А як змінилася ситуація у 2009 році у зв'язку з економічною кризою, що охопила всі сегменти нерухомості? Про це розповів директор консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктор Іванович Коваленко.
Вікторе Івановичу, скільки в Київському регіоні котеджних містечок і як позначилася на їхньому будівництві та продажах фінансова криза?
Віктор Коваленко: Сьогодні ринок котеджної нерухомості в Україні перебуває практично у такому самому становищі, як і інші сегменти нерухомості. Статистика порталу заміської нерухомості Zagorodna свідчить, що у багатьох котеджних містечках будівництво заморожене. Слід також врахувати, що до 2009 року ринок котеджної нерухомості перебував у стадії активного розвитку, і великий відсоток містечок криза застала на стадії проектування.
Станом на березень 2009 року в Київському регіоні налічується 222 котеджні містечка. З них близько 50% зведених, 20% вже збудовано і здано в експлуатацію, решта перебуває на стадії проекту.
Коротко охарактеризуємо котеджні містечка районами, прилеглими до Києва. Найбільша кількість селищ знаходиться в Обухівському районі – 53 міста. На другому місці – Києво-Святошинський район із 51 містечком та на третьому місці за загальною кількістю містечок займає Макарівський район – 30 містечок.
Наразі актуальною є інформація про стан будівництва у заявлених котеджних містечках та за ціною продажу котеджів, адже вона останнім часом значно змінилася. Охарактеризую ситуацію щодо районів.
У місті Києві є 17 містечок, 35% з них – 50%, що будуються, вже готові. Нині середня вартість квадратного метра у цих містечках – 2867 доларів. Для порівняння: вартість покупки у 2006 році була 5000 доларів за кв. м. У Києві з'явилося котеджне містечко, орієнтоване на економ-клас – це проект «Деснянський», ціна за квадратний метр стартує з 1000 доларів, площа будинків – від 100 м і більше, що є прийнятним для середнього класу.
У Баришівському районі у 2008 році було заявлено проект будівництва містечка, вартість – від 700 доларів за кв. м, але будівництво там поки що не ведеться.
Станом на березень 2009 року в Бориспільському районі знаходяться 22 котеджних містечка, з них 2 побудовано, решта – проекти та містички, що будуються, а в 5 з них на даний момент будівництво заморожено.
Жодного повноцінно котеджного містечка, що будується, зараз немає в Бородянському районі, хоча заявлено тут 8 містечок, 75% з них знаходяться на стадії проекту, а ціна коливається від 800 до 1000 доларів за кв. м.
У Броварському районі заявлено 21 містечко, із них 10 проектуються. З 6 міст, що будуються, в 5 будівництво повноцінно не ведеться. Вартість кв. м варіюється від 700 до 1500 доларів.
У Васильківському районі станом на 1 березня 2009 року налічувалося 18 містечок, з них 15 – збудовані, збудовані або проектовані, 47% з них уже збудовані. Ціна кв. м стартує з 800 доларів – це містечко «Озерний хутір», і сягає 2800 доларів – у містечку еліткласу «Маєток. Скарбниця Європи». І хоча ціни в цьому містечку дорівнюють цінам Обухівського району, перша черга вже здана, продажі йдуть досить активно. Це говорить про грамотну концепцію міста і про своєчасне введення в експлуатацію першого міста.
У 7 містечках Вишгородського району будівництво припинено. Загалом у цьому районі заявлено 17 містечок, і 50% із них перебувають на стадії будівництва.
Києво-Святошинський район лідирує за кількістю проектованих містечок – таких тут 13 із загальної кількості до 51 містечка, а також першість цього району належить за кількістю готових таунхаусів – їх тут 11. Наразі зупинено будівництво у 6 містечках. У цьому районі з'явилося перше містечко з рекордно низькою вартістю 300 доларів за кв. м – це містечко «Азур» у с. Мироцьке. І, незважаючи на те, що є лише фундамент, вже ведуться активні продажі.
Макарівський район знаходиться на третьому місці за загальною кількістю котеджних містечок, але вийшов у лідируючі позиції нещодавно – з літа минулого року. Причина цього – вартість землі, яка тут дешевша і багато забудовників переорієнтувалися на будівництво в цьому районі. Тому тут велика кількість міст, що будуються та проектуються, – 13 і 12 відповідно. А от за кількістю заморожених об'єктів цей район лідирує – тут 9 таких містечок. Вартість варіюється від 800 до 1500 доларів за кв. м.
