Світова нерухомість - 2010: основні події

2010 року для світового ринку нерухомості - це відновлення. Більшість подій і новин минулого періоду була пов'язана саме з цією тенденцією. Однак на окремих ринках продовжується чорна смуга, незважаючи на спроби влади виправити ситуацію. А деяким країнам Азії, судячи за прогнозами аналітиків, найгірші часи ще тільки попереду.

1. Повернення стабільності, відновлення зростання цін

Передбачена багатьма друга хвиля кризи все-таки не накрила світ. На тлі відступу цієї загрози почалася стабілізація більшості світових економік. Відновлюється інвестиційна активність, банки відновлюють кредитну діяльність. Ціни на нафту повернулися до рівня 2007 року. «Почалося відновлення ліквідності на світовому ринку, в першу чергу - на ринках товарів і фондових ринках. Багато країн скористалися підтримкою з боку центробанків. І на сьогоднішній день бюджетні «дірки» прикриті забезпеченими кредитами », - пояснює директор представництва Status Home в Росії Олександр Гладкевич.

Значущий підсумок року для багатьох країн - повернення ринків нерухомості до докризового рівня активності. Найбільш наочний приклад - Великобританія. «Англія протягом року відновлювалася чітко, як за графіком. Зараз ринок фактично досяг усіх докризових показників. На ньому можна ще грати за рахунок слабкого курсу фунта, але в цілому ціни і попит повністю повернулися до колишніх позицій », - коментує ситуацію директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість IntermarkSavills Ігор Індріксонс.

За даними Status Home, до середини 2010 року 61% країн відзначили позитивні річні темпи зростання. «У більшості країн зростання цін можна пояснити непередбаченими наслідками заходів зі стимулювання економіки, вжитими урядами. Наприклад, підтримка Європейським Центробанком Ірландії та Греції. Низькі процентні ставки і вибіркова підтримка банків також сприяли зростанню цін », - пояснює Гладкевич.

Директор департаменту елітної нерухомості Knight Frank Олена Юргенева також відзначає, що вперше з 2008 року намітилася позитивна динаміка зростання цін відразу у всіх регіонах світу: Азіатсько-Тихоокеанські країни (+9,9%), Близький Схід (+5,1%), Північна Америка (+4,2%), Південна Америка (+3,5%), Африка (+3,0%) і Європа (+0,8%).

2. Відновлення інвестиційної активності на ринках нерухомості

Квадратні метри знову набули статусу привабливого інвестиційного інструменту в очах як приватних, так і корпоративних інвесторів. Так, у міру стабілізації економіки, активізувалися іноземні пенсійні фонди: протягом всього року вони вкладали кошти в стабільні ринки нерухомості. «У них скупчилася величезна маса грошей, які необхідно було терміново інвестувати. Спочатку вони скористалися нерухомістю найбільш розвинених ринків, але сьогодні вже готові розглядати більш широке коло країн », - говорить Індріксонс.

За прогнозами Status Home, скоро всі провідні гравці повертатимуться на ринок нерухомості. Правда, при цьому стратегія більшості інвесторів стала чітко консервативною. Якщо напередодні кризи багато інвесторів, особливо приватні, готові були ризикувати і вкладатися в зростаючі і недорогі ринки, то зараз такого роду прибуток нікого не цікавить. Основними принципами вибору проектів для вкладень стали стабільність ринку і величина рентного доходу. Ця тенденція поступово захоплює і російських покупців, перш віддавали перевагу більш ризиковані стратегії. «Покупці зарубіжної житлової нерухомості" для інвестицій "все більшою мірою орієнтуються на buy-to-let нерухомість, тобто на нерухомість, яка купується для здачі в оренду і отримання стабільного і прогнозованого доходу. Якщо 2-3 роки тому 80% інвестиційних угод з житловою нерухомістю за кордоном здійснювалися росіянами в розрахунку на істотне зростання вартості, то зараз тільки в 40% інвестиційних угод росіяни розраховують на значне зростання вартості нерухомості. А в 60% операцій переважає розрахунок на отримання доходу від здачі в оренду », - розповідає президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель.

На першому місці за популярністю у світових інвесторів сьогодні стоїть Великобританія. «Тут інвестори розраховують заробити на ренті, так і на валютній різниці, оскільки фунт ще слабкий», - коментує Ігор Індріксонс. Також гроші активно вкладаються в розвинені та стабільні європейські країни - Францію, Швейцарію, Німеччину.

Зінгель розповідає, що значна частина курортної нерухомості сьогодні пропонується за готовою інвестиційної моделі - комбінації з leaseback (гарантована прибутковість), cash-back (нарахування відсотків на внесений депозит на період до здачі об'єкта в експлуатацію), BMV (below market value, покупка нижче ринкової вартості) і non-status mortgage (фінансування від забудовника).

3. Відновлення ринків кредитування

Одне з головних подій 2010 року - відновлення на більшості європейських ринків механізму сек'юритизації - тобто системи, при якій банки отримують фінансування за рахунок випуску і продажу цінних паперів, забезпечених заставними на прокредитованих нерухомість. «Це означає, що банки знову мають можливість масово видавати кредити», - пояснює Індріксонс.

Завдяки цьому, а також загальної економічної стабільності і низькими ставками рефінансування європейських ЦБ, відновлення ринку кредитування в минулому році йшло в багатьох країнах. Причому банки не просто відновили видачу кредитів, а й почали покращувати умови, наближаючи їх до докризових.

Вартість кредитів у центральних та західних європейських державах повернулася до докризових 2-6% річних. Розмір початкового внеску знову знизився в середньому до 30%.

Переважна кількість угод на європейських ринках знову стали відбуватися з використанням іпотечних коштів. А в Туреччині в 2010 році почався справжній бум іпотечного кредитування. Цей ринок досить молодий (закон про іпотеку був прийнятий тільки в 2008), і в період кризи він практично згорнувся, як і російський. Однак у минулому році банки знову активізувалися і почали видавати житлові кредити під дуже низький відсоток у порівнянні з Росією - 7-9%. У зв'язку з цим турки стали поспішно рефінансувати вже наявні кредити і брати нові. У підсумку обсяги кредитування у сфері нерухомості в III кварталі 2010 року зросли на 26% в порівнянні з аналогічним періодом 2009 року.

Російські покупці в 2010 році також стали частіше вдаватися до використання позикових коштів. «Більше 50% угод із закордонною нерухомістю відбувається росіянами з використанням іпотеки. Оскільки на 2010 рік обсяг російського ринку закордонної нерухомості прогнозується на рівні більше 12 мільярдів доларів, то це означає, що понад 6 мільярдів доларів на покупку закордонної нерухомості росіянами було взято в місцевих банках », - розповідає Станіслав Зінгель.

4. Дозрівання міхура на азіатських ринках, урядові заходи проти зростання цін

На відміну від європейських країн, вибираються з наслідків кризи, деякі азіатські ринки в 2010 році активно боролися зі зростанням цін. «Азіатсько-тихоокеанські країни-Сінгапур, Китай і Гонконг - продовжують бути самими перегрітими світовими ринками нерухомості. Динаміка і вектор руху цін в азіатському регіоні змінилися, але навіть з урахуванням усіх стримуючих заходів урядів ціни там зросли на 9,9% за три квартали 2010 року », - зазначає Олена Юргенева. На цих ринках ситуація останніх років розвивалася врозріз зі світовими тенденціями. Це викликало приплив інвестиційних грошей, і, як наслідок, ще більше подорожчання нерухомості. Так, у квітні 2010 у найбільших містах Китаю ціни зросли на 12,8% в річному численні. Це найшвидший річне зростання в історії країни. Ціни на житлову нерухомість у Гонконгу виросли більш ніж на 50% з початку 2009 року.

Уряди Китаю і Сінгапуру, усвідомивши загрозу зростання бульбашки на ринку нерухомості, в 2010 році ввели законодавчі нововведення, покликані обмежити зростання цін і можливості для спекуляцій.

Зокрема, китайська влада заборонили іноземцям купувати більше одного об'єкта нерухомості в країні. Перш іноземні громадяни, які працюють або учні тут, могли купувати нерухомість без обмежень. Зараз для здійснення операції їм буде потрібно документальне підтвердження відсутності іншої квартири або будинку на території Китаю. Необхідно також представити докази офіційного працевлаштування протягом одного року, що передує купівлі. А закордонним компаніям відтепер дозволено купувати нежитлову нерухомість тільки в місті їх офіційної реєстрації.

