Чому ваш будинок не можна знести?





Google+
08.05.2011 10:00
Статті про будівництво | Чому ваш будинок не можна знести? Уявіть собі ситуацію: людина вирішила придбати для своєї сім'ї нерухомість. Підібравши потрібний об'єкт, вона здійснює операцію, в результаті якої стає щасливим власником заміського будинку. Через деякий час цій людині ... пред'являють позов про знесення її будинку як самовільну будівлю. Які перспективи цієї судової справи? Давайте розберемося.

1. Якщо є свідоцтво про право власності на нерухомість

У законі * сказано, що державна реєстрація є «єдиним доказом існування зареєстрованого права», а зареєстроване право на нерухомість «може бути оскаржене лише у судовому порядку».

На перший погляд, дана норма закону захищає права власника нерухомості, підтверджуючи, що ця нерухомість не є самовільно побудовою. Але ... це не так.

Вищі судові інстанції нашої країни ** дали роз'яснення, згідно з яким наявність реєстрації права на нерухомість (і, відповідно, наявність свідоцтва про право) не виключає можливості пред'явлення позову про знесення цієї нерухомості як самовільно будівлі. Суд цілком може цей позов задовольнити.

Сказане означає, що свідоцтво про право власності не захистить власника нерухомості від судового рішення, яким зазначена у свідоцтві нерухомість буде визнана самовільно побудовою. З усіма відповідними наслідками.

2. Якщо власник нерухомості проживає в ній
Є люди, які вважають, що їх не можна виселити і неможливо знести їх нерухомість, якщо це їх єдине місце проживання. Це теж помилка.

Самовільна споруда не входить до складу житлового фонду і не є житловим приміщенням, тому в ній не можна реєструватися за місцем проживання ***. А так як у людини немає права на проживання в самовільної будівлі, то й рішення суду про її знесення буде абсолютно законним.

Якщо ж людина зареєстрована в нерухомості, в цьому випадку разом з позовом про знесення самовільної будівлі пред'являється і вимога про виселення. Остання задовольняється судом при задоволенні позову про знесення.

3. Якщо власник самовільно будівлі не будував її, а придбав у попереднього власника

Наведемо ще два доводи, які наводяться проти визнання нерухомості самовільно побудовою. По-перше, ставши власником за угодою (наприклад, за договором купівлі-продажу) або за рішенням суду (буває і таке), новий власник нерухомості є добросовісним набувачем (п. 1 ст. 302 ЦК РФ). По-друге, відповідати за зведення самовільно будівлі має особа, яка здійснила самочинне будівництво (абзац 2-й п. 2 ст. 222 ГК РФ). Звідси можна зробити висновок, що, придбавши нерухомість на законних підставах і не знаючи про порушення і незаконність будівництва, власник не повинен відповідати за них.

На жаль, цих доводів недостатньо для захисту своїх прав, тому що термін «добросовісний набувач» не має ніякого відношення до досліджуваних нами питань. Відповідати за знесення самовільної будівлі має особа, за якою зареєстровано право власності на цю будівлю. Наприклад, у разі придбання самовільно будівлі - це її набувач; у разі смерті фізичної особи - особа, що отримала майно у володіння ****.

Єдине, чим можна втішити власників у даному випадку, - це наявність права вимагати в суді відшкодування збитків від особи, яка здійснила самовільну споруду. Але це, як ви розумієте, слабка втіха ...

Висновки та рекомендації


Давайте повернемося до вихідної ситуації: людина дізналася про судову справу, розглядає питання знесення його заміського будинку. Він йде до суду, з тим щоб довести, що його нерухомість не є самовільно побудовою. Але суд все-таки виносить рішення про знесення. Сумно, чи не так? Ще сумніше те, що це не вигадка, а сувора дійсність. І таких історій не десятки - сотні.

Чому ж, придбавши заміський будинок законним чином, власник не зміг захистити свої права в суді? Що потрібно знати (і що робити), купуючи нерухомість, щоб в один чорний день не стати власником самовільно будівлі, що підлягає знесенню?

Для початку назвемо три ознаки самовільної будівлі. Вона повинна бути зведена:

1) або на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у встановленому законом порядку,
2) або без отримання необхідних дозволів,
3) або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил (причому для визначення її такою досить наявності хоча б однієї з цих ознак )*****.

Норми про самовільної будівлі застосовуються і до об'єктів незавершеного будівництва. При цьому вони не поширюються на відносини, пов'язані зі створенням самовільних будівель, які не є нерухомістю. Не діють вони і у випадках перепланування, переобладнання (переобладнання) нерухомості, у результаті яких не створено новий об'єкт нерухомості.

Тому, купуючи будь-яку нерухомість, запитуйте документи, які підтверджують, що об'єкт не є самовільно побудовою (наприклад: документи на земельну ділянку під нерухомістю; дозвіл на будівництво або реконструкцію нерухомості; акт про введення нерухомості в експлуатацію), і вимагайте передачі їх вам за передавальним актом .

Якщо ж ваша нерухомість є самовільною спорудою, то прийміть заходи до її легалізації, зокрема, до отримання дозволу на будівництво та (або) акта введення нерухомості в експлуатацію. Перевірте, допущені при її зведенні суттєві порушення містобудівних і будівельних норм і правил, чи створює ця споруда загрозу життю і здоров'ю громадян (включаючи вас самих). У залежності від конкретних обставин можна подати до суду позов про визнання вашого права власності на самовільну споруду, якою ви володієте. Але це вже зовсім інша історія.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти