Заміський ринок: після кризи більше плюсів чи мінусів?





Google+
28.02.2011 17:35
Аналіз ринку нерухомості | Заміський ринок: після кризи більше плюсів чи мінусів? За даними Аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості», за останні два роки заміський ринок Підмосков'я зазнав серйозних змін.

По-перше, в рази збільшився сегмент ділянок без підряду. По-друге, істотна частка об'єктів, які вийшли на продаж у посткризовий період, розташовані далі від Москви, гірше забезпечені комунікаціями та інфраструктурою. Однак житло в нових селищах коштує набагато дешевше, ніж у тих об'єктах, будівництво яких почалося до кризи: 10 млн руб. проти 30 млн руб. відповідно.

На думку фахівців www.irn.ru, нові тенденції на заміському ринку сприяють створенню асортименту житла, орієнтованого на різні групи покупців. А це є позитивним моментом, незважаючи на те що нові проекти нерідко програють за своїми якісними характеристиками селищам, реалізація яких почалася до кризи.

Заміський ринок Підмосков'я зародився як елітний сегмент ринку житла Московського регіону: його освоєння почалося з традиційно престижних напрямів і ближнього Підмосков'я. У міру розвитку заміського ринку стало з'являтися економічне котеджне житло, однак левова частка будівництва припадала на сегмент бізнес-класу. Саме тому близько 72% котеджних селищ, реалізація яких почалася до кризи, розташовані на традиційно престижних напрямках і в 30-кілометровій зоні від МКАД.

Криза прискорила тенденцію розвитку економічного житла на заміському ринку. У результаті істотно зросла кількість організованих селищ з ділянками без підряду, а також частка котеджних селищ, розташованих на менш престижних напрямках і далі від Москви. Наступні два графіки наочно показують зсув заміського ринку організованих селищ у бік менш престижних шосе і за 30-й км від МКАД. За даними маркетингових досліджень за IV квартал 2010 р., частка домоволодінь в нових котеджних селищах і селищах з ділянками без підряду, розташованих на менш престижних напрямах, становить близько 50%, а за 30-му км від Москви - більше 75%.

Збільшення частки організованих селищ з ділянками без підряду пов'язано як зі зростанням кількості об'єктів, де передбачена тільки земля без підряду, так і зі збільшенням числа заміських селищ зі змішаною концепцією (включають котеджі / ділянки з підрядом і ділянки без підряду). Для порівняння: до кризи частка котеджних селищ, де пропонувалися ділянки без підряду, становила близько 12% ринку. Погіршення економічних умов, жорсткість умов кредитування і зниження платоспроможного попиту сприяли перегляду забудовниками концепцій своїх селищ.

Тому в більшості нових котеджних селищ, які вийшли на ринок у посткризовий період, крім котеджів і ділянок з підрядом пропонуються ділянки без підряду, а в селищах, реалізація яких почалася до кризи, девелоперам нерідко доводилося відмовлятися від будівництва будинків на користь пропозиції ділянок без підряду. У результаті кількість організованих селищ з ділянками без підряду зрівнялося з числом котеджних селищ, а за кількістю домоволодінь селища з ділянками без підряду навіть випередили котеджні селища. Частка селищ зі змішаною концепцією також істотно зросла і в кінці 2010 р. склала близько 44% пропозиції заміського житла.

За даними фахівців www.irn.ru, змінилися і якісні характеристики організованих селищ Підмосков'я. Помітно знизилася частка селищ, де вид дозволеного використання землі - індивідуальне житлове будівництво.

Якщо раніше такі селища займали більше половини ринку, то серед нових проектів, що надійшли на реалізацію в посткризовий період, частка селищ із землею під ІЖС становить менше 30% (як у сегменті котеджних селищ, так і в сегменті організованих селищ з ділянками без підряду). А селища з виглядом дозволеного використання землі «під дачне будівництво» займають майже 70% ринку первинного заміського житла.

Аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості» фокусується на сегменті організованих заміських селищ з електрикою і газом. Вплив кризи на стан заміського ринку з точки зору забезпеченості селищ комунікаціями можна зрозуміти, проаналізувавши зміна частки об'єктів з центральною системою водопостачання та каналізації.

