Як уникнути проблем при будівництві заміського будинку?

Обов'язковий підряд на заміській ділянці - гарантія того, що для покупця все буде легко і просто. Потрібно лише вносити гроші за узгодженим графіком - і ваш будинок стане рости сам собою. Будівельники трудяться, а суворі й непідкупні співробітники служби технічного контролю компанії-продавця стежать, щоб роботи велися в строгій відповідності з технологією та належної якості ... Подібні ідилічні картини малюють ті, хто ці самі ділянки з підрядом продає.

Але люди, що брали участь у процесі з іншого боку, кажуть, що проблеми-то є. Які вони і як їх уникнути - ці питання вивчав оглядач журналу www.metrinfo.ru.

Комунікації: ЄС вам не допоможе
Навряд чи хто стане сперечатися з тим, що сучасние котеджне містечко немислимий без комунікацій - доріг, електрики, газу, води. Реклама продаваних об'єктів запевняє, що всі ці «блага цивілізації» в наявності є. Але насправді, коли селище тільки збираються будувати, воно представляє собою поле, розміченіе кілочками, а продавець тільки обіцяє підвести комунікації. Тобто заплатити за них покупець повинен, як правило, вже зараз - а підведуть потім. І виникають питання: а підведуть чи що? І що буде, якщо ні?

Найбільші «оптимісти» з числа компаній-забудовників запевняють, що проблем бути не може в принципі. «Будівництво котеджного селища з підрядом увазі гарантоване підведення всіх комунікацій і гарантовані терміни здачі їх в експлуатацію, - категоричний Віктор Сюков, заступник гендиректора будівельно-інвестиційної компанії« Аллтек Девелопмент ». - Це обов'язок девелопера: узгодити і підвести всі обіцяні інженерні комунікації. Проблем з ними сумлінну девелопер не допустить - це безпосередньо впливає на його репутацію ».

Інші експерти виявилися більш обережними. За їх словами, запізнення з підведенням комунікацій бувають - хтось говорить про це явище як про «частому», інші - як про «нечастому». «Забудовник може зірвати терміни на 1-2 сезони, - говорить Олексій Гусєв, комерційний директор компанії« Заміський проект ». - Але є й більш кричущі випадки. Наприклад, в одному селищі на Київському шосе газу немає вже 5 років ».

Причини подібного неподобства називаються дві. Перша - недостатній темп продажів. Очевидно, що в ціні, яку платить покупець ділянки в селищі, якась частка йде на комунікації. І так само очевидно, що поки цих покупців не набереться достатня кількість, фінансувати роботи нічим. Тобто забудовник, який піклується про власну репутацію, мав би профінансувати з власних коштів (раз обіцяв!), Але реалії нашого ринку показують, що не так їх багато, цих «печуться».

Друга причина - не все тут залежить від забудовника. Побудувати дорогу можна самостійно, пробурити артезіанську свердловину - теж, а от підключення до електрики і газу потрібно погоджувати з «зовнішніми силами». Особливо важкою ситуація є саме з газом: працювати з газовиками, за словами Катерини Орлової, заступника генерального директора компанії «АІН-Девелопмент», процес трудомісткий, проблемний, чітко не регламентований і без гарантій.

«Абсолютно непередбачувано поведінка монополістів по частині введення в експлуатацію систем енерго-і газопостачання, - додає Валерій Міщенко, голова ради директорів Kaskad Family. - Проблеми виникають у тому випадку, якщо раптом попередні опрацювання земельної ділянки показували одну ситуацію з газо-і енергозабезпеченням, а на практиці, наприклад, через рік після початку реалізації проекту, з'ясувалося, що живить центр, до якого розраховував підключитися девелопер, перевантажений і потужність на ньому буде лише після завершення реконструкції відповідної підстанції або газорозподільного вузла. Але знову ж такого роду проблеми - це професіоналізм, а точніше, відсутність оного у відповідного гравця ринку ».

Остання теза чудово підтверджує досвід одного нашого «агента» (знайомого, який будував будинок у котеджному селищі). Назвемо цю людину Тимуром. За його словами, у селищі, яке існує вже більше 10 років (!) І куди газ уже підведений, групу новозбудованих будинків не підключали протягом року: забудовники і газівники не могли про щось домовитися. Людям довелося викручуватися - вирішувати проблему за допомогою електроопалення, що в експлуатації значно дорожче.

Ситуація нагадувала «газову війну» Росії і Україні дворічної давності, від якої страждали країни Європи - з тією лише різницею, що на допомогу замерзаючим тоді кинулися різноманітні політики. Особливо часто згадувався в пресі комісар ЄС з енергетики з дивною для російського слуху прізвищем Пієбалгс. А от мешканцям котеджних селищ на настільки могутню підтримку розраховувати не доводиться.


Будівництво: скоро казка мовиться
Другий дуже серйозною проблемою є терміни - точніше, їх недотримання забудовником. «Зрив термінів при будівництві - поширене явище, тому навіть досвідчені фахівці, які будують не перший день, закладають додатковий час», - зазначає Наталія Картавцева, директор департаменту заміської нерухомості компанії «Vesco Group» (Девелопмент).

Що робити тут покупцеві? По-перше, як у старому анекдоті, розслабитися і насолоджуватися. Недотримання будівельниками термінів - це повсякчасне явище (сумніваються можуть подивитися старий радянський кіножурнал «Фітіль» - там повно сюжетів про те, як партія наказала до 7 листопада, а начальник ділянки Тяпов і виконроб ляпів найважливіше завдання зривають). Так що не варто планувати своє життя виходячи з того, що вам наобіцяли в офісі компанії-продавця - наприклад, продавати до такого-то терміну свою міську квартиру, розраховуючи переселитися в готовий котедж. «Думаю, що в середньому терміни, заявлені девелоперами на старті проекту, можна множити на два», - переконаний Олексій Гусєв («Заміський проект»).

Другий момент - «прив'язуйте» графік ваших платежів забудовникові не до календаря, а до реально завершеним роботам. «У нашому селищі я не раз бачив, як люди через недосвідченість укладали договори, де їхні платежі повинні були надходити до певних дат, - розповідає Денис, - ще один наш« агент », що купив ділянку в котеджному селищі з обов'язковим підрядом. - Виходило, що за «запізнення» робітників забудовник ніяк не відповідає (не було такого пункту в договорі), а ось покупець зобов'язаний платити за графіком. На ділянці тільки-тільки виритий котлован під фундамент, а гроші треба викладати за внутрішню обробку будинку ».


Якість: знайомі всі обличчя!
Герої «Нашої Раші» Равшан і Джамшут добре відомі. Правда, в телепередачі полем їхньої діяльності є в основному міські новобудови. Але і в заміській нерухомості, запевняють знаючі люди, все в принципі так само.

Спеціальна примітка для панів, надмірно стурбованих проблемами толерантності: ми зараз говоримо не про те, якої національності ці робітники і звідки вони приїхали, і не обговорюємо, як забавно вони висловлюються, а ведемо мову виключно про рівень їхньої майстерності. На жаль, рівень цей, як правило, не супер!

А адже «всі сучасні технології житлового, які з'явилися на ринку за останні 30-40 років, вимагають дуже ретельної підготовки фахівців, які працюють і створюють будинки, оскільки невірна збірка будинку за відповідною технологією може призвести до тотальних проблем, - попереджає нас Валерій Міщенко ( Kaskad Family). - Наприклад, у випадку з дерев'яно-каркасної технології, невірно прокладена ізоляція може призвести до того, що утеплювач буде гнити, що призведе до руйнування будинку в протягом найближчого року-двох ».

«Така проблема є, - говорить Андрій Ігнатов, генеральний директор компанії« Естейт Інвестментс ». - На ринку дуже багато субпідрядних пропозицій з будівництва з низькою кваліфікацією персоналу. Найгостріше ситуація в сегменті економ-класу, де головним визначальним чинником придбання є ціна, а вимоги до якості відходять на другий план ».

У проблеми є дві модифікації. Першу можна охарактеризувати як «криві руки» - тобто все робиться неумеючі. Андрій Ігнатов розповідає про випадок, коли внутрішні труби системи опалення будинку були прокладені зовні від утеплювача. Природно, при перших серйозних морозах все замерзло і вийшло з ладу - разом з газовими котлами.

Другий підваріант - «економія», тобто прагнення підрядників зробити все якомога дешевше. «Підписує договір потрібно зробити в цьому сенсі максимально конкретним, - рекомендує наш« агент »Денис. - Якщо передбачається, що будівельники куплять вам кахель - необхідно чітко обговорити, що це буде за кахель. В іншому випадку, напевно привезуть найдешевше - але з дорогим чеком. Те ж стосується сантехніки, інженерного обладнання і всього іншого ».

Також, продовжує Денис, треба ретельно стежити за ходом робіт, особливо звертаючи уваги на ті моменти, де щось закривається. «В одному місці ми не встежили при укладанні утеплювача, - зізнається він. - Будівельники зашили стіну без нашої присутності. У результаті в двох кімнатах нашого будинку взимку холодно. Швидше за все, вони «зекономили» і продали утеплювач. Але зараз вже неможливо зрозуміти, де саме це сталося: вітер гуляє всередині стін будинку. У кімнати він проривається в одному місці, але де не повідомлений утеплювач, визначити вже не можна ».


Гроші: додати треба!
Проблема третя - додаткові платежі. Якщо міркувати суворо теоретично, то загальна сума, яку покупцеві належить заплатити, визначається в момент продажу і подальшій зміні вже не підлягає. «При купівлі ділянки з підрядом подальше збільшення оплати за ділянку і будівлю будинку відбуватися не повинно, - говорить Юлія Севериненко, генеральний директор компанії« земельних актів ». - Адже земля здобувається за договором купівлі-продажу з одномоментної оплатою. А будівництво також ведеться за договором, у якому зазначений проект (з описом комплектації, розмірів, матеріалів і т.д.) і його вартість ».

Так-то воно так, але вимоги «доплатити» - все-таки не така вже й рідкість для нашого ринку. Особливо з урахуванням того, що на етапі продажу девелоперу потрібно вигідно відзначитися на тлі конкурентів (або хоча б не відрізнятися невигідно), а потім довести проект до завершення. «Зазвичай доплатити просять за підключення мереж, за перетворення тимчасових доріг в дороги нормальної якості, - відзначає Андрій Ігнатов (« Естейт Інвестментс »). - Суми - від декількох десятків до декількох сотень тисяч рублів. При відмові мережі можуть просто не підвести до будинку, а дороги залишити як є ».

Наталія Картавцева («Vesco Group») розповідає про ще одну ймовірності. У пропонованому покупцеві проекті може бути неприпустима товщина стін, не передбачено утеплення або у вартість не входить обробка та гідроізоляція. Зробити все це доведеться - а значить, доведеться доплачувати.


Що робити? Інструкція для майбутнього домовласника
Спробуємо сформулювати найпростіші тези, які допоможуть покупцеві уникнути розчарування.

Перше - уважно вивчити запропонований до підписання договір. Деякі забудовники, правда, напирають на свою бездоганну ділову репутацію - але, як показує практика, сподіватися не це не варто. Розумніше все-таки вивчити документи. Аналізуючи договір, варто пам'ятати, що будь-яка неточність (зі строками, ціною, якістю роботи тощо) може бути використана проти вас.

Друге - переконатися в здатності забудовника виконати обіцянки. «Подивіться на реальне наявність комунікацій поблизу, - радить Олексій Кудрявцев, директор з маркетингу компанії, що управляє« Волзькі дачі ». - Якщо на в'їзді в селище є газорозподільний пункт - отже, газ є фізично, і прокладання труб не затягнеться на роки. Те ж і з електрикою: якщо на території селища вже встановлені стовпи, ймовірність того, що з електрикою будуть проблеми - мінімальна ».

Третє - не ганятися за дешевизною. Її зворотною стороною напевно виявиться яка вимога доплатити, або зупинка робіт.

Четверте - жорстко контролювати хід будівництва та його якість. Служби технічного контролю забудовника - це чудово, але подумайте на хвилину, у кого вони отримують зарплату. Так що перевіряти потрібно або самостійно (що передбачає власну присутність на ділянці мінімум раз на тиждень, а іноді й частіше - наприклад, коли закривають стіни), або залучати для цього незалежного фахівця.

Володимир Абгафоров
www.metrinfo.ru