Тенденції ринку заміської нерухомості - 2010

У сегменті заміської нерухомості намітилася чітка тенденція відмови від покупки будинків на користь їх довгострокової оренди. Не активізувала купівельний попит навіть зміна влади в країні - більшість «новеньких» політиків вже давно обзавелися власними будинками в престижних столичних передмістях.

Ринок радше живий
За спостереженнями провідного спеціаліста департаменту маркетингу компанії SV Developement Сергія Костецького, у першому півріччі 2010 р. кількість укладених угод у сегменті заміського житла трохи збільшилася, але до показників 2008 р. ще далеко. У свою чергу керуючий партнер компанії «Діалог Класик» Артем Новіков вказує на сезонне потепління ринку в квітні-травні, коли збільшилась кількість переглядів виставлених на продаж об'єктів, а в деяких раніше заморожених котеджних містечках поновилися будівельні роботи.
Пріоритети покупців за час кризи істотно змінилися. Так, за оцінкою С. Костецького, частка інвестиційних придбань зараз не перевищує 20% від загального числа угод (до кризи - не менше 50%). На думку О. Новікова, зараз покупців вже не приваблюють невеликі ділянки до 12 соток, на яких за типовим проектом збудовані «хороми» по 500 кв. м. Споживчим очікуванням відповідають ділянки в 15-50 соток (для елітного сегмента - до 0,5 га) з будинками меншої площі (100-200 кв. м) за індивідуальними проектами і з додатковими інженерними рішеннями (наприклад, з автополиву газонів, охоронними системами, клімат-контролем).
Директор компанії RED Андрій Гончаров відзначає зсув інтересу від придбання готових заміських котеджів у власність до їх оренду. «Попит на купівлю стримує відсутність іпотечного кредитування, очікування подальшого зниження цін і насторожене ставлення до перспектив котеджних містечок, багато хто з яких поки не мають заявленої девелоперами інфраструктурою. У таких умовах оренда котеджу строком на 3-6 міс. багатьом здається більш привабливою », - говорить він.

Живі напрями
Найбільш популярними сьогодні напрямками А. Гончаров називає Обухівський, Одеський і Бориспільське, трохи поступаються їм Житомирське (особливо ділянки в оточенні лісу) та Вишгородський (вздовж берегів Київського моря та Десни).
У той же час за спостереженнями С. Костецького, зараз найбільша активність на ринку заміського житла зосереджена вздовж Житомирської траси через гарний транспортного сполучення, розвинені комунікації та гармонійного природного оточення. А ось околиці Обухова, як вважає С. Костецький, втратило колишню популярність. «Тут через густоти забудови і завищених цін інтенсивність розвитку ринку почала знижуватися вже в 2007 р. У період кризи тенденція тільки підсилилася», - пояснює він. Одеський і Броварський напрямки, за словами експерта, програють через погані комунікацій, під Борисполем немає красивих ландшафтів.
На думку учасників ринку, «слабким місцем» Вишгородського і Бородянського районів стають транспортні проблеми. Проживання В. Януковича в Межигір'ї поблизу Вишгорода одночасно підвищує престиж місцевої нерухомості і створює кілометрові пробки.

Дефіцит адекватності
Ціноутворення на ринку заміського житла стало дуже сегментованим. «У межах одного населеного пункту одні об'єкти впали в ціні на 50%, інші встигли подорожчати на 10%», - розповідає А. Гончаров. Причому він очікує збереження цієї тенденції і в осяжному майбутньому. За його даними, затребуваними в нових умовах стали будинки «дачного формату», площею в 100-150 кв. м за ціною від $ 40 до $ 200 тис. в районах з хорошим транспортним сполученням і мальовничим природним оточенням. Відстань від Києва тепер не є найбільш значущим чинником ціноутворення.
Примітно, що після зміни влади очікуваної масштабної міграції «нових» політиків не відбулося, оскільки вони столичне передмістя освоїли давно, а їхні наближені оживили лише ринок довгострокової оренди.
Пріоритет покупців сьогодні віддається вторинному ринку. «Готові і обжиті котеджі в умовах кризи продаються краще, ніж пропозиції від забудовників. Процес купівлі на первинному ринку став більш тривалим. Спочатку покупець стежить за динамікою будівельних робіт, розвитком інфраструктури і темпами заселення селища і лише потім приймає рішення про придбання котеджу у власність », - говорить А. Гончаров.
Продавці нерухомості в більшості своїй не готові змиритися з новими тенденціями. Вони як і раніше виставляють свою власність на продаж за завищеними цінами, які не відповідають очікуванням покупців. Почасти це пов'язано з тим, що багато власників заміського житла виявилися заручниками активного освоєння колись популярних р-нів, зокрема, прибережних зон. Так, за словами С. Костецького, після забудови берегової лінії, де були зведені престижні котеджі, розташовані неподалік старіші дачні будинки втратили свою привабливість. Тепер їхні власники, позбавлені доступу до водойм, вже не можуть розраховувати на вигідний продаж своєї нерухомості.
Інтерес до добре розташованим ділянок для індивідуального житлового будівництва за інформацією С. Костецького навіть викликав незначне подорожчання найбільш цікавих пропозицій. Виходячи з його даних, привабливі для покупців наділи площею в 10-20 соток, в I кв. 2010 коштували в середньому близько $ 20 тис., в II кв. - Вже $ 25 тис. Щоправда, подібну динаміку аналітики пов'язує швидше з вимиванням з ринку недорогих пропозицій, ніж зі стійкою тенденцією зростання цін. У рамках цієї тенденції до кінця року прогнозується незначне підвищення вартості заміського житла економ-сегменту, стабільність цін на бізнес-клас і подальше здешевлення елітних домоволодінь.
http://ugmk.info