Що чекає ринок нерухомості в 2014 році?

2013 ознаменувався для ринку нерухомості вагомим кількістю нововведень в законодавстві: набули чинності новий порядок оформлення угод, податок на володіння нерухомістю, обмеження за готівковими розрахунками і нові правила оцінки нерухомості. Багато з цих реформ були взяті з практики європейських країн , але як часто буває в українських реаліях , впроваджувалися в життя зі скрипом або спотворюючись до невпізнання.

За словами фахівців і ріелторів , всі реформи 2013 болісно відгукнулися на ринку нерухомості. Особливо постраждала сфера вторинного житла. Її продажі різко впали.

Попит на недорогі « двушки ».

Житлове будівництво в Україні , незважаючи на всі економічні та кредитні складності , в 2013 році продовжило набирати обертів. Згідно з даними Державної служби статистики , обсяги будівельних робіт в житловому секторі виросли на 6,6 % в порівнянні з попереднім 2012 - м . Всього в Україні протягом року з'явилося 542 нових великих об'єкта житлової нерухомості , а в перерахунку на конкретні площі в країні було побудовано близько 10 млн кв. м. В одному тільки Києві зведено 1,35 млн кв. м нового житла , що в черговий раз стало рекордним показником для країни. Також багато житлових площ було побудовано в Київській області ( 1,3 млн кв. М) , АР Крим ( 938 тис. кв. М) та в Одеській області ( 676 тис. кв. М).

За інформацією керівника аналітичного порталу «Столична нерухомість» Захара Федорака , в порівнянні з минулим роком в столиці кількість новобудов збільшилася на 8,4 % і склало 142 об'єкта. З них 59 % - це новобудови економ-класу, 27 % - бізнес - класу і лише 14 % - преміум -класу. Свої двері для мешканців відкрили такі великі житлові комплекси, як «Бульвар фонтанів » , «Панорама на Печерську» , « Звіринецький » , « Яскравий » , « Озернi зорi ». У Севастополі були здані в експлуатацію житлові комплекси « Таврійський» , «Омега - 2А» , в Сімферополі - «Київський» , «Лазурний Батіліман » , а в Одесі - «Ідеал» , «Аркадія Хіллс » та ін

Що стосується цін на нове житло, зокрема в столиці , то вони , як і минулого року , практично тупцювали на місці. Але якщо за підсумками 2012 року вартість квартир в новобудовах Києва все ж таки трохи зросла - на 2,3 % , то в 2013 - му ціни , навпаки , трохи « відкотилися » назад , втративши 1 % , пишуть Контракти . В результаті на даний момент квадратний метр у новобудовах столиці оцінюється в середньому в 13,3 тис. грн.

«Тенденції останнього часу такі, що нові об'єкти виходять на ринок за цінами трохи нижче, ніж вже продаються новобудови (зазвичай на 5-10 %). У той же час на об'єкти, що знаходяться на фінальних етапах реалізації , ціни піднімаються - як мінімум на 5-10% від початкових . Це врівноважує середні ціни по ринку. Падати їм поки не дає економічна доцільність , яку визначили для себе забудовники , а рости не дозволяє відсутність економічного зростання в країні , ажіотажного попиту , а також велика кількість пропозицій, у тому числі дуже вигідних і з розстрочками » , - розповідає Захар Федорак .

У 2013 -му вторинний ринок нерухомості продемонстрував падіння по всіх фронтах
Більшість угод з купівлі метрів на первинному ринку здійснюється сьогодні без позикового фінансування - за власні кошти покупців . « У кінці 2013 року без залучення позикових коштів укладено 50 % угод , купівля з використанням розстрочки спостерігалася в 40 % угод , з використанням кредитних коштів - 10 %», - відзначають в компанії UTG . Незважаючи на недоступність кредитів , попит на первинну нерухомість постійний . « Стабільного попиту сприяв передусім запуск девелоперами власних програм розстрочки та кредитування» , - говорить керівник відділу продажів ЖК Park Stone Дмитро Шостя .

Найбільш популярними серед покупців у 2013 році , за даними експертів , користувалися квартири економ , на частку яких припало 80 % продажів. Житло бізнес-класу цікавило лише 13 % потенційних інвесторів , а преміальне і де- люкс - 6 % і 2 % відповідно. Лідерами продажів виявилися двокімнатні квартири ( 48 % угод) , 41 % транзакцій припало на однокімнатні апартаменти і 11 % - на об'єкти з трьома кімнатами і більше .

Жити за містом.

