Безризикова новобудова коштує трохи дорожче





Google+
05.11.2010 13:00
Статті про нерухомість | Безризикова новобудова коштує трохи дорожче Досвід Санкт-Петербурга
Історично склалося так, що новобудови продавалися і продаються на стадії будівництва. Неодноразово у багатьох виникала думка продавати вже готове житло, але дорожче. Зараз знову така думка виникла у групи компаній «Балтрос», яка з успіхом, схоже, скористалася ситуацією, що склалася у відносинах з градоначальство Санкт-Петербурга і обернула, на перший погляд, кабальний договір з містом до власної користі, вважають фахівці аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості ». Мова йде про початок реалізації квартир в новому готовому районі «Слов'янка» в Санкт-Петербурзі.

Схема з продажами новобудов на стадії будівництва багато разів описана і зрозуміла. Девелоперу набагато вигідніше не кредитуватися в банках під відсотки, а залучати гроші покупців (на безвідсотковій основі), а споживачеві цікавий дисконт «первинки» у порівнянні з готовим житлом. Та й обробити нову «з голочки» квартиру під свій смак набагато простіше, ніж затівати перепланування.

А раптом?

У такій ситуації неминуче постає питання ризиків. На думку аналітиків «Балтрос», різниця між вартістю житла на первинному ринку на стадії будівництва і «нової вторічкой», тобто, квартир у вже побудованих будинках з отриманим правом власності становить 15-20%. Саме в цю різницю покупці оцінюють відсутність ризиків і дефіцит подібної пропозиції на ринку Петербурга.

Група компаній «Балтрос» завершує будівництво першої черги в новому житловому районі «Слов'янка». Всі квартири, виставлені на продаж, вона буде реалізовувати з вже оформленим правом власності. Фактично, на первинний ринок компанія вийде з затребуваним і дефіцитним продуктом - «нової вторічкой».

Нерви і гроші

Відповідно до проведеного влітку 2010 р. соціологічному опитуванню, ризики на ринку первинного житла вища, ніж на вторинному (так вважають 60% опитаних). На думку респондентів, до переліку основних ризиків входять наступні: будівництво може бути заморожена («немає впевненості, що добудують»), «немає гарантії, що до кінця доведуть», а значить, вкладені в будівництво кошти будуть втрачені («можна даремно викласти гроші »),« люди без грошей залишаються ». На початок осені 2010 р. понад 70 будуються в Санкт-Петербурзі об'єктів терміни здачі перенесли на пізніші терміни. Та й сама будівельна фірма може не впоратися з бізнесом і розоритися.

Учасники опитування, які готові вийти ринок новобудов (30%), як головний аргумент наводили економію коштів, оскільки квадратні метри на стадії будівництва коштують дешевше. Крім того, цей ринок позбавлений проблем вторинки з прописаними мешканцями і неждано спадкоємцями - «відразу своє житло».

Не треба чекати
Усім цим параметрам відповідає «нова вторинка». Таким терміном називають абсолютно нові квартири з зареєстрованим правом власності в побудованих та готових для проживання будинках. Пропозицій подібного роду на петербурзькому ринку нерухомості небагато. Щоб продавати нові квартири з правом власності в побудованих будинках, забудовник повинен мати необхідну кількість грошових коштів або отримати банківський кредит. Потім швидко і якісно побудувати.

За оцінками аналітиків ГК «Балтрос», зараз частка подібної пропозиції в місті становить близько 15 000-20 000 кв. м, а в цілому в стадії будівництва знаходиться близько 5,3 млн кв. м. житла.

Експерти відзначають кілька основних причин, за якими «нова вторинка» користується попитом у покупців. Причина перша: квартиру не треба чекати. Крім того, оскільки покупець набуває вже готову квартиру в побудованому будинку, ризику втратити гроші не існує. Причина друга: квартиру можна підібрати з усіх критеріями - поверх, планування, кількість кімнат, метраж. При огляді квартири можо оцінити вигляд з вікна, освітленість, якість обробки. Причина третя: квартири в готових для проживання будинках, як правило, здаються з обробкою "під ключ" (або з високоякісної підготовкою під чистову обробку). Заселятися можна відразу після покупки. Причина четверта: саме на купівлю нових квартир у вже побудованих будинках банки більш охоче за все видають кредитні кошти.

Серйозний мінус - висока ціна. За оцінками експертів, різниця між вартістю житла на первинному ринку (на стадії будівництва) та «нової вторічкой» (квартирами у вже побудованих будинках з отриманим правом власності), складає 15-20%. Якщо вартість квартири в споруджуваному будинку в Санкт-Петербурзі зараз складає близько 58 000-63 000 руб. за кв. м, то ціна на «нову вторинку» починається з 70 000 руб. за кв. м.

Маркетинговий хід

Однак, як показує практика, різниця в ціні готового об'єкта з купленим на ранній стадії будівництва в 15-20% навряд чи зможе покрити вартість банківського кредиту (навіть на 3-4 роки) плюс ризики самого забудовника. Тому у фахівців аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості» виникли спочатку сумніви: а чи не спроба це розпродати те, що не вдалося на ранній стадії, замаскувавши її альтруїзмом? Виявилося, немає.

Просто грамотне бізнес-рішення в не простій ситуації. У липні 2009 р. аукціон на проектування і будівництво 140 000 кв. м житла за рахунок бюджету на ділянках, що перебувають у власності девелоперів, не відбувся. Тоді дві з трьох заявок були відхилені, а єдиному допущеному учаснику - ГК «Балтрос» - запропонували укласти контракт за зниженою ціною.

Заявки на конкурс подали три компанії: ТОВ «СК« Дальпітерстрой », ЗАТ« ССМО «ЛенСпецСМУ» і ТОВ «ДСК« Слов'янський ». Документи двох перших претендентів не відповідали умовам торгів. За словами голови Комітету з будівництва В'ячеслава Семененко, за інформацією газети «Нерухомість і Будівництво Петербурга», на ділянці, запропонованому «Дальпітерстроем», розташований гаражний кооператив: «Території не повинні мати обтяжень. Крім того, на будівництво відпущено менше 2,5 років, а звільнення ділянки від гаражів може затягнутися ».

«ЛенСпецСМУ» запропонувало місту землю у своєму проекті «Ювілейний квартал» (78-й квартал). «Схема, запропонована владою, передбачає два етапи. Спочатку місто викуповує ділянку у компанії, потім забудовник стає підрядником і виконує роботи, не залучаючи власні кошти. Купуючи у приватної компанії землю, місто тим самим бере на себе і частину витрат, пов'язаних з інженерними комунікаціями. У результаті для нас собівартість будівництва суттєво знижується. Ми погодилися брати участь у конкурсі, оскільки робота за держконтрактом означає гарантовану оплату, та й загальні витрати на рекламу знизяться », - вважають в компанії.

Однак конкурсна комісія холдингу відмовила: конкретну ділянку не був сформований.

Залишився претендента - ДСК «Слов'янський» (входить у ГК «Балтрос») - запропонували знизити початкову вартість приблизно на 14%. У цьому випадку місто погоджувався укласти з ним контракт як з єдиним учасником. При розрахунку ціни влади орієнтувалися на норматив, встановлений Мінрегіонрозвитку. З моменту оголошення аукціону він знизився до 44 300 рублів за 1 кв. м. ДСК було запропоновано укласти контракт приблизно на 6,1 млрд. руб. (Початкова ціна аукціону становила 7,16 млрд.).

Компанія запропонувала місту 8-й квартал нового житлового району «Слов'янка» в Пушкінському районі. (Загальна площа забудови в «Слов'янка» - близько 220 га. Тут можна звести близько 1,4 млн кв.м житла в 4-7-поверхових будинках.)

Формування ціни питання
Схему викупу у девелоперів ділянок і залучення їх у ролі генпідрядників до бюджетного будівництва Смольний оприлюднив ще в жовтні 2008 року. Забудовникам запропонували продати свої землі і звести на них 140 000 кв. м житла. Вартість 1 кв. м становила 51 171 руб. З них 2301 руб. - Витрати на підключення до комунальній інфраструктурі, 11 682 руб. - На придбання ділянки у власність, 2386 руб. - На розробку та узгодження документації. Самі будівельні роботи були оцінені в 34 802 руб. за «квадрат». Завершити будівництво потрібно не пізніше грудня 2011

Як же зможе продавець «стиснутися» на 14%, стало ясно тепер. Маючи стартове міське фінансування, включені в загальні плани підводки інженерних комунікацій, компанія виявилася цілком здатна почекати з реалізацією не викупленого містом обсягу житла до повного завершення і виставити його ринок вже закінченим. Вигравши в ціні продажу і забезпечивши клієнтів не тільки юридичної «чистотою», а й навколишнього інфраструктурою у вигляді дитячих садів, шкіл, доріг і життя «не на будівництві» в цілому. Не кажучи вже про побудованої підстанції в енергодефіцитних районах.

Раніше найбільшим проектом ГК «Балтрос» був малоповерховий район Санкт-Петербурга «Нова Іжора» - новий для Росії стандарт міського району для постійного проживання, нагадують аналітики порталу www.irn.ru. Всього на території 285 га буде побудовано близько 6000 індивідуальних будинків. Аналітичний центр IRN.RU


Теги до контенту: новобудови квартира
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти