Про проектування котеджних містечок, селищ

Діючі СНиП Україні взагалі не дають визначення понять "котедж", "котеджне містечко (селище)". За типологією можна виділити, наприклад, Селітебні території в сільській місцевості, садибну, індивідуальну або малоповерхову (до 9 поверхів) забудову в містах, для яких існують певні правила проектування. Таким чином, при створенні котеджних містечок доводиться керуватися "усередненими" нормативами, в тому числі і при визначенні щільності забудови і розрахунку об'єктів інфраструктури.
Архітектори зізнаються, що проектування котеджного містечка - справа не тільки трудомістке, але до того ж не приносить належних дивідендів ні в матеріальному, ні в моральному плані. Найчастіше після виготовлення ескізного проекту замовник, вибравши кілька типових проектів котеджів, "доводить" об'єкт вже самостійно.
І все ж основна робота лягає на плечі архітектора. Причому він займається не тільки створенням архітектурного вигляду і плануванням окремих котеджів, а й розробляє об'ємно-планувальне і концептуальне рішення всього містечка. У його завдання входить загальне зонування території, розміщення об'єктів інфраструктури, а також розподіл житла по класах, якщо таке необхідно і / або дозволяє територія.

Найчастіше територія, зайнята житловими будинками, порівнянна з тією, що відводиться під об'єкти соціальної інфраструктури. Адже котеджне містечко має бути комфортним в соціальному плані - мати дитячі та спортивні майданчики, місця відпочинку і торгівлі, стоянки для автомобілів, контрольно-пропускний пункт та інше.
Архітектор зобов'язаний розрахувати кількість і параметри всіх об'єктів сфери послуг виходячи з запланованого кількості жителів, а також передбачити транспортну схему - спланувати в'їзні групи окремо для проживаючих, їх гостей і обслуговуючого транспорту.
На початковому етапі до створення проекту залучаються і фахівці - ландшафтники.
Зазвичай архітектор рекомендує і конкретні будматеріали, які краще передадуть загальний архітектурний задум і художню концепцію - якщо така, звісно, ​​є.
Досвід перших містечок, що з'явилися років десять тому в Обухівському напрямку, свідчить, що основна помилка при їх створенні полягала саме у відсутності єдиної концепції - як архітектурно-планувальної, так і що стосується облаштування території.
Оцінюючи рівень нових проектів, пропонованих на ринку котеджної нерухомості, можна відзначити безсумнівний прогрес - все рідше зустрічається невиразна типова забудова при повній відсутності будь-якої інфраструктури. З появою конкуренції ініціатор створення нового котеджного містечка усвідомив: щоб покупець зробив вибір на користь його проекту, той повинен мати переваги перед іншими об'єктами.

Побудувати в певному місці кілька житлових будинків - ще не значить створити котеджне містечко. Сучасне житлове освіта повинна мати хоча б мінімальну інфраструктуру. Набір об'єктів може бути різним у залежності від типу, розміру та розташування селища. У принципі, потреба в торгових точках, школах та дитсадках у цьому випадку розраховується аналогічно міській забудові, але за бажанням замовника цей список може бути розширений - наприклад, доповнений рестораном, кафе, невеликим готелем або спортивним комплексом з лазнею-сауною і басейном.
Найчастіше за основу беруться американські стандарти. Адже котеджне містечко - це багато в чому американський варіант життя. Околиці великих міст цієї країни представляють собою так звані ком'юніті. Ці території не обов'язково обгороджені парканом і мають пропускний пункт, але завжди - деяку систему охорони, обслуговування та управління. Люди платять за певні послуги: вивіз сміття, доставку продуктів, а в разі виникнення будь-яких проблем можуть звернутися до керівника цієї спільноти.

Якщо потенційні мешканці котеджного містечка - публіка достатньо заможна і при цьому бажає жити в ексклюзивних садибах, проектування може бути тільки індивідуальним - кожного будинку і кожної ділянки. Такі містечка є в Кончі-Заспі і Пущі-Водиці, де в основному облаштовується бізнес-або політична еліта.
У цьому випадку майбутнім господарям надають повну свободу, визначаючи лише межі земельної ділянки, в межах якого вони можуть будувати що їм заманеться. Зазвичай забудовник або девелопер селища має свою проектну та будівельну організації, які і виконують індивідуальні замовлення.
Якщо котеджне містечко класом нижче, можливі кілька способів проектування житлової зони. Забудовник може вибрати 4-5 типових проектів і запропонувати їх на вибір майбутнім власникам. При цьому побудовані будинки можуть бути, по суті, ідентичними і відрізнятися тільки оздобленням фасадів.
В іншому випадку проекти можуть бути різними за ступенем комфортності - площі, внутрішнє планування, інтер'єру. Вони призначені для покупців різного соціального статусу.
Деякі особливо творчі та енергійні господарі намагаються удосконалити вже готовий проект, що може призвести практично до розробки нового, а значить, їм доведеться додатково оплатити роботу з проектування вже фактично індивідуального будинку. Правда, після складання кошторису багато хто погоджується, що початковий варіант був максимально функціональним і раціональним, і йдуть на мінімум змін.

За останні роки змінилися і вимоги до набору об'єктів інфраструктури в заміських селищах - забудовник обмежується спорудженням лише основних. І не тільки тому, що це значно здешевлює проект. У більшості випадків додаткові об'єкти залишаються просто незатребуваними.

Популярних брендових операторів у віддалений від столиці котеджне селище залучити практично неможливо. Проте його жителі досить вимогливі і вважають за краще їздити в солідний супермаркет чи спорткомплекс, нехай навіть розташовані кілометрів за двадцять, ніж задовольнятися скромними пропозиціями "під боком". Не кажучи вже про дитячі садочки та школи, які кожна сім'я вибирає індивідуально. Таким чином, намітилася тенденція формування великих інфраструктурних центрів, використовуваних жителями декількох котеджних селищ і найближчих населених пунктів.

Заслуговує на увагу й інша тенденція, ще не характерна для України, але вже явно простежується в Підмосков'ї. Будівництво котеджів в сучасних містечках економ-класу все частіше ведеться за американським принципом: 20 років будинок простоїть, а діти збудують собі новий. Ця логіка нам поки що не дуже близька, але в майбутньому, ймовірно, стане більш прийнятною.

www.zagorodna.com