, в провінції вважається «дорогими хоромами». Платити за них доведеться однаково чи ні? »

Не розуміє, як буде стягуватися податок навіть в «пілотних» регіонах і президент Гільдії ріелторів Росії (РГР) Григорій Полторак. «Головне те, що податок не повинен торкнутися малозабезпечених, а сама конструкція повинна бути такою, щоб не ставила метою отримання грошей в бюджет, а метою було пожвавлення і активізація ринку», - сказав він в інтерв'ю РИА-Новости. - Скрізь треба шукати «золоту середину», але однозначно основне навантаження повинна бути на власників дорогого житла ».

«Позиція« нехай багаті платять більше »теж не можна назвати справедливою, якщо держава каже саме в категоріях моральних, - коментує Євген Свібло. - Чому, власне, «нехай вони і платять більше»? Треба говорити не про «більше», а про об'єктивну оцінку метражу займаного житла незалежно від числа прописаних на одній житловій площі. Але тоді і бідним доведеться розщедритися. Держава не може допустити цього, але й усидіти на двох стільцях теж не зможе ».

На думку експертів, податок на нерухомість надасть неабиякий вплив на весь ринок житлової нерухомості. По-перше, податок неминуче призведе до того, що не дуже забезпечені власники «зайвих» метрів будуть міняти або продавати житло. У Росії середнім вважається метраж на людину на рівні 15 квадратних метрів, що в 3-3,5 рази менше, ніж у Європі, і в 4,5-5 разів - ніж у США. А доведеться і цей показник зменшувати. Іншого варіанту для більшості просто не залишиться, враховуючи низькі доходи росіян.

Геннадій Полторак вважає, що податок повинен пожвавити ринок, а відбуватися це буде за рахунок тих, у кого є надлишки нерухомості. «З точки зору світової практики - це неправильно. Вони будуть змушені запускати їх в оборот - продавати або здавати в оренду і якщо податок буде правильний - це має стимулювати ринок », - вважає він.

Крім цього, продовжує Полторак, такий податок вплине на ліквідність деяких об'єктів, адже тепер люди будуть більш обачно ставитися до покупки зайвих 1-2 тисячі метрів, «хоча ті, хто купує палаци, не замислюються над цим».

У «Інком-Нерухомості» вважають, що новий податок на нерухомість позначиться на обсягах попиту. «І чим раніше він буде введений, тим раніше ми відчуємо наслідки. Навіть якщо величина вирахування становитиме 0,1% від ринкової вартості, частина власників, хай і не велика, в основному це стосується пенсіонерів та малозабезпечених сімей, задумається про більш скромному житло », - говорить він.


«Податок знизить число інвестиційних угод з житлом, - вважає гендиректор аудиторської компанії Ольга Свершнева. - Більше квартир піде в оренду, причому, що відносяться до категорій «бюджетних». Значить, за рахунок збільшення частки "поганих" знімних квартир зросте вартість оренди на якісне житло, тому що його буде менше. Це ж категорія житла підстьобне ціни продажів у «хороших» будинках. Тобто, податок зіграє роль «переділу і прискорювача ринку», причому, не на користь бідних верств населення. Поняття «ринок» і «справедливий податок», яким одночасно користуються багато чиновників, які намагаються пояснити «користь» від нововведення, діаметрально протилежні за суттю. І не треба займатися самообманом, а краще чітко пояснити, скільки і за що саме буде платити ».

Генеральний директор Penny Lane Realty Георгій Дзагуров сказав РІА-Новини, що «у розумної людини не може бути ніяких протиріч в голові по відношенню до податку на нерухомість або розкіш, тим більше в Росії». «Нам дуже сильно пощастило жити в Росії, адже у нас висока прибутковість від використання нерухомості. Ось в Америці 4% отримують від здачі в оренду житла, 1,5% забирає податок - ось і залишилося 2,5%. І всі задоволені. Так що нічого страшного в цьому у нас немає », - говорить експерт.

Втім, цю думку - дуже приватне, з яким не згодні багато ріелтори. Простий розрахунок: 3-кімнатна квартира в «доброму» районі Москви площею в 75-80 метрів коштує сьогодні не менше 500 тис. доларів. «Дохідність від здачі складе не більше 5% (при наявності якісного ремонту її можна здати в оренду за 1,8-2,2 тис. доларів), - говорить ріелтор столичного бюро нерухомості Олена Промислова. - Це - не рахуючи податку. Так що, щодо «нічого страшного у нас немає» шановний експерт не прав. Немає у нас в країні супердоходів від оренди. Окупність покупки такої квартири складає півтора-два десятки років. Про який надприбутки тут можна говорити? »

Є думка, що від податку виграють ріелтори і забудовниками. Мовляв, вони отримають додатковий важіль впливу на малозабезпечених, які мають великі квартири в престижних районах міста. Ріелторам - дохід від перепродажу, будівельникам - здешевлення витрат на розселення будинків під знос і зведення на їх місці нових. Але так чи інакше, переділ ринку не здешевить його, а призведе, швидше, до зростання цін, вважають багато хто з опитаних ВЗГЛЯД-Нерухомістю експертів ринку житла.
www.zagorodna.com