Знести або реконструювати: будуємо новий будинок замість старого





22.06.2012 17:30
Статті про будівництво | Знести або реконструювати: будуємо новий будинок замість старого Побудувати будинок навіть на вільній ділянці-справа не найпростіша. Ще складніше, якщо на земельному наділі є будови, які вам вже не потрібні, а на їх місці хочеться побудувати новий котедж або таунхаус. Сьогодні розберемося в тому, як зводити будинок на ділянці, яка поки ще зайнятим іншим будівлею.

Ситуація, описана вище, далеко не гіпотетична, можна навести цілком конкретний приклад. Сім'я з трьома дітьми одержала у спадщину земельну ділянку з будинком приблизно 1979 будівлі. Здавалося б, ось вона, свобода, можна робити все що завгодно. Але, поміркувавши, подружжя прийшло до висновку, що все не так просто. По-перше, що робити зі старим будинком? Жити в ньому, звичайно, теоретично можна: є пічне опалення та електрику. Але ж хочеться краще! Щоб був газ, водопровід, цивілізована система обігріву приміщення. А ще будинок повинен бути двоповерховим, щоб у кожного члена родини була своя кімната.

Старий будинок ні за якими параметрами не вписувався в образ ідеального сімейного гнізда. Стало бути, вирішили нові господарі, треба його знести. А на звільненому місці поставити новий. Тут же виникли нові питання: зносити повністю або залишити фундамент? Чи треба отримувати дозвіл на знос? А чи годиться старий фундамент для двоповерхового нового будинку? Як потім погодити нову споруду з БТІ? Про все це ми поцікавилися в експертів ринку нерухомості.

До основанья, а потім

Перш за все, треба подумати про те, які можуть виникнути проблеми, якщо залишити старий фундамент і зводити нову будівлю на ньому. Юлія Севериненко, генеральний директор компанії «земельних актів», вважає, що необхідно спочатку провести обстеження старого фундаменту. Цим займаються фахівці, які оцінять і технічний стан існуючого фундаменту, і властивості грунту в його основі, і відповідність конструкції майбутньої навантаженні. Як правило, якщо це, наприклад, монолітно-залізобетонний фундамент, який свого часу був грамотно зроблений, на ньому можна буде зводити нову будівлю з будь-якого матеріалу.

Правда, якщо фундамент заливався ще за радянських часів, то навряд чи він буде в пристойному стані. «У 1979 році ніхто не робив фундаменти за сучасними технологіями. Бетон високих марок був у дефіциті, та й технології в малоповерховому будівництві мало хто дотримувався. По фундаменту, який коштує вже 30 років, майже відразу можна сказати, чи простоїть він ще 100 років, або ж він вже практично "помер" », - упевнений директор з розвитку компанії GOOD WOOD Олександр Дубовенко.

Тому власнику старого будинку треба прийняти рішення, витрачатися чи на експертизу стану фундаменту.

Крім того, в будь-якому випадку треба перевірити документи на землю, навіть якщо ви збираєтеся будувати будинок на місці старого, не змінюючи план забудови, адже, як показує практика, земельні ділянки та будинки, придбані або споруджені до 90-х, часто не реєструвалися. «З юридичної точки зору, будувати новий будинок на старому фундаменті можна, якщо земля знаходиться у власності і дозволене використання земельної ділянки передбачає будівництво будинку», - пояснює Олександр Сергєєв, радник з юридичних питань КК «Волзькі дачі».

Однак якщо об'єкт був переданий у спадок або в дар, то проблем з оформленням у власність, а значить, і з розпорядженням даною власністю виникнути не повинно.

Знесення або реконструкція?

Фахівці відзначають, що оформлення дозволу на знесення залежить від багатьох факторів, зокрема, від характеру підведених комунікацій та вимог комунальних служб при їх перепідключенні. «Тому власники часто для спрощення проходження погоджень виробляють знесення будинку і зведення нового під виглядом реконструкції об'єкта або застосовують аналогічні схеми», - говорить Юлія Севериненко.

Ірина Башилова, начальник юрдепартаменту КК «Волзькі дачі», вважає, що оформити будівництво нового будинку на старому фундаменті як «капітальний ремонт» або «реконструкцію» колишнього будинку цілком можливо, але поставитися до процесу потрібно дуже уважно. «Підміна понять буде доцільна лише в тому випадку, якщо мова йде про« капітальному ремонті »або« реконструкції », що не зачіпають конструктивні і інші характеристики надійності та безпеки об'єкта капітального будівництва та (або) його частин і не перевищують граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції , встановлених містобудівним регламентом. Лише в цьому випадку, відповідно до ст. 51 Містобудівного кодексу РФ, не буде потрібно одержання спочатку дозволу на будівництво, а після зведення житлового будинку - дозволу на введення об'єкту в експлуатацію », - попереджає експерт.

Тому, схоже, краще все-таки повністю знести старий будинок разом з фундаментом, щоб на звільненій ділянці побудувати новий котедж. До речі, так само вважає більшість читачів «Власника»: за підсумками проведеного нами опитування, 36% респондентів віддали перевагу б саме цей варіант.

Знести, не можна помилувати!

Тепер подивимося, що необхідно зробити, щоб правильно оформити знесення споруди. Олександр Сергєєв підкреслює, що у власника будинку є повне право розпоряджатися своїм майном, у тому числі і його знищити, і якщо будинок поставлений на кадастровий облік, то потрібно буде його з цього обліку зняти.

Але для початку необхідно здійснити фактичний знос, а потім звернутися до органів БТІ для складання акту обстеження будинку. «На підставі акта обстеження в БТІ буде анульована запис про існування будинку. Після цього необхідно звернутися в управління Росреестра із заявою про внесення запису про припинення існування старого дому », - роз'яснює Марія Бондаревська, юрист юридичної компанії« Юков, Хренов і партнери ».

Що стосується технічних особливостей зносу, то необхідно знести сам будинок, а також цокольну частина фундаменту до рівня землі, оскільки демонтаж підземної частини буде дуже дорогим. «Наприклад, доведеться вибурюється палі, закладені на кілька метрів, або розривати котлован, щоб видалити залитий колись бетон», - говорить Юлія Севериненко.

У цих випадках, вважає експерт, правильніше трохи змістити новий фундамент, щоб він не збігався зі старим. Якщо ж принципово, щоб новий будинок стояв на тому ж плямі забудови «стіна в стіну», доведеться демонтувати та підземну частину. Але це вкрай дорого.

Після знесення потрібно буде підготувати ділянку до нового будівництва. «Необхідно вивезти будівельне сміття, спланувати територію нового плями забудови, обладнати в'їзд на ділянку (для будівельної техніки), встановити тимчасові споруди (битовки) для зберігання матеріалів, інструменту, проживання будівельників, провести інженерну підготовку (забезпечення майданчика електроенергією, водою, сантехкабіни)» , - радить директор з будівництва компанії «Заміський проект» Дмитро Мов.
sob.ru/
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти