Ринок нерухомості ще не досяг дна

В День ріелтора, президент українського представництва міжнародної федерації фахівців з нерухомості FIABCI Олександр Бондаренко поділився з нами своїм баченням стану ринку нерухомості в Україні. Деякі фахівці відзначають, що тривала стагнація ринку нерухомості, обумовлена ​​економічною нестабільністю країни в цілому і різким зниженням рівня доходів населення, призводить до суттєвих змін в структурі ринку та скорочення кількості його операторів. Інші намагаються залишатися оптимістами. Олександр Бондаренко же вважає, що інформація про деяке пожвавлення ринку в кінці серпня-початку вересня сильно перебільшена, ціни на квартири продовжують знижуватися, а прогнозувати що-небудь в нинішніх умовах абсолютно неможливо.

Олександр Олександрович, як вам бачиться ринок нерухомості України в настільки економічно і політично непростий час? Помінялося щось за останні півроку?

Парадокс ситуації полягає в тому, що хоч ринок нерухомості в Україні і повністю сформований за роки незалежності, сьогодні він практично не існує. Поясню: ми маємо всі механізми, інструменти, підготовлених професіоналів, більш-менш адекватне законодавство, навіть споживача. Але роботи на ринку немає.

І це не залежить ні від бажання клієнта, ні від можливостей його операторів. Перші завжди мають потребу в якісному реченні, перш за все, в сегменті житлової нерухомості. Тут, напевно, спрацьовує не тільки загальнолюдська потреба в домашньому вогнищі, а й чисто українська ментальність і прагнення обзавестися, хай невеликим, але власним кутом.

Сьогодні у споживача елементарно немає коштів на придбання житла. Це питання лежить не в площині ринку нерухомості, а в сфері політики і економіки як її наслідку, геополітики, в кінці кінців. Причому те, що ми бачимо безпосередньо, - криза, зниження рівня життя, доходів населення, політичні пертурбації, військові дії та АТО, міжнародні переговори і домовленості, - це тільки вершина айсберга.

Ніхто з нас, «простих смертних», не розуміє, що відбувається в світовій політиці насправді, у нас недостатньо для цього інформації. А це означає елементарну річ - ніхто з нас не може робити навіть більш-менш правдоподібних прогнозів розвитку ситуації. І ось це ринку нерухомості стосується, як раз, в першу чергу.

А що ж насправді відбувається?

Візьмемо, наприклад, ряд публікацій у спеціалізованих та загальних виданнях про ринок нерухомості. З кінця серпня вони рясніють радісними матеріалами про пожвавлення ринку, позитивних прогнозах його розвитку та іншими швидкими «радощами». Що відбувається насправді?

Кінець серпня-початок осені - традиційний сезон попиту на оренду житла, і оскільки навчальні заклади, по щастю, працювати продовжують, недорогі квартири як і раніше користуються попитом. З іншого боку, їдуть біженці із східних регіонів, причому, частина з них розраховують саме на оренду квартир економ-класу.

Так, все це трохи простимулювало ринок нерухомості, але, по-перше, тільки в сегменті оренди. А по-друге, я вважаю, що сплеск цей сезонний, з одного боку, і одноразовий, з іншого. Є й ще й третя сторона - мігрантів в масштабах України не так і багато. За даними офіційної статистики, на сьогоднішній день із зони військових дій і АТО виїхало близько 300 тис. Осіб. Це, в середньому, 60-70 тис. Сімей, з яких тільки близько 50 тис. Морально і фінансово готові платити за оренду житла. У масштабах усього вітчизняного ринку нерухомості це зовсім небагато. Крім того, «акція» одноразова - приїхали, зняли, живуть півроку-рік, а потім будуть продовжувати оренду або виїжджати. Ні про який стабільний пожвавленні ринку мова не йде.

Візьмемо, наприклад, Європу, на яку ми намагаємося орієнтуватися. У Німеччині близько 10% працездатного активного населення, віком від 19 до 55 років, щорічно змінюють місце проживання всередині країни. Це процес постійний, пов'язаний з кар'єрними змінами, роботою, навчанням, сімейними відносинами. У країнах, що приєдналися до ЄС нещодавно, цей процес ще більш помітний, але тут мова йде про міграцію до інших країн Євросоюзу, в основному, у зв'язку зі зміною роботи.

А що відбувається на ринку купівлі-продажу?

Про якісь зміни на ринку купівлі-продажу нерухомості мова взагалі не йде. Транзакцій практично немає, а ті, що відбуваються - одиночні і, поклавши руку на серце, випадкові. У червні в Києві було зафіксовано близько 400 транзакцій, в серпні - близько 500. Начебто зростання і є, але дивлячись з чим порівняти. Наприклад, в кризовий 2008 року в столиці полягало не менше 3 тис. Угод щомісяця.

Тримається зараз ринок первинної нерухомості, і це цілком закономірно. Саме сюди люди несли доларові заощадження, коли стало зрозуміло, що кризи не минути - адже нерухомість завжди вважалася хорошим капіталовкладенням і капіталохраніліщем. Тим більше, що при середній вартості квадратного метра в 1000 у.о., на яку морально готовий вітчизняний покупець, ціни на первинному ринку були дещо нижче.

А як сьогодні відбувається ціноутворення на ринку нерухомості?

Повна плутанина. Тобто відсутні реальні економічні важелі, зате діють закони людських страхів, у зв'язку з військовими діями і агресією крупного сусідньої держави. Для того, щоб робити більш-менш об'єктивні висновки про ситуацію в питаннях ціноутворення, потрібно володіти повною інформацією з усіх аспектів ринку, різним регіонам, класами житла; орієнтуватися на реальні транзакції. Тобто здійснювати постійний моніторинг і аналіз. Сьогодні в Україні це неможливо, хоча б тому, що доступ до частини регіонів фізично закритий, а в інших - повний штиль з продажу.

Офіційні прайси та пропозиції, як ми розуміємо, завищені і не можуть служити базою для такого аналізу. З особистого досвіду можу сказати, що в приватних торгах ціна часто скидається і до 25%. А враховуючи особливість сьогоднішньої політичної ситуації, є ціла категорія продавців, готових продати власність мало не за копійки, тільки швидше. Маю на увазі власників української нерухомості, які є громадянами РФ. Наприклад, недавно була продана двушка площею трохи менше 50 кв. м в хорошому стані недалеко від Києво-Печерської лаври всього за 65 тис. у.о. - Тільки тому, що господар боявся подальшого зниження цін у найближчі місяці.

Мігранти зі східних областей на ситуацію не вплинуть, оскільки основна частина їх капіталу вкладена в квадратні метри там, у зоні бойових дій, доступу до них немає, коли з'явиться - невідомо, в якому стані нерухомість - припустити складно. Втекти з «живим» капіталом звідти вдалося тільки еліті і їх оточенню. Але, по-перше, їх не так багато, щоб ці угоди склали масовий приріст для ринку, а по-друге, всі вони вже встигли обзавестися тут житлом.

Чи змінюватиметься ситуація і в який бік?

Буде. Варіанта, традиційно, два - найгірший і найкращий. Відповідно до першого, у зв'язку з відсутністю реального попиту на ринку нерухомості, ціни в доларовому еквіваленті почнуть істотно знижуватися, що призведе до колапсу заодно і на первинному ринку.

Кращий сценарій будемо мати тільки в разі деяких глобальних змін і, перш за все, закінчення воєнних дій. Це сприятиме пожвавленню ринку, зароблять положення Асоціації з ЄС, на український ринок вийдуть зарубіжні інвестиції і бізнес, почнуть збільшуватися доходи населення. І ось тоді можна буде прогнозувати щось позитивне на ринку нерухомості

Наскільки готовий український ріелтор до європейського стилю роботи?

У мене достатньо двоїсте сприйняття цього моменту. З одного боку, є генерація фахівців, в основному, середнього та молодого віку, які готові не тільки працювати по-європейськи, а й допомагати в цьому іншим. Вони активні, яких навчають, хоч і вже професіонали своєї справи, мобільні і налаштовані оптимістично і по-бойовому. Я вважаю, що вони готові працювати в будь-яких умовах, швидко вчитися і перебудовуватися.

Але з іншого боку, є й інші, повна протилежність. Такі вважають, що вчитися їм вже нема чому, вони все знають і не бачать необхідності ні в розвитку ринку, ні у власному особистісному зростанні. Їм ліньки «витрачати час», я вже не кажу про гроші, на професійні тренінги та семінари, вони не читають книг, далекі від професійних інтернет-ресурсів, на зразок вашого, і співтовариств.

Надія одна - оператори ринку з першої категорії змусять грамотно працювати навіть тих, хто до цього не звик. Ідеалістів багато може і не бути - всього 7-30% «горящих» людей здатні домогтися всього. На Майдані було 1,5-2% ідеалістів, а адже вони змінили хід історії!
www.zagorodna.com