Покупці шукають будинку на вторинному ринку заміської нерухомості

Особливості сьогоднішнього ринку, схоже, підштовхують покупців шукати будинку на вторинному ринку - у стихійній забудові. Пропозиції в котеджних селищах часом програють. Або за якістю, або за ціною.

У передкризові роки йшов зворотний процес: котеджні селища «від'їдався» все більше покупців котеджів з вторинного ринку. Житло в стихійної забудови за кількома параметрами програвало будинкам в котеджних селищах. В останніх клієнтів привертали охороняється периметр, загальна досуговая зона (дитячі, спортивні майданчики, пляжі, причали і т. п.), централізоване рішення питань з інженерією, соціально однорідне середовище. За підрахунками експертів, котедж, збудований в рамках єдиного комплексу, щонайменше на 15-20% перевищував за вартістю такий самий будинок в «стихійному» оточенні.

Не дивно, що все більше девелоперів прагнули продавати будинки, а не голі ділянки. Забудовники не боялися починати зведення котеджів у суворо заданому стилі: в покупцях не бракувало, а стильний проект істотно вигравав в очах клієнтів.

Криза кардинально змінив розклад переваг. Побудовані будинки в котеджних селищах виявилися надмірно дорогим товаром для клієнтів з «посткризовим» гаманцем (див. огляд на с. 26). Девелопери знижувати запити нижче собівартості не можуть - для них це прямий шлях до руйнування, вже краще чекати, поки ринок відновиться і ціни повернуться на колишній рівень.

У порівнянні з цим приватники можуть проявити значно більшу гнучкість. Хоча, звичайно, задоволення це їм і не завдасть. «Знаю кілька прикладів за останній час, коли покупці, щоб продати котедж, погоджувалися на різке зниження ціни. Один клієнт, який продавав через нас будинок за 20 млн, після того як термін договору з агентством минув, знизив ціну до 15 млн і продав котедж. Інший у схожій ситуації знизив з 18 до 11 млн », - розповідає керівник заміського відділу« Олімп-2000 »Андрій Ягудаев. Покупці на ринку є, проте їх може зацікавити лише об'єкт з істотним дисконтом. Подібні угоди часто проходять повз ріелторських фірм: агент, як правило, не уповноважений продавцем надавати покупцеві настільки серйозні знижки і, послідовно відстоюючи позицію клієнта, де-факто перешкоджає здійсненню угоди.

«Наш клієнт продає котедж в Ново-Токсове. У 2008 році він вклав у будівництво 8500000 крб., Розраховуючи продати за 15 млн. Але не встиг до кризи. Тепер ми умовили його знизити ціну до 10,5 млн. На меншу він не погоджується ні в яку. Однак звернень по цьому об'єкту все немає. Гадаю, якби він знизив запити до 6,5 млн. з'явився б реальний шанс продати », - говорить Наталія Іванова, керівник заміського відділу агентства« Екотон ».

Людмила Юшина, керівник заміського відділу агентства «Прогаль» наводить інший приклад: «Нещодавно в агентстві пройшла угода з котеджем 350 кв. м на Комсомольському озері. При ціні 25 млн руб. продали його за два місяці. До кризи ми б його реалізували за 37 млн ».

Сьогодні на інтерес покупця можуть розраховувати лише ті власники, які готові знизити ціну мінімум в півтора рази проти докризового рівня. А якщо, як часто буває, ціна до початку кризи була завищена, то скорочуватися доведеться ще серйозніше.

На ринку, за свідченням експертів, чимало варіантів, виставлених господарями на авось. Вони не особливо хочуть розлучатися зі своєю нерухомістю і міркують приблизно так: якщо раптом знайдеться покупець, згодний на заявлену ціну, продаж відбудеться, якщо ні, - нічого не втрачу. Такі варіанти фактично не беруть участь у ринковому обороті і лише займають місце в каталогах пропозицій. Щоправда, попутно провокують інших власників підвищувати запити. Зате вигідно відтіняють «адекватних» продавців.

Приміром, у традиційно затребуваних місцях Курортного району (Рєпіна, Лисому Носі) фантазії продавців доходять до 100-130 млн. У Всеволозьку такі цінники рідкість, однак варіантів по 60-80 млн чимало. Причому 200-метровий будинок без вишукувань в цих місцях сьогодні можна знайти всього за 15-20 млн руб.

Одним з головних недоліків сьогоднішньої пропозиції котеджних селищ став колишній головний плюс: комплексність забудови. Якщо пару років тому клієнти могли розраховувати, що навколо їхньої ділянки незабаром виникне селище з сучасних, приємних оку будинків, то сьогодні придбання у рамках комплексу малоповерхової забудови передбачає розтягнуте на невизначений термін будівництво з усіх сторін. На цьому тлі покупка будинку в місцях забудови, що склалася хай і не гарантує настільки однорідного сусідства, проте позбавить від околишнього довгобуду.

Навіть об'єкти «малого девелопменту» (маються на увазі будинки, побудовані в зоні стихійної забудови приватними інвесторами) у цьому відношенні виграють. Вид заселених будинків і рослих дерев в окрузі їх притягує набагато більше запевнень забудовника в тому, що «коли-небудь на цьому полі розкинеться місто-сад».

Дмитро Сперанський
http://www.zagorod.spb.ru/articles/3008/