Найбільша кількість містечок еліт-класу знаходиться у Обухівському районі. З 53 містечок, що перебувають у цьому районі, 19 вже збудовано та у 7 будівництво призупинено. Вартість котеджу в цьому районі варіюється від 800 ("Лісове озеро") до 5000 доларів (Big House).
У Фастівському районі планувалося будівництво містечка «Лазурний берег», але будівництво не розпочалося і вже не розпочнеться: будівельна компанія заявила про зміну концепції проекту.
Чи існує загальноприйнята класифікація котеджних містечок?
В. К.: Спроби класифікації котеджної нерухомості були здійснені Асоціацією фахівців з нерухомості (ріелторів) України – презентували її в рамках виставки «Заміська нерухомість-2008», що проводиться нами. Але ця класифікація досить складна, і практично нею не користуються.
Існує кілька застосовуваних класифікацій, одна з них ділить ринок котеджних містечок на три класи: економ, бізнес та еліт. Для визначення класу застосовуються такі параметри, як місце розташування, площа котеджу, вартість, відстань від міста. Також існує класифікація котеджних селищ на 5 категорій: елітна (площа будинку – 600-1500 кв. м, що розташована на ділянці 0,25-1 га); бізнес-категорія (площа будинку – 350-600 кв. м, ділянка землі – 0,15-0,7 га); економ-категорія (площа будинку – 200-350 кв. м, може перебувати за 30-кілометрову зону від Києва); таунхауси (кілька зблокованих котеджів з площею кожного 100-200 кв. м); бюджет-клас (будинки площею 80-200 кв. м на ділянках землі 0,12-0,18 га). Але ще раз повторюся, – це умовні класифікації. Поки законодавством не буде узаконено таке поняття, як котеджне містечко, то і класифікації котеджних селищ будуть неофіційними.
Які показники будинків в котеджних містах є основними для покупців?
В. К.: Природно, що фінансова криза вплинула і на «смаки» покупців. Останнім часом їх цікавлять будиночки площею 100–150 кв. м, і більшість цікавляться можливістю кредитування, тому що заплатити відразу всю суму немає можливості. Дійсно, ціна котеджів, що впала, дуже приваблива, тому багато хто зацікавлений в їх купівлі саме зараз.
Важливим для покупця є наявність підведених до будинку комунікацій (газ, електрика, централізоване водопостачання, опалення). Адже часто проектом передбачено підведення комунікацій до ділянки, а підведення до будинку здійснює сам покупець. Підведення комунікацій – процедура дорога, тому останнім часом покупці цікавляться цим ще на етапі розгляду проекту.
Також важливою умовою для покупців є передбачена проектом котеджного містечка інфраструктура. І чим далі місто знаходиться від Києва, тим ширший спектр послуг має надаватися мешканцям містечка. Так, особливо важлива наявність дитячих садків, шкіл.
Наявність інфраструктури залежить від класу міста: що вище клас, то різноманітніша інфраструктура. Є невеликі містечка, де своєї інфраструктури практично немає – мешканці користуються закладами найближчого населеного пункту.
Покупці, які розраховують витратити досить велику суму грошей, звертають особливу увагу на навколишню територію та розмір ділянки. Наприклад, однакові за проектом будиночки, що знаходяться в одному містечку, але розташовані на різних ділянках, мають дуже суттєву різницю в ціні: будинок, розташований біля річки, має більшу вартість, ніж будинок усередині житлового масиву.
Чи популярний зараз ринок закордонної нерухомості?
В. К.: Порівняно з минулим роком, попит на закордонну нерухомість упав. Це пов'язано з кризою на ринку нерухомості, яка виявилася не лише в Україні, а й в інших країнах. Про це свідчить і виставка закордонної нерухомості, яка нещодавно пройшла у Києві.
Я думаю, падіння попиту пов'язане ще й з тим, що вартість нерухомості в Україні різко впала, вона тепер може конкурувати за ціною із закордонною нерухомістю. Адже раніше вартість житла, наприклад, у Болгарії, серйозно відрізнялася від вартості такої ж житлової нерухомості у Києві. А цього року із падінням цін на українську нерухомість стало вигідніше купувати житло тут.
Українська нерухомість є привабливою і для іноземців. В даний час інвестори чекають на цінове дно, яке вже настало в деяких сегментах нерухомості. Але іноземці не тільки інвестують у будівництво в Україні, нерідко випадки купівлі іноземцями готової нерухомості. Наприклад, іноземним фірмам, які працюють в Україні, вигідніше купити житло, аніж орендувати його. Відомі випадки придбання іноземцями житлової нерухомості цілими поверхами.
Також іноземці купують нерухомість у південних районах України – у Криму, Одесі. Ціни в Криму зрівнялися з Київськими, в Одесі вони трохи нижчі. Але зараз, як я й казав, таких покупок практично немає, потенційні покупці зайняли вичікувальну позицію.
Який із сегментів ринку нерухомості на сьогодні Ви вважаєте найперспективнішим?
В. К.: Найперспективнішим я вважаю ринок комерційної нерухомості, оскільки в ньому зацікавлені і українські, і іноземні інвестори. У цей сегмент вкладається чимало коштів і інвестори намагаються знайти гроші будь-якими шляхами, щоб завершити розпочаті проекти. Звичайно, попит на комерційну нерухомість зменшився, особливо на офісні центри, склади. Трохи менше це торкнулося торгової нерухомості.
Ринок житлової нерухомості зараз не розглядається, тому що попит на нього значно знизився.
Цікавим є ринок заміської нерухомості, тому що у цінових рамках він майже досяг дна. Наразі тривають продажі у тих містечках, які дотримуються заздалегідь заявленої концепції будівництва, термінів введення в експлуатацію. Адже покупці звертають увагу на те, чи ведеться активне будівництво та чи вчасно здаються в експлуатацію будинку.
Які земельні проблеми найчастіше виникають у забудовників котеджних містечок?
В. К.: Дуже болючими для котеджних містечок є земельні питання. Для будівництва котеджного містечка потрібна велика площа землі. І часто земля виділяється не зовсім законними способами, або містечко будується на землі невідповідного цільового призначення. Проблема в тому, що законодавство не містить поняття «котеджне містечко» і звідси виникає низка земельних проблем.
Інвесторові потрібно дуже серйозно підходити до будівництва на етапі відведення землі, попередньої підготовки проекту. Адже покупці – люди досить заможні, які мають можливість та бажання перевірити законність відведення землі та погодження проекту. Часто причиною відмови від купівлі обраного будинку є непрозорість отримання прав на землю, законність будівництва. У ситуації, що склалася, на ринку котеджної нерухомості виживуть сильні і ті, у кого всі погоджувальні процедури проходять законно і правильно.
Чи розвиватиметься ринок котеджних містечок економ-класу?
В. К.: Звісно, буде. Є багато містечок, особливо в Обухівському районі, де площа будинку починається із 280 кв. м та закінчується 1000 кв. м. Але сьогодні навряд чи знайдеться багато покупців на таку нерухомість. Спостерігається тенденція до зацікавленості забудовників у будівництві будинків економ-класу. Можливо, у майбутньому переглядатимуться проекти, що знаходяться на стадії розробки концепції, у бік зменшення площі будинків, переорієнтуючись на економ-клас. Тим більше, останнім часом активно обговорюється проблема дорожнечі обслуговування приватного будинку. І чим більша площа будинку, тим більші витрати на його обслуговування. Найменша площа котеджів зараз становить 98 м (котеджне містечко «Іванкове», Броварський район).
Також популярними стають таунхауси, багато їх почало будуватися у 2008 році. Будинки такого типу є альтернативою міському житлу.
Звертаючись до забудовників, прошу вас, не треба ховатися, боячись кризи, а продовжувати рекламуватись, брати участь у виставках, заходах, тобто не зникати з поля зору. З приходом весни збільшується кількість бажаючих придбати котедж у збудованому містечку.
Спостерігається тенденція до купівлі вже збудованих, зданих в експлуатацію котеджів, а не проектованих та споруджуваних. І продавці також йдуть назустріч покупцям, знижуючи ціну. Хоча є, звісно, містечка, які тримають високу ціну. Але зараз ринок котеджного будівництва настільки розвинувся, що у клієнта з'явився вибір варіантів житла за ціною та якістю. Адже майже в кожному районі довкола Києва є по десятку містечок, і покупці обирають те, в якому їм підходить ціна, а також законність споруди не викликає сумнівів.
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі