Чи може дорогий ремонт зробити квартиру елітної?

Багато власників квартир в сталінських будинках, розташованих в межах Садового кільця, провівши дорогий ремонт, виставляють своє житло на продаж як елітного. Але не всі експерти схильні зарахувати житло з високоякісної обробкою навіть у будинках всередині ЦАО до елітних квартир. І підстав для цього чимало.

Для досягнення вищого статусу
Звичайно, строго фіксованих критеріїв, за якими можна було б визначити ступінь елітності тієї чи іншої квартири, поки не придумано. І поки що доводиться користуватися найзагальнішими і часом розмитими поняттями. Однак місце розташування будинку і житлових квадратів у ньому, безумовно, один з найважливіших чинників високого класу. У столиці є райони, які користуються найбільшим попитом. Патріарші Ставки, Якиманка, Арбат, Тверська, Фрунзенська набережна завжди привертали заможних покупців. В елітні райони перетворюються Плющиха і Хамовники. На даний момент 90% нерухомості вищого сегмента сконцентровано саме в межах Садового кільця. І наймасштабнішим проектом у цьому відношенні є «Золота миля» на Остоженке. Інша справа, що сучасні новобудови в історичних районах нечисленні, а нових у найближчому майбутньому поки і не передбачається. Хіба що прогнозується високий попит на елітне житло в проекті «Золотий острів», який буде зведений на місці кондитерської фабрики «Червоний Жовтень».

Старий же житловий фонд сталінських, хрущовських та брежнєвських часів, як то кажуть, залишає бажати кращого. Звичайно, якісь будинки відреставровані, якісь капітально відремонтовані, але збереглися планування квартир в більшості своїй під розряд елітності все одно не потрапляють. І навіть якщо власники об'єднують зусилля, ремонтують під'їзд, організовують закриту парковку і наймають охорону, не завжди їх квартири набувають елітний статус. Необхідний ще відповідний дизайн, якісна і дорога обробка, а якщо житло здається в оренду, то відповідні меблі і обстановка. Теоретично, на думку експертів, проект квартири, рівний по дизайну і обробці елітним площами, може з'явитися в будь-якому будинку. Проте різниця між квартирами в звичайному будинку (навіть з елітним дизайн-проектом) і в будинку самого верхнього сегмента все одно принципова. У другому випадку вартість обробки категорії de luxe завжди додається до вартості самої квартири. Капіталізація нерухомості в такому випадку може не тільки рівнятися доданої вартості, але і перевищити її на 10-30%. У звичайному ж будинку цього не станеться. Більш того, при перепродажу такої квартири або здачі її в оренду може виявитися, що всі новації та поліпшення, зроблені в ній, в кращому випадку будуть враховані або за мінімальною ціною, або як не зовсім обов'язкові, а в результаті і зовсім виключені з прайс- листа.

«Робити ж ремонт" під еліту "в панельках, а також у будинках сталінського або" цеківський "фонду, навіть незважаючи на те що вони розташовані в елітному окрузі в межах Садового кільця, - проект у фінансовому плані завідомо безуспішний, - ділиться своєю думкою Наталія Дабсон, директор з розвитку департаменту елітних квартир компанії Paul `s Yard. - Якщо говорити про будинки бізнес-класу і класу економ, то тут доцільність висококласного ремонту - тема для елітного покупця також абсолютно нецікава. І для власника як актив такий проект також ніколи не стане ліквідним. При продажу квартири сума вкладення в обробку de luxe ніколи не буде компенсована. Хіба що може мати сенс актуальність такого ремонту тільки "під себе" ».

Важливими елітними факторами стають інфраструктура житлового комплексу, транспортна доступність, якісна інженерна «начинка», підземний паркінг, нарешті, високий рівень комфорту і безпеки, які гарантуються тільки в новобудовах. Таким чином, елітної квартири в звичайній сталінці без паркінгу та охороняється прибудинкової території, та до того ж з усіх боків оточеній панельними будинками, в ринковому розумінні просто не може бути.

Престижна історія

Проте в Москві чимало об'єктів житлової нерухомості з довгою історією. І хоча більшість цих будівель числяться в розряді ветхих, серед покупців вони вважаються значущими і престижними. Наприклад, дореволюційні особняки, в яких проживали імениті дворяни, багаті купці, державні діячі та інші популярні персони царської Росії. У цьому відношенні завжди буде попит на квартири в «легендарних» будинках: у Романової (№ 3 та 5) або в гранатному провулках (№ 10), на Поварской вулиці (№ 20) або у висотці на актори площі. Що не кажи, а будівлі з давнім минулим завжди знайдуть свого покупця, що цінує не тільки історію, а й будь антикваріат.

У розряд ексклюзивної нерухомості експерти зараховують і квартири, в яких проживали люди з відомими прізвищами радянського періоду. Досить часто після реставрації таке житло стає елітним і його вартість практично впритул наближається до вартості квартир у новобудовах з розкішними плануваннями, та до того ж в історичній частині міста. Але знову ж таки, купуючи за нечуваними цінами квадратні метри з довгим минулим, клієнт покриває націнку за старих часів і раритет. Але не завжди при цьому доплачує за комфорт.
килим на сходах

При цьому потрібно бути впевненим, що особняк, в якому розміщується квартира з претензією на елітність, міська влада не задумає зносити або не затіє в ньому генеральну реконструкцію. Історична квартира різко втратить у ціні і, відповідно, в статусності, якщо на дворової території будинку будуть зрубані дерева, а газон перетвориться на заасфальтовану автостоянку. У випадках же, коли перспектива історичної будови зрозуміла і сприятлива, його власники мають право самостійно реставрувати об'єкт і перевести в статус клубного елітного будинку. У Москві існує чимало прикладів, коли в таких будинках квартири викуповувалися невеликою кількістю мешканців (5-10), які й ставали інвесторами грамотної реконструкції та капітального ремонту будинку. Зовнішній архітектурний вигляд тільки реставрувався, зате всередині проводилися роботи із заміни і посилення несучих конструкцій, замінялася інженерія, вікна, ліфти. Більшість власників таких квартир намагалися відтворити і дореволюційний дизайн внутрішніх приміщень, який би відповідав історичному статусу будівлі. У той же час експерти відзначають, що власники квартир, поскупившись на ремонт житла і вдома, можуть сотні разів повторювати слово «цукор», але солодше від цього не стане, і їх житло ніколи не потрапить в розряд de luxe. Так само як не стане елітної квартира навіть у центрі міста, якщо по сусідству на сходовому майданчику залишилася хоча б одна комуналка.

«Ще одним фактором, який характеризує елітне житло, є однорідність статусу мешканців, - говорить Наталія Ракова, генеральний директор АН Great reality. - Той самий горезвісний людський фактор. Можливо, це і не найважливіша складова елітності, але в деяких будинках людина, скільки б він не старався, так і не зможе купити квартиру, якщо збори мешканців не визнає його соціальний статус гідним ».

Список «староелітних» будинків досить великий. Їх можна побачити на Остоженке, Сретенці, Чистих і Патріарших ставках, у провулках Тверській, Арбата, в Замоскворіччя. Повністю реконструйовані квартири тепер мають своїх власників. До охорони таких будов залучаються не бабусі-консьєржки, а досвідчені співробітники охоронних фірм. І треба зауважити, що історичне елітне житло хоч і не часто, але все ж періодично виходить на вторинний ринок продажів.
Елітка первинна спочатку

Як свого часу зауважив головний аналітик Російської гільдії ріелторів, професор Геннадій Стерник, при визначенні елітності конкретної квартири потрібно враховувати, про який із сегментів ринку йде мова. І якщо аналізується престижний і дорогий об'єкт на первинному ринку, то в такому будинку вже по суті не має бути неелітного житла. Можна, звичайно, «пробачити» новобудові кілька невдалих по планувань апартаментів, але будинок з просторим паркінгом, цілодобово охороняється все одно вважатиметься елітним. До того ж у 90 випадках зі 100 квартири на первинному ринку продаються без ремонту і з вільними плануваннями. Так що, якщо у покупця є смак і почуття міри, безсумнівно, таке житло стає райським куточком. А за умови, що якість будівництва будинку і його розташування потрапляють під характеристики елітної нерухомості, то і квартири в ньому вже в момент первинного продажу автоматично зараховуються до вищого сегменту. Зовсім інша справа - вторинний ринок, де нерідко окремі приміщення в рядових будівлях або в спальних районах столиці при продажу виставляються як елітні. Так, якість ремонту в таких квартирах може бути просто шикарним, види з вікон на обидві сторони будинку - запаморочливими, але якщо під основою немає паркінгу, територія будинку не обнесена огорожею, а біля під'їзду чергує сторож-пенсіонер, такий будинок, а відповідно, і будь-яка квартира в ньому навіть в розряд бізнес-класу не потрапить.

Потрібно відрізняти просто дорогу житлоплощу від елітної. «Купуючи житло класу люкс, покупець отримує не тільки приміщення, а сферу свого життя, певний соціум. Наприклад, реконструйований лофт в історичному центрі або пентхаус навіть у будинку бізнес-класу, але побудований нехай не в центральному, але престижному районі, автоматично отримують статус елітного житла. І справді, «квартира на даху» висотного будинку практично за всіма параметрами підходить під статус елітності. Пентхаус завжди має окремий вхід, високі стелі, велику площу приміщення і унікальні види з вікон, які виходять на три, а то й чотири сторони. Природно, повинні бути дотримані і інші вимоги щодо комфортності до всього будинку і дворовому простору.

www.zagorodna.com