Весна не принесла очікуваного пожвавлення на вторинний ринок

Розтиражовані в ЗМІ заяви про те, що столичне б / у житло помітно подешевшало у порівнянні з минулим роком, сильно перебільшені. Ріелтори кажуть, що продавці просто перестали спочатку завищувати ціни в оголошеннях, а суми реальних угод з минулого сезону практично не змінилися, зменшився тільки розмір знижок. Тим часом попит на вторинне житло продовжує падати.

Інтересу немає

Весна не принесла очікуваного пожвавлення на вторинний ринок столичного житла. В агентствах нерухомості констатують, що в першому кварталі нинішнього року угод купівлі-продажу укладалося навіть менше, ніж в аналогічному періоді 2010 р.: 1,8 тис. проти 2,2 тис. Провідний спеціаліст департаменту маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький зниження активності в даному сегменті пояснює тим, що з кінця січня почався відтік покупців на первинний ринок. Адже цього року багато компаній відновили роботи на раніше заморожених об'єктах і заманюють клієнтів усілякими знижками і акціями. «Наприклад, квартиру від« Київміськбуду »у що зводиться будинку на Позняках сьогодні можна придбати за $ 1,1 тис. за квадрат, а вторинка там же стоїть у середньому $ 1,4-1,5 тис. При цьому забудовники надають потенційним покупцям розстрочку платежів. А в старих будинках часто виникають проблеми з комунікаціями, що помітно знижує їх привабливість », - відзначає експерт.

Ряди покупців порідшали ще й тому, що ті, у кого на початку економічної кризи були на руках якісь заощадження, вже встигли вкласти їх у нерухомість в 2009 і 2010 рр.. А деякі все ще сподіваються на подальше падіння цін або вишукують найбільш вигідні та гідні за якістю пропозиції, які на ринку проскакують нечасто.

Дешевшає тільки дороге

Активізувати покупців могли б ціни, що знижуються. Проте численні публікації в ЗМІ про триваюче здешевлення житла в Києві мають мало спільного з реальністю. Падає вартість хіба що квартир, що коштували дорожче $ 150 тис., тоді як найбільш затребувані бюджетні варіанти своїх позицій не втрачають. «Можна говорити про якийсь здешевлення на 3-5% у порівнянні з минулим роком, якщо брати середню вартість, змішавши в купу пропозиції у всіх цінових категоріях. Але таку динаміку забезпечують продавці мало затребуваною дорогої нерухомості, які змушені поступатися покупцям », - розповідає директор відділу агентських послуг АН« Сітікон »Едуард Бразас. Закладене в новому Податковому кодексі введення додаткового 5%-вого податку при продажу квартири, правовстановлюючих документів на яку менше трьох років (а таких варіантів на столичному ринку практично половина), також не сприяло зниженню цін, оскільки витрати продавців зросли.

Раніше тих, хто цікавиться ситуацією на ринку нерухомості, вводили в оману господарі житла, виставляли його на продаж за завищеними цінами, розраховуючи потім залучити покупця своєю готовністю поступатися. Тепер, зрозумівши, що люди не хочуть навіть дивитися занадто дорогі варіанти, вони переписали оголошення, зменшивши вартість пропозиції, однак і торгуються вже не так гнучко. Тобто реально знизився тільки розрив між заявленою ціною та сумою реальної угоди. За словами генерального директора АН «Благовіст» Ірини Луханіної, зараз він складає в середньому 10%, тоді як у минулому році був у 1,5-2 рази більше. «Причому за об'єктами вартістю до $ 100 тис. торг, як правило, не перевищує 5%, а власники більш дорогої нерухомості готові скидати від 5 до 15% від початкової ціни», - запевняє вона.

Вимоги ростуть

Як не дивно, але тенденцією поточного сезону, за твердженням директора агентства нерухомості Kilkorealty Ірини Кілки, стало зниження попиту на найдешевші варіанти. «У нашій базі з минулого року зависло близько 10 пропозицій по $ 35-40 тис. Але їх не купують, навіть якщо господарі пропонують знижку в $ 1-2 тис. З таких квартир клієнти агентства починають перегляди, але в підсумку зупиняються на більш якісних об'єктах по ціною $ 55-60 тис. », - відзначає пані Кілки. Спад інтересу до дешевого б / в житла фіксують і в АН «Благовіст». Тамтешні ріелтори вже кілька місяців не можуть прилаштувати кілька «одиничок» площею від 22 до 33 квадратів по $ 25-39 тис. Така ж ситуація з «двушки». Приміром, досить довго не вдається знайти нового власника для 45-метрової квартири по вулиці Малиновського, виставленої за $ 45 тис.

В агентствах говорять, що пік попиту перемістився з найдешевшого житла на об'єкти в ціновому діапазоні $ 55-85 тис. На їхню частку припадає 51% від загальної кількості угод, тоді як варіанти до $ 55 тис. займають лише 12%. Квартири по $ 85-200 тис. залучають майже третина покупців (27%), а викласти за нерухомість більше $ 200 тис. дозволяють собі 10% клієнтів АН. «У лютому у вторинний ринок нерухомості столиці було вкладено близько $ 26 млн, а в березні - $ 44,6 млн. З них тільки на частку житла вартістю понад $ 200 тис. довелося $ 11 млн», - констатує Ірина Луханіна.

Пропозиція на ринку як і раніше значно перевищує попит: на кожні 10 об'єктів, виставлених на продаж, перебуває не більше двох бажаючих хоча б їх подивитися. А з шести-семи потенційних покупців тільки один може запропонувати продавцю живі гроші. Кількість киян, які купують житло, неухильно знижується, вони забезпечують зараз лише 25% від загальної кількості угод (не враховуючи ланцюжка, коли продається одна квартира в столиці і отримується інша). Гроші в київську нерухомість течуть в основному з Донецька, Дніпропетровська та Західної України.

Нинішній рік не буде кардинально відрізнятися від минулого. «Нерухомість все-таки втратить в ціні 5-10%, але менше за все це торкнеться сегмента вартістю до $ 100 тис.», - підсумував Едуард Бразас.
ДС