Читайте також:
Інфляція, війна і нерухомість: що чекає ринок у 2025 році?
Ринок нерухомості України в 2014 році піддався впливу як економічного, так і політичного криз.Причому однозначними ці впливи назвати не можна. З одного боку, під тиском економічного спаду і зниження купівельної спроможності населення попит на житлову нерухомість знижувався. З іншого - на тлі девальвації гривні та проблем у банківській системі українці вкладали свої заощадження в квадратні метри.
Залишила свій відбиток на ринку нерухомості (більшою мірою житлової, ніж комерційної) міграція населення та бізнесу з окупованого Росією Криму і з розбитого війною сходу країни. За спостереженнями учасників ринку, в періоди ескалації конфлікту на Донбасі переселенці з цього регіону підстьобували попит на житлову нерухомість в довколишніх до зони АТО районах, а також у Києві та Львові.
В той же час, власники комерційної нерухомості в 2014 році в більшій мірі переживали негатив. У готельному сегменті події в Україні привели до небувалого зниження заповнюваності, а в офісному і торговому - до значного зростання вакантності і падіння орендних ставок. При цьому багато девелоперів, об'єктивно оцінюючи ситуацію в країні, перенесли відкриття об'єктів до кращих часів. Скорочення демонструє і статистика будівництва. За даними Держстату, за 11 місяців 2014 обсяги будівельних робіт в Україні скоротилися на 19,3% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року - до 44238 млн грн. Невелике зростання робіт зафіксований лише в будівництві житлових будинків - на 4,8%, до 9928 млн грн.
Житловий сегмент: неоднозначні підсумки
Вплив подій минулого року на ринок житлової нерухомості також було неоднозначним. Приміром, на «вторинці» через девальвацію національної валюти вартість житла істотно виросла. Так, за даними інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість», середня вартість квартир у гривні на вторинному ринку нерухомості Києва з початку 2014 року по грудень зросла майже на 70% через прив'язку цін до долара - до 26938 грн / кв. м.
У той ж час, на «первинці» середні ціни в столиці з початку року зросли значно менше - всього на 20% на тлі загальної інфляції в країні, подорожчання будматеріалів і пального - до 16432 грн / кв. м. Не дивно, що при такій різниці в зростанні вартості набагато привабливіше для покупців було саме житло в новобудовах. Втім, і на «первинці» зростання цін і зниження попиту було абсолютно різним. Так, за словами учасників ринку, попит на житло преміум-сегмента на первинному ринку нерухомості Києва в 2014 році скоротився в рази, а ціни в гривневому еквіваленті через девальвацію нацвалюти виросли більш ніж в 1,5 рази.
«У нас в преміум-сегменті ціна на квартири зросла у гривні приблизно в 1,5-1,7 рази. А попит у цьому сегменті впав у кілька разів », - розповів комерційний директор девелоперської компанії« НЕСТ »(ПАТ« Нерухомість столиці ») Костянтин Браво.
При цьому він підкреслив, що падіння попиту було обумовлено як економічними проблемами, так і загальнополітичної ситуацією в країні, а також бойовими діями на сході України. За словами Браво, через побоювання, що війна може вийти за межі східних регіонів, робити серйозні капіталовкладення в дорогу нерухомість поспішали небагато, значна частина потенційних покупців житла преміум-сегмента і зовсім прийняла рішення виїхати за межі України. У той ж час комерційний директор «НЕСТ» уточнив, що падіння попиту в інших сегментах ринку первинної нерухомості було менш відчутним, найменше постраждав економ-сегмент.
Підтвердила такі тенденції і директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко. «Найбільше в 2014 році збільшилися ціни в преміум-класі. Якщо національна валюта просіла в 2 рази, то гривневі ціни в преміум-сегменті збільшилися на 70-80%. У бізнес-класі вони виросли на 40%, у класі «економ» і «комфорт» зростання склало в середньому від 23% до 28% », - повідомила вона.
Чапко також зазначила, що в минулому році зниження попиту на житлову нерухомість в середньому склало до 20%, в порівнянні з 2013 роком. При цьому, за її словами, близько 70% попиту зосереджено саме в дешевих сегментах, які найменше постраждали в кризових умовах. Разом з тим, Чапко додала, що, швидше за все, через існуючу в країні нестабільності і девальвації гривні, тенденція до зростання цін і зниження попиту на житло продовжиться і в 2015 році. Однак, на її думку, недовіра українців до банківської системи і відтік вкладів гратимуть на руку забудовникам Ц відсутність альтернативи змусить населення інвестувати в нерухомість з метою заощадження грошей в умовах знецінення гривні. Тому експерт не очікує істотного обвалу продажів житла в 2015 році.
Між тим, і на активізацію ринку, за словами опитаних УНІАН експертів, можна сподіватися не раніше ніж з 2016 року.
Законодавство: податок «на допомогу»
Говорячи про майбутнє ринку нерухомості України, не можна не згадати про плани уряду щодо розширення бази податку на нерухомість. Причому Кабмін має намір передати органам місцевого самоврядування право визначати ставки і базу оподаткування. Експерти вважають, що обкладати цим податком на місцях будуть не лише житлові об'єкти, як це було раніше, а й комерційні.
На думку партнера юридичної фірми «КПД Консалтинг» Владислава Кисіля, введення податку на комерційну нерухомість, запропоноване урядом Арсенія Яценюка, було б актуально в умовах загального зниження фіскального навантаження на бізнес.
«Введення податку на комерційну нерухомість, враховуючи легкість і прозорість його адміністрування, можна було б розглянути як позитивну міру для наповнення бюджету при зниженні загального податкового навантаження», - сказав Кисіль.
У той ж час, на його думку, введення оподаткування комерційної нерухомості при збереженні більшості діючих податків і зборів негативно відіб'ється на бізнесі, а також інвестиційному кліматі України в цілому. При цьому, за словами юриста, більше всіх постраждають від введення податку на комерційні об'єкти власники логістичної нерухомості.
«Найбільший негатив цього закону випробують власники логістичних центрів. Вони оперують дуже великими площами, а рівень їх прибутковості невеликий - на сьогоднішній день близько 5 доларів з квадратного метра. Якщо їм додатково на кожен квадратний метр будуть встановлювати максимальний передбачений законопроектом податок Ц 2% від мінімальної зарплати, то їм доведеться платити в казну приблизно 2 долари на рік. З одного боку, здається, що це не багато, проте з іншого - великі площі логістичних об'єктів можуть зробити суму податку непідйомною для їх власників », - зазначив Кисіль.
Разом з тим, партнер «КПД Консалтинг» підкреслив, що інші сегменти комерційної нерухомості, в тому числі торговельна та офісна, також будуть схильні до негативного впливу у разі введення податку, але воно буде меншим через більш високої прибутковості з квадратного метра в порівнянні з логістичної.
На думку юриста, щоб нівелювати тиск податку на комерційну нерухомість, місцеві органи влади, яким, згідно запропонованого урядом закону, будуть делеговані повноваження щодо встановлення пільг з податку, повинні будуть встановити знижені коефіцієнти по сплаті податку для власників комерційної нерухомості.
«Якщо місцеві ради не будуть встановлювати спеціальні ставки або застосовувати занижені коефіцієнти, то вони (власники комерційної нерухомості - УНІАН) будуть почувати себе не дуже добре», - резюмував Кисіль.
Житло краще
Інтерес девелоперів до будівництва комерційної нерухомості в Україні в найближчі роки буде знижуватися через падіння її прибутковості, вважає Чапко.
«У поточному році впали орендні ставки на офісні приміщення, підвищився термін окупності об'єктів, а витрати на будівництво зросли. Те ж саме з торговими центрами: товарообіг і виручка знижуються, населення під час кризи стало більш активно купувати через Інтернет. Тому комерційна нерухомість на сьогоднішній день не приносить тієї прибутковості, яку очікують девелопери », - пояснює Чапко, додаючи, що зараз для девелоперів більш перспективними є житлові проекти.
Підтверджують її слова і в проектній компанії «АИММ-ГРУП». За її даними, основну масу проектуються в Києві новобудов складають об'єкти житлового будівництва Ц близько 90% від загального числа нових проектів. При цьому, за твердженням директора компанії Анни Іскіердо, економічна нестабільність в Україні змушує забудовників проектувати в основному житло економ-класу, так як попит на інші сегменти невисокий.
В цілому, експерти сходяться на думці, що, швидше за все, в 2015 році ринок нерухомості України продовжить падіння, масштаби якого безпосередньо залежатимуть від політичної та економічної стабільності в країні.
www.zagorodna.com
Коментарі