Перепланування: як узаконити і що робити з неузаконеним?

Життя в типових квартирах, коли все як у всіх, може набриднути. І ось самі творчі, з невгамовною фантазією, громадяни самостійно приймаються за справу. Одні об'єднують балкон з кімнатою, інші зносять вбудовані в стіни шафи, треті взагалі примудряються з типової хрущовської «двушки» організувати простору студію. І не думають про те, що навіть незначну перепланування в квартирі необхідно узаконити.

За ескізом і за проектом

Перепланування поділяються на два види. Перший - за ескізом. Це коли все можна. Другий - за проектом. По суті, це коли все не можна або тільки з дозволу вищестоящих органів. Тоді доведеться бігати по інстанціях і затверджувати проект перепланування.

Так ось, за ескізом, якщо вже сверблять руки, а душа вимагає оновлення, без оформлення проектної та дозвільної документації можна прибрати або перенести дерев'яні або гіпсові перегородки (не плутати з несучими стінами!), Зробити в них додаткові прорізи, об'єднати роздільний санвузол, замінити віконні рами, склити лоджію і балкон, замінити сантехніку, розширити дверні отвори.

«Допускається косметичний ремонт приміщень, - продовжує перераховувати види дозволених змін Владлена Астаніна, заступник керівника юридичного департаменту компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - При цьому можна без докорів совісті поміняти вхідні та міжкімнатні двері, оздоблювальні покриття стін, підлог, стель, зовнішніх столярних елементів, правда, без зміни малюнка і кольору. Допускається розбирання вбудованих меблів: шаф, антресолей. Але знову ж таки, з умовою, що ті ж самі шафи не значаться в якості самостійних приміщень, площа яких підлягає технічному обліку ».

Що ще? Ну, в межах кухні можна переставити електричну або газову плиту. Ось, мабуть, і всі види дозволених перепланувань, на які може розраховувати фантазія квартиронаймача або власника. Хоча навіть при заміні раковини або унітазу все ж слід повідомити інженера ДЕЗ і отримати від нього письмовий дозвіле. Всі інші ремонтні роботи, пов'язані з глобальним перебудовою, підлягають відповідному погодженням.

«Будь-яка зміна проекту квартири або її переобладнання вимагає узгодження з житлової інспекцією, - попереджає Наталя Ракова, генеральний директор агентства нерухомості відмінною Great reality. - Перш за все, це викликано тим, що проект будівлі передбачає чітко прораховані величини. Це і несучі конструкції, і потужність електроенергії, і витрата води. Порушення будь-якої з цих складових тягне за собою пошкодження або навіть руйнування всієї конструкції будинку ».

Так що, якщо в голову прийде думка поміняти або перебудувати щось крім перерахованого, наприклад, зробити отвір в несучій конструкції, перенести водні комунікації, змінити зовнішній вигляд стіни будівлі, розширити проріз лоджії або з'єднати її з кімнатою, це вже буде прямим порушенням закону .

«У Москві був випадок, - пригадує Віра Лосєва, експерт« Московського агентства нерухомості », - коли в сталінському будинку з дерев'яними перекриттями господарі перепланували санвузол і встановили джакузі. Через деякий час ванна провалилася. Обвал за останні роки траплялися в Петербурзі, Ярославлі, Астрахані. Основна причина - порушення цілісності несучих конструкцій ».

«Інший надзвичайний приклад, - розповідає Сергій Поправка, юрист компанії Penny Lane Realty. - Житель корпусу «В» в знаменитій висотці на Котельнической набережній, не маючи жодних дозволів, встановив власний ліфт і бойлерну, розширив площу квартири за рахунок технічного поверху та сходової площадки. І хоча нічого не обрушилося, але сусіди, обурені регулярними затоками і тріщинами, звернулися у відповідні інстанції ».

Втім, багатьох громадян ні обурення сусідів, ні громадська презирство, ні відповідальність перед законом не лякають. До речі, сам закон на перший погляд досить щадний. Адже Кодексом про адміністративні правопорушення РФ (ст. 7.21.) За самовільне переплануванняжитлового приміщення встановлена ​​відповідальність або у вигляді попередження, або у вигляді накладення адміністративного штрафу в розмірі від 1 до 2 тис. руб.

По інстанціях
І все ж експерти радять все робити за правилами. Адже навіть після сплати штрафу порушника-перепланувальників через суд все одно змусять погодити проект у всіх інстанціях. І якщо чиновники відмовлять, то доведеться все привести в первинний вигляд.

Не захоче? Тоді заходи будуть куди крутіше. «Якщо житлове приміщення не буде приведено до попереднього стану і у визначений судом термін, - попереджає Владлена Астаніна, - то органами може бути прийнято рішення про продаж квартири з публічних торгів. А колишньому власнику, за вирахуванням витрат на виконання судового рішення, виплатять виручену після торгів суму ».

Виплатять в тому випадку, якщо квартира приватизована. А якщо житлове приміщення належить наймачеві за договором соціального найму, то суд цілком може прийняти рішення про розірвання такого договору і навіть про виселення квартиронаймача з усім його нажитим майном на вулицю.

І ще один важливий момент. Узаконити заборонений варіант перепланування в наш час практично неможливо. Адже приймає «роботу» комісія з кількох чоловік. «У нашій практиці був випадок, - розповідає Віра Лосєва, - коли власник квартири вирішив узаконити перепланування, деякі елементи якої спочатку робити було заборонено. Приватний спеціаліст взявся залагодити це питання. Він звернувся до проектувальника, але той виявився хлопцем чесним, на вмовляння не піддався і включив в проект тільки ті зміни, які можна було офіційно зареєструвати ».

Так що, якщо з убогої хрущоби хочеться створити сучасну студію, все одно доведеться неабияк побігати. Перша інстанція - архітектурне бюро, де необхідно буде розробити план з перепланування квартири. А потім з цим проектом з класичного колу: санепідстанція, пожежна служба, жилинспекции, дирекція єдиного замовника, Мосгорекспертіза, БТІ, ЕГРП (Єдиний державний реєстр прав власності) ...

Так, ось ще. Якщо будинок належить до пам'яток архітектури, то потрібно буде отримати дозвіл ще й в Москомнаследіе. При цьому, якщо перепланування проводиться в муніципальній квартирі, додатково буде потрібно згоду всіх повнолітніх членів сім'ї, в тому числі і тимчасово відсутніх. «Але практика показує, що документів потрібно зібрати значно більше, - впевнено заявляє Сергій Поправка. - Простий приклад: ніяка проектна організація не візьметься робити проект перепланування без поверхового плану та експлікації. Тому починати доцільніше з відвідин БТІ і отримання там відповідних паперів ».

«Часовий проміжок від однієї печатки до наступної займає близько місяця, - каже Віра Лосєва. - На виконання перепланування відводиться півроку, після чого перевіряючі фіксують ідентичність реалізованого проекту з даним дозволом. Безумовно, ходіння по різним конторам - заняття, що вимагає терпіння і досвіду. Тому узгодження перепланування багато доручають фахівцям з агентства нерухомості ".

А якщо пронесло?

Ну а якщо все вдалося? У несучих стінах зроблена пара дверних прорізів, кухня з'єднана з кімнатою, ніхто про це не дізнався, а мрія втілилася в життя? Як мовиться, живи, мовчи та радій ... Ще не вирішиш розлучитися з цією житлоплощею.

Наскільки можливо продати квадратні метри з неузгодженою переплануванням? «Квартиру з неузгодженою переплануванням продати можна, - не сумнівається Наталія Ракова. - Принаймні, законом це не заборонено. Інше питання в тому, що надалі вся відповідальність за наслідки неузгодженою перепланування - штрафи, розгляд у суді і повернення всього на круги своя - ляже на нового власника. Тому ціна такої квартири, як правило, завжди нижче ринкової ».

«Неузаконена перепланування може стати серйозною перешкодою при оформленні майнових прав, - погоджується з колегою Сергій Поправка. - Если свідоцтво на квартиру було видано більше п'яти років тому, то для оформлення угоди купівлі-продажу необхідний перелік документів, що отримуються в БТІ: поверховий план, різні довідки та експлікація приміщення. Для видачі всіх паперів власникам доводиться обов'язково викликати техніка з БТІ для обміру квартири. Якщо житло не відповідає плану, технік відзначає це так званими «червоними лініями». Продавець і покупець повинні знати, що угоди з приміщенням, де є «червоні лінії», зареєструвати неможливо ».

Так що знову біг по колу. Узгодження, підписи, нерви ...

www.zagorodna.com