10 порад покупцеві квартири в новобудові

Більшість покупців квартир в новобудовах здійснюють стандартні помилки у відносинах із забудовниками, інвесторами або агентами з продажу нерухомості. Про те, що необхідно знати для виключення ризиків не отримання квартири при завершенні будівництва будинку, Novostroy-M розмовляв з адвокатом Олегом Суховим, керівником «Юридичного центру адвоката Олега Сухова».

Порада перша. Який би не був великий і / або відомий забудовник, що пропонує квартири в новобудові, необхідно дуже ретельно і уважно знайомитися і з правовстановлюючої документацією на будівництво, і з пропонованим до укладення договору. Чим голосніше ім'я будівельної компанії, тим більше вона дозволяє собі порушувати законодавство, покладаючись на те, що покупцям достатньо її популярності і бренду. Рано чи пізно і забудовник з гучним ім'ям стає не в змозі вирішити проблеми, пов'язані з недбалим ставленням до оформлення документів і дотримання законодавства, в результаті будівництва заморожуються, покупці залишаються без квартир.

Порада друга. Перед підписанням договору слід перевірити фінансову спроможність забудовника, а також його повноваження на продаж житла в новобудові. Якщо квартира пропонується не безпосередньо від будівельної компанії, а через третіх осіб: інвесторів, підрядників, пайовиків, - в обов'язковому порядку перевірці підлягає дійсність всього ланцюжка договорів та їх повна оплата. Якщо в подальшому буде встановлено, що до продавця - будівельної компанії на момент укладення договору з покупцем пред'явлені значні фінансові претензії, або з'ясується, що якийсь договір, що передують вашому (наприклад при переуступці), розірваний, визнаний недійсним або не оплачено, все це призведе до одного плачевного результату - покупець не отримає сплачену їм квартиру.

Порада третя. Укладати договір на придбання квартири в новобудові можна тільки при наявності дозволу на будівництво будинку, квартири в якому пропонуються на продаж. Якщо є такий дозвіл, значить забудовником оформлена вся необхідна документація, що дозволяє здійснювати процес будівництва: і проектна документація, і договір на земельну ділянку, і всі необхідні акти і узгодження, у тому числі з визначення спроможності підключення будинку до місцевих комунікацій по завершенню його будівництва.

Порада четверта. Договір на придбання квартири повинен бути зареєстрований в Росреестра (Реєстраційна палата): договір участі в пайовому будівництві. При оформленні цесії договір поступки також повинен реєструватися в Росреестра. Реєстрація договору на первинному ринку нерухомості виключає виникнення подвійних продажів. Всі інші пропоновані до підписання договори: попередній договір купівлі-продажу або попередній договір пайової участі, договір інвестування, спільну діяльність, і багато інших видів договорів, від ризиків подвійних продажів не застраховані, а відповідно, до їх укладення необхідно підходити дуже і дуже акуратно.

Порада п'ята. У договорі повинні бути прописані такі обов'язкові умови, без яких у покупця в подальшому можуть виникнути неприємності: непоправні або поправити, але небажані: - повні і точні дані покупця і продавця; - посилання на правовстановлюючих документацію, в тому числі обов'язкові посилання на договори на земельну ділянку і дозвіл на будівництво; - характеристики житлового приміщення з вказівкою на номер, поверх, секцію з додатком плану квартири на поверсі; - остаточна вартість житлового приміщення; - строки завершення будівництва будинку та надання житла покупцеві; - підсудність розгляду спорів: не повинна бути вказана третейське застереження, бажано, щоб підсудність була загальна, а не виняткова, наприклад, за місцем перебування продавця.

Рада шостий. Оплата повинна здійснюватися або за безготівковим розрахунком (краще саме по безналу), в крайньому випадку, оплата допускається готівковим платежем, але при видачі покупцеві відразу двох документів: квитанції до прибуткового касового ордеру і чека контрольно касової машини (чек ККМ). При відсутності чека ККМ оплата покупцем не вважається проведеною і доведеною. Ніякі листи і акти від компанії продавця, в тому числі свідчать про повні взаєморозрахунки з пайовиків житлового приміщення, не є належним документом підтверджує оплату.

Порада сьома. Якщо забудовник допустив затримку будівництва і пропонує підписати додаткову угоду про продовження строків надання квартири, вказана угода підписувати не рекомендую, тому що воно позбавляє покупця в майбутньому вимагати стягнення неустойки у зв'язку з неналежним виконанням продавцем взятих на себе зобов'язань. Якщо ж будинок побудований і квартира пропонується з суттєвими недоліками, то в акті прийому-передачі наявні недоліки необхідно докладно перерахувати. Якщо будівельна компанія відмовляє в підписанні акта із зазначенням на недоліки, покупець повинен направити на адресу забудовника претензію, в якій послатися на наявність недоліків та необхідність їх усунути у визначені терміни. При підписанні акту прийому-передачі квартири з недоробками, але без їх вказівки, вимоги про їх усунення або компенсації до забудовника в подальшому будуть скрутні.

Рада восьмий. Якщо забудовник починає банкрутувати, це означає, що на даному етапі він фінансово не спроможний, а відповідно, не зможе не тільки добудувати будинок, а й повернути отримані від вас за договором кошти. Отже, звертатися до суду з вимогами про розірвання договору та повернення заборгованості по ньому, я не рекомендую, тому що суд договір розірве, а грошові кошти фактично отримати ви не зможете, і претендувати на житло також не зможете, тому що договір вже буде розірваний.

Рада дев'ятий. Якщо квартира забудовником довгий час не оформляється (більше 2-х років), оформлення власності можливо в судовому порядку. За рішенням суду про визнання права власності квартира підлягає реєстрації та після реєстрації власникові видається свідоцтво про державну реєстрацію права.

Рада десятий. Покупка квартири в новобудові на будь-якій стадії будівництва: не важливо, на етапі котловану або готової коробки, це завжди ризик і не малий, тому не рекомендую оплачувати новобудову на останні гроші, і вже тим більше не можна брати кредит або позику під первинну нерухомість. Покупка житла в новобудові може розглядатися тільки як поліпшення житлових умов при наявності зайвих фінансових коштів. В результаті. «Отже, процес придбання квартири в новобудові, відносини по отримання житлового приміщення та інші, пов'язані з ними відносини, вимагають спеціальних і кваліфікованих знань досвідчених юристів та адвокатів. Т.к. ціна помилки при неправильному, не грамотному поведінці покупця занадто велика, я рекомендую не поспішати при здійсненні того чи іншого дії, нехай це буде укладення договору або його оплата, або підписання акта прийому-передачі, та / або багато інше », - резюмує адвокат Олег Сухов.
www.zagorodna.com