Що рік 2014 нам готує?

Свята пройшли, звіти здані, на Грушевського перемир'я - можна і про бізнес подумати. Саме час поміркувати про минулий про поворожити про майбутнє. Отже, чим же запам'ятатися ринку нерухомості 2013-й рік? 1 . Законодавчі новації. Сверблячка законотворчості і подальші спроби монетизації влади не дають спокою « лугах нарду ». Часом вони збігаються з логікою бізнесу , частіше немає. З того, що відноситься безпосередньо до ринку нерухомості , має сенс виділити наступне:

• Введення нової системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Починання абсолютно правильне , за часом навіть сильно перезріле (ну не могли Мін'юст і Держкомзем поділити цей пиріг раніше) , але зроблене , як завжди , корявенько . Мало того , що передати інформацію про вже зареєстровані права з БТІ до Реєстру ніхто так і не зміг ( в результаті всі ми заплатимо за реєстрацію існуючих прав ще раз) , так ще й реєстри (вірніше права на ПЗ ) виявилися в приватних руках , з - за чого виникли проблеми з їх роботою. Але в цілому процес купівлі-продажу придбав якусь логіку і став зручніше.

• Введення податку на нерухомість. Ось і дісталися. Спочатку в процесі приватизації більшість наших громадян стали власниками метрів , а тепер прийшла година за це заплатити. Правда з першого разу не вийшло - взяти то хочеться , але як це зробити - не придумали. Але в 2014 заплатимо . Торкнеться ся новація реально небагатьох , ставки цілком гуманні , але добрий початок ...

• Нові правила оцінки нерухомості для цілей оподаткування. А ось де корупція цвіте і пахне! Необхідність цього нововведення висмоктана з пальця. Але не можна ж пройти повз такого стабільного грошового потоку ( а оцінка вже пару років потрібна в КОЖНІЙ угоді з нерухомістю ) . Так хотіли , що вийшло тільки з третього разу ( попередні дві спроби були заблоковані повної неготовністю структури). Хто є кінцевим вигодонабувачем даної схема - є різні думки. Але громадянам вона дасть однозначно незручності в процесі оцінки ( збільшуються терміни , ускладнюється процедура) і збільшення податкових платежів . З 1 лютого , коли схема стане безальтернативною , з імовірністю 99 % зросте і ціна оцінки . Покращення , проте ...

• Введення процедури обов'язкових безготівкових розрахунків . Ідея , начебто, і хороша . Але в країні ошуканих вкладників , штучно стабільного курсу , готового в будь-який момент впасти , і глобального недовіри до гривні взагалі і банкам зокрема ця затія перетворюється на ще один відносно законний спосіб конфіскація готівки у громадян . Вересень пройшов в звикання , потім були знайдені досить комфортні механізми реалізації цих вимог і все запрацювало своєю чергою.

Які підсумки у всіх цих новел. Транзакційні витрати при операціях з нерухомістю зросли і способів обійти це немає. Володіти великою нерухомістю стане дорожче. Зате перехід права власності став простіше і безпечніше. Але найголовніше - глобально на ринок це не вплинуло. Сніг у березні на активність ринку зробив більший вплив . При всьому цьому ціни демонстрували стабільність ( трохи підросли недорогі продаж і оренда , впали - дорогі ) , а кількість угод було трохи більше , ніж в 2012 . І такий стан млявого ворушіння тягнеться з 2010 . Розморожування довгобудів і зменшення торгу при угодах стали першими натяками на активізацію , але говорити про появу якихось впевнених ознак поліпшення ситуації поки не доводиться.

2 . Розморожування довгобудів . Після паніки початку кризи багато забудовників залишилися з замороженими об'єктами . Час минув , діватися нікуди , мозок звикся з новою реальністю - і будівництва потихеньку поновилися. Говорити про бум , звичайно , не приходиться, але кількість довгобудів помітно поменшало . Більш того , саами сміливі і фінансово стійкі забудовники починають нові , цілком цікаві проекти. Тут, правда , треба відокремити зерна від полови. Переможні реляції чиновників про божевільну кількість введених в експлуатацію метрів треба поділити на три - велика частина це метражу є введенням в експлуатацію завдяки тимчасово діючої спрощеною процедурою самобудом . Та й інформаційний шум з приводу різноманітних держпрограм про підтримку житлового будівництва є більше шумом , ніж справою. А ось що точно сталося , так це поступове переміщення попиту з вторинки на первинку . У Києві в 2013 році (дані важко перевірити , але начебто так і є) вперше первинки було куплено більше, ніж вторинки .

3 . Комерційна нерухомість. Торгові та офісні центри будуються досить активно. Це зараз один з небагатьох способів інвестування . Але ринок вже близький до насичення. Вакантність офісних площ збільшується , у торговельній нерухомості поки все стабільно. Але стільки проектів заявлено до виходу в 2014 , що виникають обгрунтовані побоювання. Ну і вже не дзвіночок , а сполох - відхід з нашого ринку досить відомих торгових марок (ті ж Сеппала , Монарх ) , поглинання правильну компанію конкурентів, тобто монополізація ( Епіцентр- Нова лінія , Ельдорадо - Технополіс , Мобілочка - Алло ) і догляд іноземних інвесторів ( Коммерцбанк , Інтеса , Драгон кпітала ) . На їх місце поки приходять нові . Але все це зайвий раз натякає нам , що економіка в цілому і ринок нерухомості зокрема до цих в глибокій кризі і перспектив не видно.

4 . Ринок землі та заміської нерухомості сумує. Земля практично нікому не потрібна , купується тільки найпривабливіше (хороше місце , наявність сусідів і комунікацій , викидна ціна). Заміський будинок альтернативою міському житлу поки так і не став. Хоча продажі і є - можна реально купити будинок нижче собівартості будівництва. Великі земельні ділянки просто нікому не потрібні - бізнес не розширюється , нових котеджних містечок будувати не починають . І цей сегмент ринку оживе самим останнім.

5 . Іпотека і проектне фінансування . Ну , про мертвих або добре, або нічого . Так що промовчу . Хоча іноді докредітовиваются ( тисяч 10-15 якщо на покупку або ремонт не вистачає).

Якщо коротко підвести підсумок року - стабільність. Навіть не так - мертвий штиль. Кому було дуже треба - вже продали або порішали питання якось по іншому. Так що продавці зараз на ринку не самі мотивовані і продавати аби продати не готові. Покупці мають можливість вибирати , тому ходять , дивляться , вибирають. Знайдуть щось цікаве - купують , ні - так і не переживають. Це , звичайно, не відноситься до сегменту дешевого житла. Там і продати і зняти швидко і добре треба дуже постаратися. Переосмислити дійсність забудовники відчувають себе відносно непогано . Грошей на етапі фундаменту клієнти ще не несуть (хіба що самим іменитим під хорошу знижку) , але ближче до введення в експлуатацію купують. Розумні планування , адекватні ціни (нижче за квадратний метр , ніж на вторинці ) і програми розстрочки роблять їх пропозиція все більш привабливими (порівняно зі вторічкой ) .

Що ж нас очікує. Варіанти , коли долар стане 15 , а Україна оголосить себе банкрутом , розглядати не буду. Не тому, що нереально , а тому , що тоді і так все ясно - завалиться і зупиниться все. А от при збереженні нинішнього статусу -кво будемо мати ще один 2011-2012-2013 рік - тихо , малоактивні , без ажіотажних ростові / падінь , без видимих ​​реакцій на державні нововведення та інший новинний фон .

У житловій нерухомості ціни стоять з незначним бажанням впасти , покупців небагато , терміни продажу об'єктів великі , але продавців це не хвилює і не мотивує . Для тих , хто хоче і готовий щось купити досить зручний момент - є вибір і достатньо часу , щоб це вибір зробити не поспішаючи. Первинка буде демонструвати більш цікаву динаміку , якщо тільки у забудовників запаморочення від успіхів не почнеться.

У комерційній нерухомості вартий те, що будують , і постараються все це здати. У результаті зросте вакантність і, цілком імовірно , просядуть ціни . Продажів буде мінімум , ринкових - ще менше. Орендарі ніби і рулять , але хороших пропозицій буде не багато.

Земля в застої. Навіть сказати нічого. Так що якщо втомилися від ЖЕКу і в сім'ї дві машини - їдьте , знаходите , купуйте і поступляться вам !

Ось таки очікування. Дай Бог нам спокою і мудрості !
Едуард Бразас Директор відділу агентських послуг , Керівник Комітету з інформаційних технологій та аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України , Сітікон
Building.ua