Ще одним заходом по охолодженню ринку стало припинення кредитування забудовників великими банками: чотири провідні державні банки призупинили видачу кредитів девелоперам в кінці жовтня після того, як річна квота цієї галузі кредитування була вичерпана. Також була заборонена видача кредитів громадянам Китаю на покупку третього об'єкта нерухомості, і збільшився розмір початкового внеску при первинній покупці житла.

Влада Гонконгу в 2010 році теж вжили заходів для обмеження спекулятивних можливостей на ринку. Зокрема, вони ввели додаткові податки і підняли розмір початкового внеску при покупці житлової нерухомості в кредит. Починаючи з 20 листопада всі об'єкти, що продаються протягом півроку після покупки, будуть оподатковуватися 10-відсотковим держмитом. Розміри первинних внесків при кредитуванні об'єктів вартістю понад 12 млн гонконгських доларів (1,5 млн доларів США) були збільшені з 40 до 50%, а для об'єктів ціною від 8 до 12 млн гонконгських доларів - з 30 до 40%. Також у серпні 2010 року влада посилила правила видачі іпотечних кредитів на покупку елітного та інвестиційних об'єктів і стали виділяти більше земельних ділянок під житлову забудову. А на початку жовтня міністр фінансів Гонконгу заявив, що держава перестане пропонувати вид на проживання іноземцям, які купують нерухомість на острові.

Влада Сінгапуру в серпні 2010 знизили можливий розмір кредиту для людей, які вже мають іпотечний позику і бажають отримати ще один. Також були введені держмита при продажу об'єктів протягом трьох років після їх покупки. У результаті цих заходів у Сінгапурі на 25% зменшилися обсяги продажів у такому сегменті житла, як кондомініуми в приміських районах. За спостереженнями міжнародних експертів, число спекулятивних угод пішло на спад, а на ринку з'явилися заможні покупці, яких не відлякують високі початкові внески.

Що стосується Китаю та Гонконгу, то тут експерти налаштовані більш песимістично. Зростання цін на китайському ринку до кінця року сповільнилося, але не надто принципово. Так, у листопаді 2010 року ціни на нерухомість в 70 китайських містах все одно виросли на 7,7% в порівнянні з листопадом 2009 року. «Влада схаменулися надто пізно. Пузир на ринку Гонконгу і Китаю лопне через кілька місяців », - вважає Ігор Індріксонс. Багато аналітиків поділяють цю позицію і пророкують крах цих ринків у 2011 році.

5. Невдала спроба уряду США виправити ситуацію на ринку

Уряд США в 2010 році спробувало уповільнити падіння цін і зростання обсягу дефолтів по іпотечних кредитах. Була запущена державна програма для «покупців першого разу» (? Rst-time buyers): по ній люди, які вперше купують житло, отримували пільгову позику на початковий внесок для іпотечного кредиту. За рахунок цього уряд розраховував простимулювати попит і пожвавити ринок. Проте вдалося отримати лише частковий ефект: падіння цін сповільнилося, і кілька місяців ринок перебував у відносно стабільному стані.

Але після закриття програми все повернулося на круги своя. У цілому, ситуація на ринку США залишається катастрофічною. Американські фонди нерухомості уникають вкладень у місцеві об'єкти і вважають за краще стабільну Європу.

Річне зростання цін у США відкотився на позначку 0,6% в порівнянні з 4,2% в II кварталі 2010. Зараз середні ціни на американську нерухомість знаходяться на рівні середини 2003 року. Згідно з дослідженням порталу Zillow, ціни на нерухомість у США впали на 25% в порівнянні з піковими значеннями червня 2006. Такий спад за тривалістю й глибині наближається до показників Великої депресії, коли ціни знизилися на 25,9% протягом п'яти років.

