У Києві ціни на житло продовжують дешевшати ще швидше

У лютому непідйомні для більшості киян ціни пропозицій на житло знизилися практично у всіх сегментах ринку, причому збільшилася швидкість здешевлення квартир.

Ближче до кінця місяця ринок почав оживати - помітно збільшилася кількість дзвінків, переглядів і договорів задатку. У березні варто очікувати подальшого здешевлення квартир, але лише за умови, що зниження цін буде носити точковий, а не масовий характер, пише Ugmk.info.

У лютому на ринку житлової нерухомості Києва намітилися видимі поліпшення, і, схоже, ці тенденції отримають подальший розвиток. До такого висновку підштовхує, зокрема, аналіз торгів при перегляді. Потенційні покупці, хоча і чекають подальшого загального зниження рівня цін, але при істотних поступки продавців багато хто готовий вже зараз купувати нерухомість.

Згідно з нашими даними, у лютому ціни продажів були в середньому на 16,2% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображає наведений вище відсоток дисконту загальноринкові тенденції - сказати досить складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції, по-друге, дані про розміри дисконту отримані на основі дуже невеликої кількості угод (отже, статистична помилка висока).

Приблизно 75% всіх лютневих продажів доводиться на квартири економ-класу вартістю до $ 90 000. Мінімальна ціна продажу склала $ 40 000 (однокімнатна квартира площею 19,7 кв. М у панельному будинку на вул. Богатирській). Найбільш дорога з відомих нам квартир площею 167 кв. м була продана на Оболонських Липках за $ 350 000.

При цьому, якщо судити за наявним списком угод, більшість покупців вибрали квартири з ремонтом (нерідко - з досить якісним). Одночасно в списку угод збільшилася частка квартир, що потребують серйозного ремонту, і знизилася частка квартир, "вимагають косметичного ремонту".

Вважаємо, що це далеко не випадково. Вибір квартир в останні місяці досить великий, кожен покупець міг не поспішаючи підібрати житло по своєму смаку і матеріальним можливостям. У результаті одні придбали квартиру з ремонтом і навіть меблями, особливо не переплачуючи за них; інші порахували, що вигідніше придбати "убиту" квартиру і зробити в ній ремонт по своєму смаку.

Складно сказати, хто з них зробив правильний вибір, але варто зауважити, що продавці, які зробили перед продажем дорогі ремонти, в нинішніх умовах далеко не завжди виявляються у виграші. Справа в тому, що ремонти за останні роки дешевше не стали (в багатьох випадках вони навіть подорожчали). Вартість же нерухомості знизилася істотно. Тому нерідкі випадки, коли люди витратили на ремонт, наприклад, $ 12 000, а квартиру змогли продати лише на $ 8 000 дорожче.

Хоча є й зворотні приклади. Тут багато чого залежить від сегмента ринку та особливостей конкретної квартири. У новобудовах і в "вбитих" квартирах проведені передпродажні ремонти нерідко себе виправдовують (природно, якщо вони проведені грамотно, з використанням відповідних технологій та урахуванням ринкових тенденцій).

Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів нерухомості порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або в доларах, або в гривнях за кв. м.

При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін). Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.

Аналізуючи дані, представлені у наведених таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 р. ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.

Основна суть нововведень: посилення правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики з одночасним розширенням кількості джерел інформації. Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ "Оголошення" порталу нерухомості www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися).

У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язані з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.

Ринок іпотечних кредитів

Банки Україні, зіткнувшись з проблемами ефективного розміщення залучених коштів, все більше уваги приділяють відновленню іпотечного кредитування. Знижують ставки, спрощують умови кредитування, активно шукають підходи до потенційних позичальників. За останній рік ставки по іпотечних кредитах у національній валюті знизилися на 4 - 5%. Так, якщо в лютому 2010 р. середня процентна ставка по кредитах на житло в гривнях становила 24,43%, то в лютому 2011 р. вона становила 19,10% (дані компанії "Простобанк Консалтинг").

Представники банків все частіше звертаються в агентства нерухомості, роз'яснюють особливості програм кредитування, просять направляти до них клієнтів (у першу чергу тих, кому для поліпшення житлових умов не вистачає відносно невеликих сум).

Особливого результату ці заходи поки не дають. Незважаючи на зниження, банківські відсотки все ще дуже високі; умови іпотечного кредитування занадто жорсткі для більшості наших громадян. До того ж проблеми з погашенням виданих раніше іпотечних кредитів відштовхнули від банків багатьох потенційних позичальників.

У 2010 р. середньомісячний обсяг нових кредитів, виданих "домашнім господарствам" на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості, становив лише 188 млн. грн. При цьому загальна заборгованість "домашніх господарств" за іпотечними кредитами з місяця в місяць скорочувалася.

Прогноз на березень 2011

Вважаємо, що в березні ділова активність підвищиться, а індекс цін продовжить своє зниження. Підвищення ділової активності ми пов'язуємо не тільки з традиційним весняним пожвавленням ринку, а й тими тенденціями, які спостерігали в лютому. Втомившись від ролі "спостерігачів" і невирішених житлових проблем, доглянувши за багато місяців очікування вулиці, будинки і квартири, покупці все частіше виходять на ринок з "серйозними намірами". Правда, практично всі вони коливаються. Але нерідко відкидають коливання, коли продавці погоджуються продати дешевше, ніж просять за аналогічні квартири.

Прагнення продавців залучити увагу подібних покупців більш низькою ціною дає підставу прогнозувати загальне зниження цін. При цьому темпи зниження цін у березні, швидше за все, зростуть. Одна справа, коли продавці не бачать на ринку реальних покупців (у цій ситуації ціни вони зазвичай притримують). І зовсім інша річ, коли на ринку з'являються більш-менш реальні покупці. У подібній ситуації продавці знижують ціни набагато охочіше.

У період пожвавлення ринку такий сценарій цілком можливий. Але за умови, що зниження цін буде носити "точковий характер". При масове зниження цін потенційні покупці знову стануть спостерігачами, будуть чекати різкого падіння цін.
Ugmk.info