Апартаменти: спірна альтернатива квартирі

Апартаменти - відносно новий формат житла, що вже зараз став гарною альтернативою традиційній квартирі. Кількість пропозицій квартир неухильно зростає і якщо раніше вони були характерні винятково для сегмента елітного житла, то сьогодні вони входять в сегмент комфорт-класу. Що це за формат нерухомості і чому він міг так швидко завоювати любов покупців, розповімо в цьому матеріалі. У відповідь на заборону

Апартаменти з'явилися в Москві в середині 2000-х років у перших багатофункціональних комплексах на території ММДЦ «Москва-Сіті», згадує Ганна Соколова, директор департаменту аналітики і консалтингу «Метріум Груп». Однак, Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE уточнює, що прабатьком апартаментів став все ж ЖК «Острів Фантазій», побудований і введений в експлуатацію набагато раніше. Проте про нього всі соромливо мовчать, напевно, через те, що скандально відомий комплекс був побудований, м'яко кажучи, з деякими відступами від законодавства.

Причин для появи і розвитку даного формату житла чимало. Наприклад, поштовхом для народження ринку апартаментів стало бажання ще колишнього мера Москви Юрія Лужкова обмежити будівництво житлових об'єктів у центрі столиці. Ця жорстка адміністративна заборона запустила механізм під назвою, в Росії суворість закону компенсується необов ’ язковістю їх виконання. Але йдеться не про порушення букви закону, а наявність певних лазівок, які дозволяють обійти цю строгість. До речі даний механізм відмінно працює в багатьох сферах життя. Одна сторона формує закони, не враховуючи думки людей і професійного співтовариства, а інша, пробує їх у життя, попутно вносячи до них свої корективи. В результаті, девелопери розуміли, що житла в столиці катастрофічно не вистачає і, природно, не хотіли відмовлятися від можливості заробити на цьому. У результаті життя і ринкові реалії внесли свої корективи в появу апартаментів.

Без права реєстрації

Поняття апартаменти прийшло в Росію із Заходу, де цей вид нерухомості досить поширений. У російському законодавстві, так і в девелоперській практиці чіткого визначення апартаментів немає. По суті, апартаменти це ті ж квартири, ось тільки вони продаються в статусі нежитлових приміщень. Звідси і випливає головний мінус даного формату житла. Покупець не може тимчасового зареєструватися в такому житлі, не кажучи вже про прописку, відзначає Ганна Соколова. У цьому випадку виникає маса проблем при постановці на облік в поліклініку, в дитячий садок або школу. Однак реєстрацію можна зробити, якщо будинок має статус готелю або апарт-готелю. При цьому, якщо раніше власник апартаментів міг зареєструватися на один рік, то зараз дозволений більш тривалий термін - до 5 років. Крім цього, відзначає Вадим Ламін, в даному випадку забудовники не дуже піклуються про створення інфраструктури, супутньої власне житлових об'єктів. Ще один мінус апартаментів - проблеми з іпотечним кредитуванням, відзначає керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла» Антон Северьянов. Дуже обмежена кількість банків видає іпотеку на апартаменти в споруджуваному будинку під заставу майбутнього приміщення. В основному грошові позики видаються під заставу наявного у власності житла.

Козирем апартаментів є більш низька ціна. Деколи дисконт, за словами Антона Северьянова, може досягати 20%. Крім того, покупець може надалі поєднувати в одному будинку місце проживання, роботи та відпочинку.

Життя на роботі

Увірвавшись у звичне життя москвичів, апартаменти змогли швидко зайняти свою нішу і завоювати любов і визнання певної категорії столичних жителів. Вадим Ламін зазначає, що таке житло підійде для ділових, може бути творчих людей, більшу частину часу проводять в роботі. Крім того, продовжує Ганна Соколова, покупці апартаментів - це забезпечені люди з достатком вище середнього, які вже мають квартири в Москві та заміські будинки, відповідно для них прописка не важлива.

Також таке житло цікаво заможним батькам, які набувають апартаменти для дітей-студентів. Це нова тенденція, що намітилася останнім часом. Для студентів-москвичів, як правило, прописка не має значення, оскільки вона вже є в будинку батьків.

В результаті, узагальнений портрет покупця апартаментів виглядає так: це молода людина, креативний, нестандартно мислячий і, найголовніше, звиклий сам вирішувати свої проблеми. Тому для таких людей рішення проблеми реєстрації - не проблема, для інших така купівля - помилка.

З видом на Кремль

До недавнього часу цей формат нерухомості, розповідає Ганна Соколова, розвивався досить повільно і був представлений всього декількома проектами в сегменті високобюджетного житла, розташованого в самому серці столиці. Ситуація різко змінилася лише кілька років тому. В 2011-2012 році кількість пропозицій квартир Москві різко зросла. Так, якщо наприкінці 2010 року частка такого формату житла становила 8%, то в кінці 2012 року - вже 12%, відзначає Антон Северьянов.

Проте змінилася не тільки кількість апартаментів на столичному ринку, але і сам формат. Коли апартаменти тільки з'явилися на ринку первинної нерухомості Москви, вони були розташовані переважно в споруджуваних будинках. Потім з'явилися апартаменти в реконструйованих будинках нежитлових приміщеннях старих заводів і фабрик, які отримали назву лофти. Поступово почали з'являтися пропозиції квартир бізнес-центрах.

Велика частина апартаментів (59%) розташована в центральних районах Москви, ще 12% на півночі столиці, 6% на північному сході, 6% на північному заході, 8% на півдні, 3% на заході і 6% на сході, такі дані наводить компанія «Метриум Груп». Враховуючи, що основна habitat апартаментів - центр Москви, велика частина апартаментів відноситься до бізнес-класу - близько 61%, а також до сегменту елітного житла (32%). Лише 7%, за даними компанії «Абетка Житла», можна віднести до сегменту комфорт-класу. Ринок апартаментів досить різношерстий, тому і вартість квадратного метра може варіювати від 103 000 до 1 046 000 рублів. Але середньозважена ціна становить 275 700 рублів.

Резюме

Незважаючи на свою молодість, цей формат вже знайшов своє місце під сонцем, а попереду у апартаментів хороші перспективи. Ганна Соколова впевнена, що розвитку ринку апартаментів буде сприяти зростаючий дефіцит будівельних майданчиків у Москві, здійснення міської програми реорганізації промислових зон. Крім того, домігшись визнання в сегменті бізнес-класу і елітного житла, апартаменти спробують завоювати серця покупців житла економ - і комфорт-класу. Вже навесні планується вихід відразу декількох проектів з апартаментами з більш доступної ціновою політикою. А що з цього вийде і як вплине на подальший розвиток ринку, покаже час.
www.zagorodna.com