В Україну повернеться обмін квартир

В Україні може відродитися обмін квартир - дуже популярний в Радянському Союзі, але практично зійшов нанівець за останнє десятиліття. Поштовх йому дасть оподаткування нерухомості, яке запустять в нашій країні в майбутньому році. Щоб поменше платити державі, громадяни, на яких числиться багато квадратних метрів, почнуть ними змінюватися з ріднею. Власники житла з квітня 2014 будуть отримувати повідомлення з Податкової про нараховані за підсумками 2013 сумах податку на нерухомість. Їм оподатковуються будови, що відносяться до житлового фонду , а саме - житлові будинки , прибудови , житлові будинки садового типу , котеджі та кімнати у багатосімейних будинках. Платити його повинні як фізичні особи , так і юридичні : причому не тільки громадяни України , а й іноземці . Для фізосіб не обкладаються податком 120 кв. м житлоплощі в міських квартирах , якщо кілька будинків - 250 кв. м , якщо у власності - будинки і квартири , сумарна пільга - 370 кв. м. За надлишок житлоплощі податок нараховується згідно з рішенням місцевих рад і повинен наповнювати місцеві бюджети. Для квартир до 240 кв. м , житлових будинків до 500 кв. м , а також будинків і квартир до 740 кв. м - це до 1% розміру мінімальної заробітної плати на 1 кв. м , вище цієї межі - до 2,7 % мінімальної зарплати. Практично всі місцеві ради ( Київрада в тому числі) взяли ставки 1 % і 2,7 %, що становить на сьогодні 11,47 грн і 30,96 грн відповідно.

Приміром , в одній великій родині вся нерухомість оформлена на дідуся : квартира в 90 кв.м , комфортна дача в 250 кв.м , і залишився йому від матері у спадок будиночок без зручностей в 70 кв. м. Дорослий син з родиною та дітьми постійно живе в будинку 250 кв. м , а поруч про запас куплений і оформлений вже на сина ще одну ділянку землі . Отже , у власності дідуся 90 +250 +70 = 410 кв. м , він повинен заплатити податок за надлишок 410-370 = 40 кв. м , всього 40 кв. м х 11,47 грн. = 458,8 грн на рік. «Здається , небагато. Але ставка податку зараз прив'язана до мінімальної зарплати , не більше 1 %. Зросте мінімальна заробітна плата - зросте податок , внесуть зміни до законодавства (наприклад , замість 1 % візьмуть 3 %) , податок зросте. Так що доречно було б переоформити власність » , - вважає молодший партнер юридичної фірми ОМП Кирило Левтеров .

Що вибрати - договір міни або дарування - залежить від ситуації. На перший погляд , в нашому випадку будинок , в якому вже живе син із сім'єю , легше подарувати : оскільки дар йде родичу першого ступеня споріднення (діти \ подружжя \ батьки) , сплачується тільки нотаріальний збір ( 1 % від оціночної вартості). Але з іншого боку , будинок на сусідній ділянці будується трохи менше , в 120 кв. м , коли його введуть в експлуатацію , вже синові доведеться платити податок на нерухомість ( якщо нічого за ці роки не зміниться - це 120 х 11,47 = 1376,4 грн). Тому дідусеві є сенс подумати про договір міни : вже побудований будинок на ділянку з недобудовою .

«Мена зручніше дарування і у випадку , коли дідусь / бабуся хоче залишити свою квартиру, приміром , внучці . Адже вони не є родичами першого ступеня , значить , від оціночної вартості квартири внучка повинна буде оплатити 5 % як податок на дохід фізосіб » , - радить Левтеров .

Юристи впевнені : як тільки набудуть чинності нові правила і громадяни заплатять новий податок , то почнуть частіше замислюватися про перерозподіл майна у своїх сім'ях. І найчастіше підписуватимуть договори міни , який вигідніше для родичів не першого ступеня.

Зараз обмін нерухомості не дуже популярний у нашій країні. Приміром , на Aviso - близько 350 пропозицій помінятися проти 73 тисяч про продаж. На Address.ua столиця представлена ​​всього сім'ю подібними оголошеннями . « В даний час інститут обміну житла практично себе вичерпав . Можна сміливо сказати , що він пішов у площину історії як мінімум в тому розумінні , в якому він існував в часи УРСР , коли особи обмінювалися правом на проживання в житло » , - розповіла старший юрист ТОВ« ЮК « ДЕ- ЮРЕ » Ганна Коваленко.

Формально обмін займає максимум 3 % всіх операцій на ринку вторинної нерухомості. Причому більша частина з них - між родичами , друзями чи сусідами , тобто людьми , які добре знають один одного або район , вважає аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

Гендиректор консультативного центру нерухомості , оцінки і права Наталія Наумець підтвердила , що такі угоди - поодинокі , випадкові , найчастіше не виходять навіть за кордон мікрорайону. «Повинні співпасти бажання всіх сторін . Наприклад , у випадку 1 +1 = 3 повинні бути задоволені очікування мешканців усіх трьох квартир. Це дуже складно » , - говорить вона.

Зате нинішні варіанти обміну - найрізноманітніші . Троячку на столичній Солом'янці з ремонтом і меблями плюс позашляховик , наприклад , бажають обміняти на трикімнатну в центрі. З двушки на Борщагівці мріють переїхати в одноповерховий будиночок без газу і води не далі ніж 90 км від Києва , отримавши за це доплату. Бабуся , що відповідає по телефону , досить вибаглива . «Де , говорите , у вас будинок? На північ від Києва? У бік Чорнобиля ? Ні, нам такого не треба, мені і на Борщагівці поки добре ».

« Обміняю трикімнатну квартиру в селищі Ювілейне , чешка , на двокімнатну квартиру на першому поверсі в селищі Ювілейне з автономним опаленням » , - волає майже рік луганчанин . « Обміняю однокімнатну квартиру в Черкасах на двох - трикімнатну в Черкасах або будь-який варіант житла в Києві з моєю доплатою » , - просить житель Черкас.

До договорів обміну житла застосовуються загальні положення щодо договорів купівлі -продажу. Вони підлягають нотаріальному посвідченню та держреєстрації . «Є ряд обов'язкових умов. Нотаріус засвідчує такий договір за наявності оцінки об'єктів , якими обмінюються , і надання сторонами квитанції (іншого платіжного документа) про сплату до бюджету податку на дохід від обміну нерухомістю. Дохід від обміну визначається виходячи з ціни , зазначеної в договорі , але не нижче оціночної вартості . Ставка податку становить 5 % », - роз'яснила юрист ЮГ LCF Юліана Малєєва .