Якщо серед котеджних селищ, реалізація яких почалася до кризи, в 95% випадків передбачалося центральне водопостачання, і лише в 5% об'єктів передбачалися індивідуальні свердловини на кожній дільниці, то в нових селищах, що виходять на ринок у посткризовий період, частка об'єктів з індивідуальними свердловинами збільшилася в 3,5 рази (до 18%). Частка селищ з ділянками без підряду, де немає центральної системи водопостачання, складає 24% ринку.

Істотно зросла й частка заміських об'єктів, де замість центральної системи каналізації на кожній ділянці передбачається септик. У докризовий період вона перебувала на рівні 27%, а в нових селищах збільшилася до 51%. Частка об'єктів з ділянками без підряду, де немає центральної каналізації, становить майже 48%.

Зміни в структурі пропозиції щодо забезпеченості селищ інфраструктурою ще більш значимі. У 62% об'єктів, реалізація яких почалася до кризи, девелопери прагнули створити широкий асортимент інфраструктури. Це було наслідком посилення конкурентної боротьби в міру розвитку ринку і бажанням забудовників підвищити клас селища.

У об'єктах, які надійшли на продаж у посткризовий період, набір інфраструктури, навпаки, обмежений: 79% котеджного житла в нових проектах не має власної інфраструктури або забезпечується мінімальним обсягом інфраструктури. Частка селищ з ділянками без підряду, де інфраструктури немає або вона мінімальна, дорівнює 80% ринку.

Котеджні селища, реалізація яких почалася до кризи, випереджають нові проекти за розміром домоволодінь: різниця в площі будинків становить близько 100 кв.м, а в площі ділянок - приблизно п'ять соток.

Відмінності у властивостях заміського житла, що надійшло на ринок до кризи і в посткризовий період, неминуче позначилися на різниці в цінах. Середня вартість домоволодінь у котеджних селищах, реалізація яких почалася до кризи, на сьогоднішній день складає близько 30 млн руб., А в нових котеджних селищах - приблизно 10 млн руб. або в три рази менше. Крім відмінностей у властивостях житла така різниця зумовлена ще і більш високим ступенем готовності селищ, будівництво яких почалося до кризи.

У селищах з землею без підряду середня вартість ділянки становить близько 4 млн руб. Для того щоб порівняти рівень цін у селищах із землею без підряду і котеджних селищах, слід до вартості землі додати ціну будівництва будинку. Зараз середня вартість підряду, за даними досліджень Аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості», становить 24 150 руб. за метр. Значить, будівництво будинку, площа якого порівнянна з площею котеджів у нових селищах, обійдеться приблизно в 5,4 млн руб. Таким чином, середня ціна за будинок з землею в селищах з ділянками без підряду дорівнює 9500000 крб., Тобто приблизно стільки ж, скільки в нових котеджних селищах, і в три рази дешевше, ніж у селищах, реалізація яких почалася до кризи.

Підводячи підсумки


Заміський ринок істотно змінився після кризи: і по структурі речення, і за якісними характеристиками, і за рівнем цін. Нові проекти сильно відрізняються від тих, що починали освоюватися до кризи. Вони помітно програють їм за своїми якісними характеристиками, однак набагато більш привабливим з точки зору ціни.

На думку Аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості», дані зміни на заміському ринку роблять його більш різноманітним, створюють асортимент житла, орієнтованого на різні групи покупців, що, безумовно, є позитивним моментом. Поява на ринку менше пафосних і більш доступних за ціною проектів підвищує його ліквідність і робить більш стійким до змін економічної ситуації.

Треба відзначити, що на заміському ринку Підмосков'я як і раніше існує великий вибір селищ високого класу у верхньому ціновому сегменті. І, за прогнозом www.irn.ru, цей сегмент не припинить розвиток в майбутньому. Але разом з тим буде зміцнювати позиції сегмент доступного заміського житла, що отримав потужний поштовх до розвитку у посткризовий період.

Повний огляд підсумків круглого столу - див. статтю «Заміський ринок:« больові точки ». Повні версії презентацій всіх доповідачів на круглому столі «Больові точки заміського ринку: як мінуси перетворити на плюси» можна подивитися на www.irn.ru.

Більш детальна інформація про поточні тенденції заміського ринку Підмосков'я, рекомендації з оптимального використання земельних ділянок, розробка концепцій забудови та реалізації заміських селищ надається Аналітичним центром «Індикатори ринку нерухомості» в рамках консалтингових послуг.

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти