Ситуація з цінами на нерухомість в Києві

Ярослава Чапко Директор департаменту професійних послуг та інвестицій,
Knight Frank LLC (Україна)

Протягом останнього року спостерігаю, як агентства нерухомості і багато експертів навперебій запевняють, що криза на ринку житлової нерухомості давно закінчилася, і ринок впевнено йде в зростання. Що не новина - суцільний позитив! Читаю і дивуюся, перед очима постає картинка просто - ціни ростуть, покупці будуються в черзі на перегляд квартир, до забудовників потягнулися черги з охочих придбати недобудовані квадратні метри ... ой, та про що це я ... уф, привиділося ...

Тепер серйозно. Цифри цифрами, успіхи успіхами, а ось аналізу подій на ринку житла я так і не побачила в прес-релізах компаній. Напередодні Нового року всі підбивають підсумки року, згадують, чим запам'ятався рік, що минає. Пропоную і нам озирнутися.

Початок року був напрочуд спокійним. На вторинному ринку покупці продовжували гри на пониження, приводячи продавців в стан тихого божевілля. Вимушені продажу квартир відбувалися з досить значними дисконтами. Більшість продавців, які нікуди не поспішали, намагалися витримати оголошені ціни, хоча по багатьох об'єктах ціни залишалися практично на докризовому рівні. В принципі, вибір квартир на вторинному ринку був досить широким у всіх цінових сегментах.

Первинний ринок пожвавився завдяки продажам в зданих комплексах (або близьких до здачі) і лояльним забудовникам, щедро роздає квартири в розстрочку. У порівнянні з банківськими драконівськими ставками за кредитами, що доходить до 24%, 10-15%, накручуємо забудовниками на залишок платежів, виглядали цілком адекватними.

До середини весни і у покупців, і у продавців здали нерви і вони почали активно торгуватися. І, як результат, бум угод у традиційно високий сезон для ринку - квітень і навіть травень. Більшість продажів виявилися не чим іншим, як логічним завершенням торгів, які почалися задовго для весняного періоду. Просто ціна, нарешті, опустилася до прийнятного рівня, або покупці, нарешті, втомилися чекати квартир за обіцяну «справедливу» ціну і зважилися на покупку. Таким чином, почав реалізовуватися відкладений попит. З ринку одна за одною стали йти найбільш ліквідні квартири. Першими пішли з ринку однокімнатні квартири, за ними підтягнувся попит і на двокімнатні квартири у спальних районах, почалися активні перегляди трикімнатних квартир.

Літо стало сюрпризом для багатьох ріелторів. Незважаючи на літню спеку, ринок продовжував активно працювати. Агенти не встигали їздити по показах, хоча угод було небагато. На руку продавцям зіграла валютна нестабільність на світових ринках, незрозуміла доля євро та долара, а також розмови про другу хвилю кризи, що накриває нашу рідну українську гривню. Пильні покупці кинулися терміново перетворювати свої заощадження в традиційний засіб нагромадження - нерухомість. До речі, непрямим підтвердженням є істотний відтік депозитів з банків. Інакше кажучи, населення почало терміново конвертувати грошові знаки в «цеглини». З ринку пішли, нарешті, всі найбільш дешеві квартири, за ними потягнулися дорожчі варіанти. До середини вересня ринок спорожнів з точки зору ліквідних варіантів квартир за адекватною ціною. Знову з'явилися всі ті ж божевільні пропозиції спекулятивних квартир. Оскільки гривня продовжувала твердо утримувати свої позиції, покупці взяли невеликий перепочинок.

А що з цінами? Правильно, почали зростати. Зростання показали і ціни пропозиції, і ціни угод - поступово у міру виходу з ринку найбільш дешевих варіантів наступні следка відбувалися з більш високою ціною. Аналітики зраділи і почали сурмити щосили про зростання ринку. Чи можна це назвати зростанням? Теоретично так, але фактично ринок традиційно відреагував на валютну паніку.

Візьмемо для прикладу - Оболонські Липки. Докризові ціни на квартири в нових будинках доходили до $ 4 500 \ кв.м. У січні 2011 року сайти рясніли оголошеннями 2-3-х кімнатних квартир по $ 2 500 \. Кв.м. Навесні кількість пропонованих на продаж квартир стало катастрофічно зменшуватися. Почали з'являтися боязкі пропозиції квартир по $ 3 000 - $ 3 200 \ кв.м. Хоча перегляди по них були, вони рідко трансформувалися в угоди. Покупці не вирішувалися на настільки серйозні інвестиції, а продавці не готові були опуститися до зимових $ 2 500 \ кв.м. До літа ситуація почала вирівнюватися - втомлені продавці вже готові були торгуватися нижче $ 3 000 \ кв.м, пішли угоди, покупці терміново рятували свої заощадження від кризи, і світового, і вітчизняного. З ринку пішли не тільки ліквідні варіанти квартир, а й ряд малоліквідних пропозицій за ціною $ 2 500 \ кв.м і навіть нижче. Таких цін Оболонь не бачила давно. До жовтня ринок завмер - залишилися шалені пропозиції квартир з «євроремонтами», а покупці продовжували свій біг за переглядами, хоча кількість угод різко скоротилася.

До листопада ринок знову підніс свій сюрприз покупцям - почала активно обговорюватися тема передачі функцій БТІ до Мін'юсту та пов'язані з цим ризики операцій з нерухомістю. І знову зневірені покупці кинулися в бій - купувати все те, що ще залишилося. І знову зростання цін і угод на ринку. До речі, панікою на ринку скористалися і забудовники, піднявши ціни пропозиції у свіх комплексах.

Може кому й здалося, що ринок увійшов у стадію стійкого зростання, а мені все таки ці стрибки нагадують схлипування при істериці. Можна з упевненістю стверджувати, що відкладений попит (тобто заощадження населення в кубушках, з-під матраца і т.д.) був реалізований саме в 2011 році. Стійкою тенденцією даний фактор навряд чи може стати, оскільки немає реальних передумов для зростання доходів населення, незважаючи на всі запевнення Держкомстату і шанованих чиновників, що добробут народу зростає в геометричній прогресії. Кубушки теж мають своє дно, а заповнити заощадження українцям доведеться не так вже й скоро, враховуючи поточний стан економіки.

Чи означає це, що все так погано на ринку? Аж ніяк. Даний рік був досить успішним для багатьох забудовників. З'явилися відмінні комплекси на первинному ринку, з цілком адекватним ціноутворенням (якість ... уф, ну чорт з ним з цією якістю). Ось тільки більшість покупок в новобудовах буде не чим іншим, як способом поліпшити свої житлові умови, тобто через продаж вторинних варіантів, або роз'їзди \ з'їзди сімей. Чим загрожує ця тенденція ринку - правильно, появою пропозиції квартир в панельках, хрущовках, малосемейках. А покупець сьогодні при відсутності реальних заощаджень став досить вимогливим - йому вже не подобаються квартири з сидячими ваннами та кімнатами, що нагадують за розміром гардеробні. Сьогоднішньому покупцеві подавай місткі квартири з просторими кімнатами, великими кухнями і санвузлами.

Тому, найімовірніше, що ціни таки продовжать падіння тільки для малоліквідних квартир, які будуть виставлятися для продажу з подальшим придбанням первинки з доплатою. Вибір якісних квартир навряд чи буде більшим - спекулятивні об'єкти, придбані в роки зростання ринку, були вже реалізовані в 2010-2011 роках. Крім того, альтернативних інвестиційних інструментів поки ринок не пропонує, тому продавці вичікують з продажем багатьох квартир, вважаючи за краще здавати їх в оренду. Первинка буде як і раніше користуватися попитом, однак, великого зростання угод, очікувати не слід - зростання цін на новобудови злегка спантеличив покупців, і вони знову повернулися на вторинний ринок.

А ціни - ну так, згодна, середні ціни по сегментах, швидше за все, будуть рости. Ось тільки зростання це буде обумовлений не зростанням угод і попиту, а мабуть наступними факторами:

На первинці:

- Зміною вибірки - розширенням пропозиції - виходом нових об'єктів з більш високими цінами пропозиції;

- Зростанням цін пропозиції в міру готовності багатьох житлових комплексів (забудовники-мрійники);

- Вимиванням найбільш дешевих квартир у споруджуваних комплексах.

На вторинці:

- Падання у вибірку дорогих квартир із завищеним ціноутворенням («а раптом куплять?").

Традиційно, випереджаючи запитання «так коли ж купувати квартиру? невже спізнилися? »хочу побажати всім потенційним покупцям знайти свій дорогий серцю й гаманцю варіант квартири. Купувати треба тоді, коли ви знайдете ту єдину квартиру, яку шукали, і де відчуваєте себе затишно і тепло. І тоді ціна, заплачена за неї, не здасться вам завищеною.

Напередодні свят, всім учасникам ринку бажаю вдалих угод і розсудливих клієнтів.

Building.ua