У його роботі взяли участь представники різних сфер, пов'язаних з ринком нерухомості: ріелтори, аналітики, економісти, банкіри, страховики. Організатори круглого столу - Ріелторська палата України і Спілка консультантів по нерухомості.
На початку дискусії голова Національної ради Ріелторської Палати України Олександр Бондаренко підняв фундаментальне питання про цикли розвитку ринку нерухомості. Доповідач представив діаграму, розроблену в 2005 році італійським аналітиком Альберто Гундіні. Ця діаграма, заснована на аналізі 60-річної історії розвитку європейських ринків нерухомості, відображає циклічність і правила роботи ринків.
Якщо врахувати, що за даними Мін'юсту впродовж останніх двох років кількість угод купівлі-продажу нерухомості скоротилася на 27%, а індекс вартості київської нерухомості (згідно з даними Domik.net) за цей час знизився майже на 36%, то можна зробити висновок, що сьогодні ринок нерухомості перебуває на відрізку 4-5. Як скоро ми пройдемо цей відрізок - можна тільки припускати. Але можна впевнено говорити про те, що слідом за ним послідує відрізок 5-6, на якому ціни продажів будуть знижуватися, але кількість угод почне зростати.
Потім неминуче піде відрізок 6-1, замикає черговий цикл розвитку ринку. На цьому відрізку ціни будуть мінімальні, але кількість угод буде рости.
Зростання цін почнеться лише на відрізку 1-2. Кількість угод при цьому буде також зростати.
Нам видається, що на цій діаграмі не зовсім правильно вибрані пропорції відрізків. Але суть діаграми, судячи з усього, досить точно відображає реальну картину розвитку ринків. Тим, хто чекає зростання цін, потрібно розуміти, що він, швидше за все, почнеться не скоро.
Ринок нерухомості та ціноутворення на ньому зараз зазнають серйозні зміни. Перш за все, змінюється психологічна складова, що впливає на ціни.
Саме цьому питанню було присвячено виступ Якова Маркуса - голови Експертної ради Союзу оцінювачів Україні, відомого теоретика в області оцінки, автора багатьох книг. Він зазначив, що цінність нерухомості сьогодні переосмислена людьми. Покупець житла, наприклад, вже дивиться на квартиру, не тільки як на жадану дах над головою, але й порівнює якість проживання з витратами на придбання і експлуатацію.
Платити по 50-100 тисяч доларів за перспективу проживання все життя в убогій квартирі, в убогому під'їзді, в убогому будинку, вже сьогодні готові не всі. Саме тому, на нас чекають цікаві метаморфози в ціноутворенні нерухомості. Докладно, це питання розглядається в книзі Якова Маркуса «Від цінності до вартості».
Економіка - стислий вираз політики. Хто наша влада? Представники великого капіталу, експортери. У чому вони зацікавлені? У розвитку власних виробництв. Загалом, тема ця складна і багатогранна, ми приділимо їй окрему увагу, але суть виступу екс-президента Асоціації фінансових керуючих Лариси Гавриш, зводилася до того, що сьогодні у нас в країні стагфляція та перспектив розвитку внутрішнього споживання немає. У зв'язку з цим, немає перспективи збільшення заробітків людей і розвитку дрібного і середнього бізнесу в Україні. Заяви уряду про масштабних будівельних та інших внутрішніх програмах залишаться заявами у зв'язку з відсутністю фінансування програм. Як наслідок, купівельна спроможність буде падати, а разом з нею і ціни на нерухомість. Пані Гавриш поставила під сумнів ефективність дій банківського сектору в сфері кредитування покупок на вторинному ринку. Доходи людей падають, що не сприяє ефективному кредитуванню. Тому конкурентна боротьба за іпотеку, яка розгорнеться в цьому році, швидше за все, не принесе значущого обсягу кредитування. Вона також засудила дії банкірів. «Банки, замість виконання своєї місії (створення доданої вартості), знову намагаються спекулювати грошима, покладаючи всі ризики на приватного позичальника».
Присутні відзначили також проблеми, пов'язані із закритістю інформації про стан ринку нерухомості; використанням компаніями аналітики ринку як інструменту свого просування, а не як якісне інформування; загальну відсталість аналітичного апарату. Читаючи зведення аналітиків, диву даєшся. Одні рапортують про збільшення продажів і цін, інші - про падіння. Кому довіряти? Невже аналіз статистики цін може дати розкид в різні боки від нуля? Десь тут, явно присутній корпоративний інтерес! І не факт, що час розставить все по своїх місцях. Напевно, було б корисно підключитися громадським організаціям, з метою недопущення введення в оману громадян, аналітичними матеріалами сумнівної якості. Компанії повинні розуміти відповідальність за свої висловлювання, адже кожне сказане слово може стати поштовхом до чиєї-небудь дії.
Але основний закид у зв'язку з цим до державних структур, які, маючи практично всю інформацію про угоди і цінах, приховують її від суспільства. З якою метою приховують - можна тільки здогадуватися.
Віталій Котенко, www.domik.net
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі