За його словами будівництво житла прямо та опосередковано залежатиме від обставин війни, безпеки життя громадян, динаміки звільнення України від загарбників та економічної ситуації в країні.
Він зазначив, що ризики для забудовників та інвесторів зараз чи не найбільші за останні 15 років. Так, за його даними, на межі банкрутства (тобто в умовах неможливості виконати зобов’язання перед покупцями та партнерами по бізнесу) перебуває до 2/3 девелоперських компаній. Водночас, за оцінкою фахівця, сукупно до 30% інвесторів, що придбали житло за допомогою програм з розтермінування та іпотеки, з об’єктивних фінансових причин не спроможні погасити накопичену заборгованість за платежами.
“На даний час все вказує на те, що в 2023 році ринок “житиме” саме в таких скрутних умовах”, - сказав він.
Водночас Володимир Семенцов виділив головні фактори, що можуть позитивно вплинути на первинний ринок житлової нерухомості у наступному році, це:
- прогнозований і контрольований рівень інфляції, що в річному вимірі не перевищить 25%,
- зниження собівартості будівництва в середньому на 15% за рахунок конкурентної ціни будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт (зменшення витрат стане важливим запобіжником номінального зростання ціни за м2 для покупця),
- збільшення рівня доходів громадян в середньому на 15-20%,
- ефективна політика країни з відновлення економіки та залучення інвестицій, спрямованих на кредитування будівельної галузі і зокрема девелоперів під 3-5%,
- зростання рівня попиту, можливість для широких верств населення стати власниками житла за допомогою пільгових програм з іпотечного кредитування.
На погляд експерта, за повного збігу всіх факторів, у 2023 році може відбудеться часткове поновлення попиту, але, порівняно з березнем-квітнем 2022 року, в межах 10-15%.
“У найближчі 2-3 місяці на ринку збережеться мінімальний (точковий) попит на новобудови переважно економ- і комфорт-класу з рівнем готовності від 80% і вище. При цьому понад 90% покупців будуть зацікавлені в придбанні житла лише у кількох містах: Києві, Івано-Франківську, Львові, Чернівцях, Ужгороді та частково Одесі”, - наголосив фахівець.
Він нагадав, що собівартість м2 з початку широкомасштабного вторгнення зросла в середньому на 25-30% в іноземній валюті, що вплинуло на збільшення цін для покупців.
“Попри те, що забудовники суттєво збільшили вартість м2 (в середньому на 40% в гривневому еквіваленті), такі цінові зміни на тлі нульового попиту можна вважати суто формальними. Адже протягом останніх 6 місяців реальний покупець за умови повної сплати вартості квартири, міг розраховувати на суттєву знижку в розмірі від 10% до 20%. І з великою долею вірогідності дана тенденція триватиме щонайменше наступних 3 місяці”, - розповів фахівець.
Володимир Семенцов зосередив увагу на тому, що у 2023 році, попри війну та похідні від неї об’єктивні обставини, на первинному ринку житла цілком можливі тектонічні зміни у веденні будівельного бізнесу, які ґрунтуватимуться на високій якості об’єктів та безпечному придбанні житла.
Серед головних можливих змін експерт відзначив такі:
- впровадження в девелопменті житла принципово нових форм ведення бізнесу, насамперед це стосується залучення потужних інвесторів ще на старті проєкту, в тому числі і комерційних банків, що дасть змогу акумулювати до 80-100% необхідних витрат на зведення того чи іншого житлового комплексу і гарантуватиме контроль за своєчасним виконанням будівельних робіт,
- нові закони №2518 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” і №2600 “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” обумовлять поступовий перехід девелоперів на продаж квартир вже після введення об'єкта в експлуатацію,
- через високий попит на оренду житла і суттєвий дефіцит якісної пропозиції, у 2023 році можливий поступовий розвиток нових форматів нерухомості, як, наприклад, сервісні апартаменти.
“Після перемоги у війні для повноцінного поновлення первинного ринку житла знадобиться щонайменше 3 роки. Тому прийдешній 2023 рік може стати лише підґрунтям для майбутніх позитивних змін”, - підсумував Володимир Семенцов.
Коментарі