Про проектування котеджних містечок

Діючі СНіПи України взагалі не дають визначення понять "котедж", "котеджне містечко (селище)". За типологією можна виділити, наприклад, селітебні території в сільській місцевості, садибну, індивідуальну або малоповерхову (до 9 поверхів) забудову в містах, для яких існують певні правила проектування. Таким чином, при створенні котеджних містечок доводиться керуватися "усередненими" нормативами, в тому числі і при визначенні щільності забудови і розрахунку об'єктів інфраструктури.
Архітектори зізнаються, що проектування котеджного містечка - справа не тільки трудомістке, але до того ж не приносить належних дивідендів ні в матеріальному, ні в моральному плані. Найчастіше після виготовлення ескізного проекту замовник, вибравши кілька типових проектів котеджів, "доводить" об'єкт вже самостійно.
І все ж основна робота лягає на плечі архітектора. Причому він займається не тільки створенням архітектурного вигляду і плануванням окремих котеджів, а й розробляє об'ємно-планувальне і концептуальне рішення всього містечка. У його завдання входить загальне зонування території, розміщення об'єктів інфраструктури, а також розподіл житла по класах, якщо таке необхідно і / або дозволяє територія.

Найчастіше територія, займана житловими будинками, порівнянна з тією, що відводиться під об'єкти соціальної інфраструктури. Адже котеджне містечко має бути комфортним в соціальному плані - мати дитячі та спортивні майданчики, місця відпочинку та торгівлі, стоянки для автомобілів, контрольно-пропускний пункт та інше.
Архітектор зобов'язаний розрахувати кількість і параметри всіх об'єктів сфери послуг, виходячи з запланованого кількості жителів, а також передбачити транспортну схему - спланувати в'їзні групи окремо для проживаючих, їх гостей і обслуговуючого транспорту.
На початковому етапі до створення проекту залучаються і фахівці - ландшафтники.
Зазвичай архітектор рекомендує і конкретні будматеріали, які краще передадуть загальний архітектурний задум і художню концепцію - якщо така, звісно, є.
Досвід перших містечок, що з'явилися років десять тому в Обухівському напрямку, свідчить, що основна помилка при їх створенні полягала саме у відсутності єдиної концепції - як архітектурно-планувальної, так і що стосується облаштування території.
Оцінюючи рівень нових проектів, пропонованих на ринку котеджної нерухомості, можна відзначити безсумнівний прогрес - все рідше зустрічається невиразна типова забудова при повній відсутності будь-якої інфраструктури. З появою конкуренції ініціатор створення нового котеджного містечка усвідомив: щоб покупець зробив вибір на користь його проекту, той повинен мати переваги перед іншими об'єктами.

Побудувати в певному місці кілька житлових будинків - ще не значить створити котеджне містечко. Сучасне житлове освіта повинна мати хоча б мінімальну інфраструктуру. Набір об'єктів може бути різним у залежності від типу, розміру й розташування селища. У принципі, потреба в торгових точках, школах і дитсадках у цьому випадку розраховується аналогічно міській забудові, але за бажанням замовника цей список може бути розширений - наприклад, доповнений рестораном, кафе, невеликим готелем або спортивним комплексом з лазнею-сауною і басейном.
Часто за основу беруться американські стандарти. Адже котеджне містечко - це багато в чому американський варіант життя. Околиці великих міст цієї країни представляють собою так звані ком'юніті. Ці території не обов'язково огороджено парканом і мають пропускний пункт, але завжди - деяку систему охорони, обслуговування та управління. Люди платять за певні послуги: вивіз сміття, доставку продуктів, а у випадку виникнення будь-яких проблем можуть звернутися до керівника цієї спільноти.

Якщо потенційні мешканці котеджного містечка - публіка достатньо заможна і при цьому бажає жити в ексклюзивних садибах, проектування може бути тільки індивідуальним - кожного будинку і кожної ділянки. Такі містечка є в Кончі-Заспі і Пущі-Водиці, де в основному облаштовується бізнес-або політична еліта.
У цьому випадку майбутнім господарям надають повну свободу, визначаючи лише межі земельної ділянки, в межах якого вони можуть будувати що їм заманеться. Зазвичай забудовник або девелопер селища має свою проектну та будівельну організації, які і виконують індивідуальні замовлення.
Якщо котеджне містечко класом нижче, можливі кілька способів проектування житлової зони. Забудовник може вибрати 4-5 типових проектів і запропонувати їх на вибір майбутнім власникам. При цьому зведені будинки можуть бути, по суті, ідентичними і відрізнятися тільки оздобленням фасадів.
В іншому випадку проекти можуть бути різними за ступенем комфортності - площі, внутрішнє планування, інтер'єру. Вони призначені для покупців різного соціального статусу.
Деякі особливо творчі та енергійні господарі намагаються удосконалити вже готовий проект, що може призвести практично до розробки нового, а значить, їм доведеться додатково оплатити роботу з проектування вже фактично індивідуального будинку. Щоправда, після складання кошторису багато хто погоджується, що початковий варіант був максимально функціональним і раціональним, і йдуть на мінімум змін.

За останні роки змінилися і вимоги до набору об'єктів інфраструктури в заміських селищах - забудовник обмежується спорудженням лише основних. І не тільки тому, що це значно здешевлює проект. У більшості випадків додаткові об'єкти залишаються просто незатребуваними.

Популярних брендових операторів у віддалений від столиці котеджне селище залучити практично неможливо. Проте його жителі досить вимогливі і вважають за краще їздити в солідний супермаркет чи спорткомплекс, нехай навіть розташовані кілометрів за двадцять, ніж задовольнятися скромними пропозиціями "під боком". Не кажучи вже про дитячі садочки і школах, які кожна сім'я вибирає індивідуально. Таким чином, намітилася тенденція формування великих інфраструктурних центрів, використовуваних жителями декількох котеджних селищ і найближчих населених пунктів.

Заслуговує на увагу й інша тенденція, ще не характерна для України, але вже явно простежується в Підмосков'ї. Будівництво котеджів в сучасних містечках економ-класу все частіше ведеться за американським принципом: 20 років будинок простоїть, а діти збудують собі новий. Ця логіка нам поки що не дуже близька, але в майбутньому, ймовірно, стане більш прийнятною.
www.zagorodna.com