Ринок нерухомості розморозиться навесні

Якщо раніше продавці і покупці квартир і так особливо не поспішали оформляти операції, адже довелося адаптуватися до нових правил оцінки житла, валютним обмеженням покупок понад 150 тис. грн. та іншим законодавчим ініціативам влади, то тепер багато хто з них затаїлися до кращих часів через зростання долара. За спостереженнями галузевих аналітиків , з літа вторинний ринок житла впав на 50 % , а в січні порівняно з груднем - ще на 30 %. Первинка постраждала менше , але зростання долара може знизити активність покупців , які понадеются купити житло вигідніше . Коливання валют найбільше неприємностей принесуть орендарям квартир економ , так як господарі можуть підвищити плату за житло.

Продавати - купувати ніхто не поспішає

У січні активність ринку продажів традиційно не блищала рекордами . Так , за даними консалтингової компанії SV Development , в минулому місяці було зафіксовано 522 угоди на вторинному ринку і 892 - на вторинному . Грудневі результати в цьому відношенні виявилися краще: в останньому місяці 2013 -го на вторинці було продано 818 квартир , а на первинному ринку - 1222 . Інакше кажучи , буквально за місяць ринок нерухомості пішов в мінус на 296 непроданих квартир на вторинці , і на 330 нереалізованих квартир на первинному.

В принципі , січневу стагнацію ринку житла можна було б пояснити новорічними святами , але експерти вважають , що проблеми тут в іншому. Спочатку продавці і покупці квартир намагалися розібратися в численних законодавчих нововведеннях (наприклад , в лютому остаточно запрацювали нові правила оцінки житла - прим.авт ) , а сьогодні хочуть зрозуміти , наскільки виросте курс долара і як це вплине на рівень цін на квартири.

Варто зауважити , що вартість первинного і вторинного житла поки особливо не змінилася. З початку 2014 всі цінові коливання як у Києві , так і в обласних центрах відбувалися в межах 0,5-1%.

Як відзначають галузеві аналітики , причин для зміни цін на нерухомість поки немає, проте якщо долар буде дорожчати і далі , продавці , все-таки , переглянуть вартість житла.

" Цінових коливань найбільше будуть піддані квартири вартістю до 80 тис. доларів, тобто недороге житло . Якщо буде рости долар , то і квартири в гривневому еквіваленті потроху зростатимуть , а в доларах - ні. Якщо курс залишиться на рівні 8,5 - 8,6 грн. , то в доларовому еквіваленті нічого не зміниться , в гривневому теж ", - зазначив у коментарі" Обозревателю "аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

У свою чергу , голова національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін вважає , що відправною точкою для помітних змін продавцями цін на квартири , може стати курс долара вище 10 грн.

"Ціни можуть змінитися , якщо, наприклад , курс долара підніметься вище 10 грн. Якщо долар буде нижче , то ціни на житло в доларовому еквіваленті залишаться незмінними , а в гривні виростуть. Поки що ті ціни , що йдуть у гривні , особливо не перераховувалися , так як курс долара піддається постійним коливанням і не зафіксований на чітких позиціях " , - пояснив " Обозревателю " експерт.

Оренда економжитла може подорожчати

У сегменті оренди столичного житла поки все більш-менш стабільно : власники здають , орендодавці в пошуках . Водночас кияни вже відзначають , що деякі господарі почали говорити про подорожчання орендної плати .

" Знімаю кімнату в двушке з сусідкою , кожна з нас платить за все по 2300 гривень. Днями господарі заявили , що хочуть підняти на 600 гривень вартість оренди , мовляв , долар дорожчає , а квартира в престижному районі , повністю укомплектована . Мене це обурило , тому що договір оренди підписаний на рік , а я живу тут тільки півроку. Подумую переїхати , на щастя , за такі гроші вибір кімнат є " , - розповіла нам Ганна .

Треба сказати , що істотного зростання орендних ставок в Києві поки що не спостерігається. Так , за підсумками січня- лютого вартість оренди в столиці підросла в межах 1 %.

Тим часом експерти відзначають , що нічого дивного в бажанні господарів підвищити вартість оренди немає , так як багато хто хоче мінімізувати втрати своїх доходів , у зв'язку із зростанням долара .

" Сегмент оренди в Києві залишається досить жвавим , так як , все-таки , це столиця і тут завжди буде попит на житло. Тому ставки з оренди змінилися поки що в бік падіння у вузькому сегменті житла , наприклад , в центрі, з видом на вул . Грушевського. А в цілому , орендні ставки зростають , і не виключено , що до кінця року ще зростуть у межах 10-15 %. Стосується це , в першу чергу , економ- житла " , - пояснює Несін.

В цілому , орендні ставки зростають , і не виключено , що до кінця року ще зростуть у межах 10-15 %. Стосується це , в першу чергу , економ-житла
У той же час аналітики уточнюють , що поки масового зростання вартості оренди очікувати не варто , більш явно ця тенденція проявиться як мінімум через три місяці.

"Ті люди , хто здав свої квартири в оренду , поки плату не переглядали. Але я думаю , що якщо буде курс дев'ять і вище , господарі , можливо , переглянуть вартість до прив'язки до долара. Якщо курс долара зупиниться в межах дев'яти гривень , то в протягом двох-трьох місяців оренда зросте . Умовно , якщо квартира коштувала 500 доларів за курсом 8,2 грн. , то тепер вона коштуватиме 500 доларів за курсом 9 грн. насамперед , тут постраждає економ -сегмент , а елітне житло це не торкнеться , тому здати квартири такого класу непросто. Простіше дороге житло клієнту здавати , ніж з ним розпрощатися і заново шукати за дорожчою ціною " , - говорить Костецький.

Інвестувати в житло можна і потрібно

На тлі зростання долара і девальвації гривні українці починають шукати альтернативні депозитами способи збереження та інвестування коштів . При цьому багато хто розглядає можливість вкладення коштів шляхом купівлі квартир. Експерти кажуть , що такий варіант непоганий , адже якщо підійти до справи з розумом - ризики втрати коштів мінімальні. Більш того , якщо правильно інвестувати гроші , то можна ще й прибуток отримати .

Так , якщо зараз вибрати в якості інвестиції первинне житло , то краще купувати квартиру в недобудові на стадії котловану , бо після завершення будівництва вартість квадратного метра подорожчає на 10 % , зазначає Сергій Костецький.

Якщо зараз вибрати в якості інвестиції первинне житло , то краще купувати квартиру в недобудові на стадії котловану , бо після завершення будівництва вартість квадратного метра подорожчає на 10 %
" Якщо гроші чисті , в принципі , можна інвестувати в гарну новобудову на етапі фундаменту. І в будь-якому випадку до кінця будівництва хоча б на 10 % цей актив подорожчає. Чим первинка цікава? Тим , що за ціною хрущовки можна купити нормальну квартиру в новобудові . зараз досить хороших забудовників з цікавими пропозиціями. Тому людям є з чого вибрати . у зв'язку з цим не виключаю , що в кінці цього року кількість угод на первинному ринку буде в два рази вище , ніж на вторинці . Правда , краще вибирати квартиру у великих і перевірених забудовників , щоб мінімізувати ризики заморозки об'єкта " , - говорить Костецький.

У купівлі квартири на вторинному ринку також є свої плюси , вважають аналітики. По-перше , не треба чекати рік -два , поки будинок буде побудований. По-друге , відразу можна заощадити на оренді житла , або навпаки заробити , здаючи квартиру знайомим , роз'яснює Віктор Несін.

Сьогодні вигідно купити вторинне житло і відразу здавати його в оренду. Думаю , що це вигідніше , ніж навіть депозит. У середньому окупність вартості квартири - близько 8-10 років.

"Зараз дуже вдалий момент для інвестування в нерухомість. Справа в тому , що немає купівельної активності , відповідно, покупці більш лояльні до торгів. Крім того , орендні ставки все ж ростуть , і сьогодні вигідно купити житло і здавати його в оренду. Думаю , що це вигідніше , ніж навіть депозит. Всі розраховується з урахуванням окупності . В середньому окупність таких вкладень, тобто вартості квартири , - близько 8-10 років " , - відзначає експерт.

Ринок житла запрацює не раніше травня

Активізується ринок нерухомості тільки через кілька місяців після того , як в країні заспокоїться політична криза , а валюта перестане " танцювати ", вважають експерти. У кращому випадку покупка -продаж квартир більш-менш запрацює у травні , зазначає Костецький.

"Коли заспокоюватися політична ситуація , почне потроху стабілізуватися курс долара , і тоді протягом місяця вже більш-менш щось проясниться , скільки буде в підсумку коштуватиме гривня . І вже потім через пару тижнів можна буде спостерігати деяку стабілізацію на ринку нерухомості. Правда , всі ці процеси будуть протікати повільно. тобто , остаточної стабілізації в сегменті житла ми, можливо , досягнемо в травні. Однак у квітні картина вже може бути зрозуміла і з середини весни ринок може почати рости " , - прояснює ситуацію аналітик.

Водночас Віктор Несін вважає , що ринок нерухомості буде перебувати в спокійному положенні весь рік: "На жаль , у нас поки немає ніяких приводів для активізації ринку нерухомості. Іпотека як не працювала , так і не працює. Інвестори іноземні не йдуть. Тому ринок буде перебувати в стадії стагнації. Правда , допускаю деякі коливання в районі 10 %. Сьогодні ринок швидше живий , ніж мертвий . Але ситуація все одно не дуже весела : приблизно на 20 продавців ходить один покупець " .