Болгарія: інвестуємо з розумом

Найпопулярніший у зарубіжних покупців нерухомості напрямок - Болгарія - привертає не фінансовою стабільністю і бажанням заробити. Разом з тим, нікому не хочеться, тільки купивши, зрозуміти, що в грошах ти прогадав. Отже, чи можна сьогодні не просто придбати щось в «колишній 16-й республіці СРСР», але і заробити ... Національна ситуація

Болгарія , як і більшість країн Східної Європи , подолала всі стадії інтересу до своєї нерухомості - і , як наслідок , всі стадії зміни цін . Наприкінці 90 -х країною зацікавилися іноземні інвестори : низькі ціни , море , комфортний клімат ... Тисячі європейців , в першу чергу англійців та німців , подумали : «А чому б і ні»?

Під їх чуйним наглядом , з початку XXI століття почав формуватися сучасний ринок нерухомості Болгарії . На найбільших курортах з'явилися житлові комплекси і апарт -готелі . До невпізнання змінилися Сонячний берег і Золоті піски , а слідом за ними і невеликі селища уздовж берега Чорного моря. Почала розвиватися інфраструктура . Пішов зростання цін .

У 2002-2003 році вартість квадратного метра в країні становила € 250-300 , а вже до 2007 року вона дорівнювала € 1000 . Це був пік ...

Криза не обійшла увагою ринок житла Болгарії , країна переживала його неголосно , але дуже болісно. З початку рецесії болгарське житло в середньому знецінилося на третину. У 2008-2010 роках , спостерігався істотний спад , коли квадратний метр знову повернувся до середньої позначки € 400 . Потім , в 2010 - му ціни трошки піднялися , але потім завмерли - і зараз по краплі то зростають , то знижуються. Зараз болгарська «квадрат» продається в середньому за € 600-650 .

Але - привабливість ( в якомусь сенсі і інвестиційну ) Болгарії надають , насамперед , вони - низькі ціни на житло. Власне , за цим показником серед курортних країн Європи з нею може зрівнятися хіба що Албанія , але її більшість навіть не розглядає. А в Болгарії , до того ж , зовсім недорога життя і маленькі податки на нерухомість - всього 0,3 % від вартості житла на рік.

Проте , мало хто купує житло тут з метою інвестицій . Частіше це покупка для себе - щоб відпочивати . Для нас цінні територіальна близькість , схожість мов - взагалі , те, що називається подібним менталітетом.

Але - повторимо - інтерес росіян не здатний забезпечити зростання болгарської нерухомості . Навіть на найзнаменитіших курортах країни стоять недобудови , власники яких чекають кращих часів.

Сергій Наталенко ( « BG Hot Property » ) : " Болгарія кілька років тому вступила до Євросоюзу. І хоча небагато що з фондів цього об'єднання їй вдалося реалізувати , вже в наявності поліпшення інфраструктури . Крім того , зараз нерухомість у Болгарії розпродають англійці і ірландці - з великими знижками . Таким чином , у інвестора є реальна можливість купити житло за безцінь ... ".

Горян Варбанов ( « New Estate » ) : "Можна сказати , що люди, що купили і продали нерухомість в період між 2000 і 2008 роком - заробили . У цей період відсоток зростання цін на нерухомість у всіх сегментах ринку висловлювався в двозначних числах. Але чи купують в Болгарії з метою інвестування ? Відповім на це питання коротко - швидше , ні ".

Поріг входу

Мінімальна сума , за яку можна купити житло в Болгарії , становить менше € 5 тис. Всерйоз таке житло іностранцине розглядають . І не тільки тому , що інвестиційна привабливість його дорівнює нулю. Це просто неякісні будиночки , далеко від туристичних місць , цікаві хіба що пустельникам . Варіанти неліквідні ні зараз , ні в майбутньому .

І на курортах є дешеві об'єкти - близько € 15 тис. Це , звичайно, буде , зовсім невелика студія, і не на першій лінії моря , а в глибині , приблизно в кілометрі від пляжів. Але такі варіанти дійсно є, в основному на вторинному ринку.

Хоча щоб отримувати дохід зі свого житла , варто орієнтуватися на суму мінімум в два рази більшу. Багато ріелтори і цифру в € 25-30 тис. вважають заниженою , нагадуючи , що попит зараз явно поступається пропозиції . Більш того , на їх думку , лише дорогі , ексклюзивні об'єкти гарантовано знайдуть свого покупця через деякий час.

До слова , ціни на різних курортах країни істотно відрізняються один від одного. Так , в Святий Влас квадратний метр коштує € 800 , на Сонячному березі - € 500 , в Несебрі і Поморіє - € 800-1000 , в Бургасі - € 600-650 , в Созополі - € 700 .

Сергій Наталенко : "З точки зору зростання цін на житло найперспективнішими містами є Поморіє і Равда . Моя порада - для того , щоб інвестиції в болгарську нерухомість виявилися дійсно вдалими , необхідно насамперед визначити для себе , чого ви хочете. Починати необхідно з вибору міста , потім - району , і тільки потім - конкретної квартири. тобто не поспішаючи крок за кроком рухатися до здійснення покупки. Обов'язково треба побувати на місці і подивитися об'єкт ".

Олександр Звєзданом ( "Терем БГ )": "Зараз в країні стабільні ціни на нерухомість , вони не зростають і не падають. Поки ніхто на перепродажу нерухомості не заробляє. Самими ліквідними є квартири з однією спальнею. На них дуже великий попит . Самі гарні перспективи зростання цін на житло в Болгарії у великих містах - Софія , Варна , Бургас " .

Перспективи продажу

Всі, хто купував нерухомість в Болгарії в кінці 90- х , мали можливість заробити - ціни росли стрімко. Але ось ті , хто купував житло в Болгарії п'ять років тому і планує продати зараз - втратить. Можливо близько 50 %.

У наступні два роки навіть аналітики - оптимісти очікують зростання цін на ринку житла на рівні максимум 3-5%. Це можна назвати несуттєвим збільшенням , тому правильніше буде сказати , що ціни залишаться стабільними. Але - враховуючи досвід останніх років - добре вже й те , що люди , які вкладуться в нерухомість Болгарії зараз , нічого не втратять .

У короткостроковій і середньостроковій перспективі очікувати дива теж не варто. А от якщо купувати об'єкти на довший термін , то можна розраховувати на фінансовий успіх . Втім , єдиної думки про перспективи ринку біля болгарських ріелторів немає.

Горян Варбанов : " У середньостроковій перспективі можна сподіватися на « капітальну прибуток » - отримання прибутку при перепродажу нерухомості. Але на серйозні цифри я б не розраховував . Потрібно мати на увазі , що ціни на нерухомість в Болгарії все ще набагато, але знижуються. Йдеться не тільки про житловий , а й про комерційної нерухомості - цей сектор в Болгарії найбільш постраждав. Якщо в секторі житлової нерухомості вже помітно рух і оптимізм , то комерційна нерухомість все ще перебуває в серйозній депресії. про якісь успіхи вкладень в цьому секторі , на даний момент , можна говорити тільки при покупці офісних приміщень класу А за заниженими цінами , розташованих у центральних районах великих міст , і в основному в Софії " .

Сергій Наталенко : "Якщо вийти на ринок швидко і придбати об'єкт нерухомості прямо зараз , то через декілька років можна заробити близько 20 % від його вартості. Якщо ж вибирати житло не поспішаючи , то можна навіть досягти прибутку в 40 % через якийсь проміжок часу . З точки зору перепродажу головним критерієм ліквідності є площа об'єкта " .
Перспективи оренди

Якщо про перспективи ринку думки експертів розходяться , то оцінюючи можливий прибуток від оренди , вони одностайні . Незважаючи на стабільний інтерес до болгарських курортів з боку туристів , ажіотажу тут немає. З кількох причин .

Горян Варбанов : "Якщо вас влаштовують 7 % річних , то відповідь на питання« чи можна заробити на оренді » - так! Найкращі показники зараз дають житлові об'єкти в столиці. Наприклад: купуємо двокімнатні апартаменти в Софії за ціною близько 40 000 євро і здаємо його в оренду за 250 євро на місяць. Така інвестиція буде приносити прибуток близько 7 % на рік. Що стосується факторів , які необхідно мати на увазі при купівлі , зрозуміло , в першу чергу - це розташування . Також , дуже важливо знайти компанію , яка займатиметься управлінням апартаменту " .


Сергій Наталенко : "Прибутковість болгарської нерухомості зі здачі в оренду становить максимум 7-9% річних. У Болгарії ринок оренди поки не дуже розвинений. Якщо говорити про трохи менший прибутку , але стабільною , то необхідно розглядати міста Бургас і Варна , а також Софія . росіяни і українці ж в основному купують нерухомість для себе , проживають в ній два -два з половиною місяці на рік. Здавати в оренду нерухомість в Болгарії у росіян непопулярно . Вибираючи житло для здачі в оренду в курортному місті , необхідно , насамперед, звернути увагу на те, що пропонує сам житловий комплекс. Це дуже важливо для потенційного наймача ... Керуючі компанії , які займаються здачею нерухомості в оренду , тільки починають виходити на ринок. Їх послуги коштують 20-25% від суми прибутку ".

Олександр Звєзданом : "Оскільки курортний сезон в Болгарії триває всього три -чотири місяці , на оренду нерухомості в курортних містах Болгарії багато не заробиш. У великих містах можна здавати житло цілий рік студентам і робітникам. Але є один світовий принцип - вигідно здавати в оренду нерухомість , коли вартість орендної плати становить мінімум 1 % від вартості житла. у нас в Болгарії цей показник менше 1 %. Тому здавати в оренду житло в нашій країні невигідно " .

Висновок

Болгарська нерухомість не була цікава закордонним інвесторам і навряд чи буде цікава в найближчому майбутньому. Діяти настільки ж рішуче як англійці п'ятнадцять років тому ми не вміємо , а більшість прогнозів не обіцяють помітне зростання цін . Так що чистий інвестиція навряд чи стане для багатьох причиною покупки.

Певну перспективу відкриває стабільно високий інтерес до болгарської нерухомості росіян. Можна сказати , що наші співвітчизники в якійсь мірі визначають стандарти місцевої нерухомості так , як це робили раніше англійці. Наприклад , деякі житлові комплекси на курортах Болгарії побудовані і оброблені з урахуванням вимог саме російських клієнтів . Це дозволяє розраховувати на перепродаж купленої квартири через деякий час своєму співвітчизнику , який може і переплатити .

Правда - і це теж підтверджують ріелтори - російські клієнти за останні роки стали більш вимогливими і вимогливими . Так що , Болгарія , в найближчі роки , поза сумнівом, збереже лідерство серед країн , де росіяни купують житло. Але причиною тому будуть все ж сонце і море за доступною ціною.


Prian.ru