Значне зростання обсягів та рівня продажів показав у 2013 -му і ринок приміських столичних новобудов , де приріст продажів у порівнянні з 2012 роком склав 15 %. Більш виграшній ситуації із зростанням продажів приміським забудовникам вдалося досягти за рахунок ціни - в 4-6 тис. грн / кв. м (наприклад , квартиру в Ірпені або Бучі реально купити всього за $ 25-30 тис.). Більш низьких цін вони домагаються завдяки використанню дешевих матеріалів , оформлення дозвільних документів за спрощеною процедурою ( у разі будівництва малоповерхового житла ) , економії на вартості земельних ділянок (які в передмісті значно дешевше , ніж у столиці ) . Наступного року приміський бум продовжиться - забудовники пророкують цьому сегменту ринку як мінімум 10-15% -ве зростання .

У самій столиці і в Україні в цілому частка угод на первинному ринку в 2014 році також буде продовжувати рости (поки вторинне житло купують більше). «Ціни будуть змінюватися в межах зростання інфляції - до 10 % в середньому по ринку. Більший приріст вартості покажуть великі житлові комплекси , які зараз знаходяться на початковій стадії розвитку , і новобудови в недооцінених районах , які зараз бурхливо розвиваються » , - вважає представник компанії« Архиматика »Дмитро Васильєв.

Вторинне житло здає позиції.

У 2013 році вторинний ринок нерухомості продемонстрував падіння по всіх фронтах : б / у квартири столиці з січня по грудень втратили в середньому 1,4 % від своєї ціни , будинки в місті - 9 % , будинки в найближчому передмісті - 0,5 %. Серед житла в місті найзначніше подешевшали апартаменти на правому березі і в центрі міста - 3,5 % і 5,7 % відповідно. У результаті на даний момент вартість квадратного метра вторинної квартири в Києві становить в середньому 15,9 тис. грн , будинки в межах міста - 12,2 тис. грн , будинки в Київському регіоні - 8 тис. грн.

Ціни в містах- мільйонниках змінилися не так істотно - від мінус 0,6 % у Дніпропетровську , Донецьку до 0,8-1 % у Харкові та Львові . На даний момент квадратний метр вторинної квартири в Дніпропетровську оцінюється в 9,6 тис. грн , у Донецьку - в 9,5 тис. грн , у Харкові - в 8,7 тис. грн , в Одесі та Львові - в 12,1 тис . та 11,3 тис. грн відповідно.

Реальне просідання вторинного ринку нерухомості набагато більше - справжня глибина торгу становить 12-20% від спочатку озвученої продавцем ціни
Ріелтори не приховують , що реальне просідання вторинного ринку нерухомості набагато більше - справжня глибина торгу становить 12-20% від спочатку озвученої продавцем ціни . І незважаючи на те що поки продажу старого житла перевищують рівень продажів квартир від забудовників ( за рік у столиці було продано 16,1 тис. квартир на вторинному ринку і 14,5 тис. - на первинному) , тенденція така , що вторинні метри втрачають колишню привабливість в очах покупців.

Негативний вплив на вторинний ринок зробили торік не тільки законодавчі нововведення , але й відсутність дешевої іпотеки - за рік ставки по кредитах на житло знизилися всього на 1 % , і на даний момент іпотечні умови для вторинного житла залишаються вельми жорсткими : аванси по позиках стартують від 30-40 % при ставках 18-20% річних. «Враховуючи , що кількість спільних програм забудовників і банків зростає і ставки по таких позиках складають 15-18 % річних при аванси від 20-30 % і терміни кредитування до 20 років , це не може не позначитися негативно на вторинному ринку » , - зазначає директор будівельної компанії BGM Інна Бречко .

У 2014 році , на думку експертів , продавцям малометражок , хрущовок і квартир у віддалених від центральної частини міста районах Києва та міст- мільйонників доведеться йти на поступки покупцям , знижуючи заявлену ціну на 5-15%. За підсумками року вторинне житло , швидше за все , подешевшає на 6-9 %.

Без інвестицій .

Цей рік буде складним для всіх без винятку сегментів комерційної нерухомості. Рівень вакантності зростатиме , що спричинить за собою посилення конкуренції на ринку і падіння ставок . « Україна в світі оцінюється як ризикове держава, яка не сприймається в якості платформи для вигідних інвестицій . Так , Міжнародне рейтингове агентство Standard & Poor ` s знизило рейтинг України за довгостроковими кредитними зобов'язаннями в іноземній і національній валюті на один щабель до рівня« B- »(« найвищою мірою спекулятивний ") з" негативним "прогнозом . Інше міжнародне агентство - Moody ` s - знизило суверенний рейтинг України до рівня Caa1 ( « значний ризик » ) , попередивши про можливість подальшого зниження. А без іноземних інвестицій прорив у сфері нерухомості малоймовірна » , - резюмує генеральний директор компанії Build and Live Development Віктор Розпусний .