Ситуацію посилює зростання числа дефолтів по іпотеці. Майже чверть домовласників-позичальників були не в змозі платити по кредиту в III кварталі. Відсоток вилучення банками майна за борги досяг нового піку. У серпні 2010 загальне число відчужених об'єктів житла склало 95,4 тис. У вересні ця величина досягла вже 102,1 тис., та продажу вилученого майна склали 20% всіх операцій на ринку. Щоправда, восени 2010 року уряд робив розслідування цього питання. Було виявлено, що документи про вилучення житла нерідко видавалися з порушеннями. Тому в жовтні 2010 в США був введений мораторій на вилучення житла за борги по іпотеці.

У результаті цих подій відновлення ринку США затягується. «Якщо раніше ми припускали, що на це піде близько року, то зараз, швидше за все, мова йде не менше ніж про двох-трьох роках», - говорить Ігор Індріксонс.

6. Зміни в латвійському законі про імміграцію

Ринок нерухомості Латвії ще в 2009 році перебував у стані глибокого занепаду, поряд з ринками США, Литви, Естонії, Ісландії. Проте в 2010 році ситуація помітно змінилася. «Ринок нерухомості Латвії показав себе вкрай волатильним. Якщо рік тому ця країна перебувала в кінці списку із показником 70% Міжнародного індексу цін на житлову нерухомість Knight Frank (Knight Frank Global House Price Index), то в III кварталі 2010 Латвія займає перший рядок нашого рейтингу з показником 26,1%. Цим змінам сприяла комбінація подій, що складаються з підвищення податків та обмежувальних заходів, таких як скорочення статей бюджету та розмірів оплати праці, в результаті чого ВВП Латвії досяг 2,7% », - розповідає Олена Юргенева.

Крім того, попит на житлову нерухомість був ще сильніше підігрітий змінами, внесеними до «Закону про імміграцію» 1 липня 2010. У результаті іноземці можуть отримати посвідку на проживання в Латвії, купивши один або декілька об'єктів нерухомості на суму не менше 100 тис. латів (141 тис. євро) в Риги або не менше 50 тис. латів (70,5 тис. євро) за межами латвійської столиці. При цьому враховується не оцінна вартість об'єктів, а реальна сума угоди.

«Латвія отримала нове дихання після того, як влітку 2010 року уряд країни вніс поправки до закону про імміграцію. Для багатьох росіян це нововведення здалося привабливим. Для російських клієнтів першим питанням стало не придбання нерухомості за кордоном, а питання про вид на проживання в країнах Шенгенської угоди », - зауважує Олександр Гладкевич.

Проте в реальності це подія виявилася швидше гучним, ніж по-справжньому значущим. Кількість запитів на місцеві об'єкти збільшилася, але до помітних змін на ринку це поки не привело. «За нашими оцінками, в 2010 році серйозний сплеск інтересу росіян був відзначений тільки до нерухомості Латвії, що обумовлено введенням влітку нового закону про можливість надання ВНЖ при покупці нерухомості. Але поки це тільки зростання інтересу, який не вилився в адекватне зростання кількості угод росіян з латвійською нерухомістю », - розповідає Станіслав Зінгель.

Як вважають ріелтори, зростання вже не буде. На думку аналітиків, оновлений закон про імміграцію не підвищить інвестиційну привабливість латвійського ринку - головним чином тому, що нова редакція закону не дає іноземним власникам нерухомості ніяких особливих гарантій. У законі зазначено, що людина, який інвестував таку суму, може претендувати на отримання ВНЖ, але не гарантується, що він його отримає. Крім того, подібні інвестиції - досить велика сума для місцевого ринку: зазвичай латвійським ринком цікавиться той прошарок покупців, яка розглядає більше дешеві об'єкти.

Підсумки року

Минулий 2010 рік став роком збереження тенденцій, що намітилися в кінці 2009. Не відбулося жодних революційних змін: ми не спостерігали ні нових лопнули бульбашок, ні несподіваних злетів. Здебільшого, всі події були закономірними і очікуваними. Стабільні країни зі стійкою економікою активно відновлювалися, більш слабкі країни з перегрітим ринком поки ще продовжували долати наслідки кризи. Розклад на світовому ринку істотно не змінився. Ті країни, які глибоко застрягли у кризі, - США та Дубай - все ще не подають реальних ознак майбутнього благополуччя.

Джерело: Tranio.Ru