Огляд вторинної нерухомості Києва в 1-му кварталі

12.04.2011 14:29
Аналіз ринку нерухомості | Огляд вторинної нерухомості Києва в 1-му кварталі Індекс вартості житла Києва IKm (USD) знизився на 1,2% і склав 1502 пунктів. Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) знизився на 1,3% і склав 11949 пунктів. Індекс цінового очікування (передбачається, що зміна індексу вартості в наступному місяці) -1 , 2%.  Індекс прибутковості житла (порівняння з банківським депозитом) -0,4 банк / деп.

У березні вартість київської нерухомості продовжувала знижуватися; ділова активність змінювалася від тижня до тижня. Кількість дзвінків, переглядів і задатків то помітно знижувалася, то знову зростала.

Основна причина подібних коливань ділової активності - зміна очікувань учасників ринку. Судячи з усього, продавці і покупці по-різному оцінювали перспективи вітчизняної економіки, а також можливі сценарії розвитку київського ринку нерухомості. З усього різноманіття факторів, оцінок і прогнозів виділяли ті, які відповідали їх прагненням.

Продавці ціни знижували вельми неохоче. Ймовірно, багато хто з них прислухалися до слів вищих посадових осіб країни про те, що в українській економіці все поступово налагоджується. Це - з одного боку. З іншого боку, негативну інформацію, що надходить з усього світу, нерідко розглядали як аргумент на користь київської нерухомості. Мовляв, боязко міняти квартиру на пакет з доларами, коли у світі таке коїться ... А що, якщо долар не витримає всіх цих випробувань і впаде?

Покупці (в значній своїй масі) схильні орієнтуватися на несприятливі для країни та її економіки сценарії. Індекс їх споживчих настроїв, судячи з усього, помітно знизився. Багато хто вірить прогнозам про можливий дефолт, про прийдешнє виселення  іпотечників із заставних квартир, про різке зростання безробіття, і, як наслідок усього цього, обваленні цін на київську нерухомість.

Зокрема, саме під цим кутом розглядають події в арабському світі (мовляв, економіка Україна дуже залежить від імпорту нафти і газу, подорожчання яких цілком може привести до краху багатьох галузей).

З цих же позицій розглядають природні та техногенні катастрофи в Японії. Прихильники обвалення цін на нерухомість в Києві схильні вважати, що наслідки будуть дуже серйозними. Зокрема, є серйозні побоювання щодо замороження обіцяного Японією кредиту на 2 млрд. доларів під 1,5% річних для будівництва метро на Троєщину. Якщо це станеться, якщо процентні ставки будуть збільшені, а початок кредитування затягнеться, то для Києва та киян це буде великим ударом. Але куди більшим ударом може стати відтік японських капіталів з економік багатьох країн; як наслідок цього, зниження стійкості їх банківських систем і можливе повторення недавнього світової фінансової кризи.

Свій внесок у зміну настроїв учасників ринку внесло набуття чинності закону «Про виконавче провадження», який суттєво розширив права кредиторів і виконавчих служб при реалізації застав. У банків з'явився дієвий механізм тиску на заборгували іпотечників, і це цілком може призвести не тільки до збільшення кількості заставних квартир на ринку, але й реалізації їх за цінами, що значно нижчі за ринкові. Судячи з усього, покупці на це дуже розраховують; багато помітно посилили свої позиції в переговорах і торгах.

Поки заставних квартир, виставлених з великим дисконтом, на ринку нерухомості Києва не видно. Очевидно, банки не поспішають використовувати доступні їм механізми реалізації заставної нерухомості, розуміючи, що їх практичне масове застосування не тільки різко підсилить соціальну напруженість, але і знецінить застави. А, отже, вдарить по банках і всієї банківської системи.

Згідно з нашими даними, в березні ціни продажів були в середньому на 14,3% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (отже, статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир у Києві, а й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне різноманітність варіантів також є джерелом помилок і похибок.

Якщо від підсумків березня перейти до підсумками всього першого кварталу, то можна досить впевнено говорити про тенденції одужання київського ринку нерухомості. Непідйомні для переважної більшості громадян України ціни знизилися практично у всіх його сегментах.

Індекси вартості житла Києва IKm (USD) і IKm (UAH) в першому кварталі знизилися відповідно на 2,8% і 3,2%

Ділова активність з місяця в місяць зростала. І хоча в березні на ринку відбувалися досить складні і суперечливі процеси, про які йшлося вище, але і в цих умовах загальні підсумки місяця позитивні: у порівнянні з лютим кількість угод зросла.

Виросли обороти ринку; в списку угод помітно збільшилася частка «дорогих об'єктів». Схоже, покупці дорогих квартир і особняків прийшли до висновку, що ціни знизилися настільки, що настав час діяти. Зокрема, непоганим попитом користуються дво-і трикімнатні квартири в престижних цегляних будинках в районі Оболонської набережної, де вартість квадратного метра нерідко перевищує 3000 $.

Банки досить активно просували свої іпотечні програми, в окремих випадках залучаючи до цього ріелторів. Результати поки що досить скромні, але вони є. У списку угод збільшилася кількість квартир, куплених з використанням іпотечних кредитів. Переважно це відносно невеликі суми, які покупці додавали до наявних накопичень. Але були й купівлі заставних квартир з переоформленням досить значних кредитів на нових власників.

У списку угод помітно збільшилася розшарування квартир залежно від якості ремонту. Вважаємо, що це далеко не випадково. Вибір досить великий, кожен покупець міг не поспішаючи підібрати житло по своєму смаку і матеріальним можливостям. У результаті одні придбали квартиру з якісним ремонтом і навіть меблями, особливо не переплачуючи за них; інші порахували, що вигідніше придбати «вбиту» квартиру, і зробити в ній ремонт по своєму смаку.

Так що не все так погано, як пишуть багато учасників інтернет-форумів: інтерес до Києва і його нерухомості є (помітна частина покупців - іноземці). Інша справа, що кількість угод і обороти ринку зараз далеко не ті, що були кілька років тому.

У першому кварталі на сайті www.domik.net були проведені два конкурси прогнозів зміни індексу вартості. По суті, це своєрідні соціологічні опитування, що дозволяють досліджувати зміну настроїв реальних і потенційних учасників ринку. Думки, як завжди, самі різні. Тим не менш, розкид прогнозів на цей раз істотно менше, ніж у 2009 і 2010 роках. Узагальнений (середньозважений) прогноз 165 учасників першого конкурсу наступний: індекс вартості житла Києва IKm (USD) за перше півріччя 2011 року знизиться на 7,8% до 1426,6 пунктів. Узагальнений (середньозважений) прогноз 125 учасників другого конкурсу: індекс вартості житла Києва IKm (USD) протягом 2011 року знизиться на 14,6% до 1321,1 пунктів.

Наскільки правильними виявляться ці прогнози - дізнаємося відповідно на початку липня 2011 року і на початку січня 2012.

Графіки зміни індексів вартості
київського житла представлені нижче.

 

.

.

 

Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів нерухомості порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або у доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.

При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).

Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.

Ціни пропозицій в доларах за квартиру за станом на 01.04.2011=

Район

Кількість об'єктів *

 

Ціни від-до

($ за квартиру)

 

Медіанна ціна ($ за квартиру)

Статистика цін пропозицій ($ за квартиру)

Голосіївський

2404

38000 - 430000

102701

114975

Дарницький

1505

37000 - 255000

91811

79806

Деснянський

1630

40000 - 550000

97310

96774

Дніпровський

1684

32600 - 1900000

114292

159166

Оболонський

975

49000 - 1000000

109852

209833

Печерський

688

42000 - 1500000

102991

124551

Подільський

1260

35500 - 465000

94052

97723

Святошинський

1435

37000 - 420000

98761

115159

Солом'янський

1722

38000 - 1575000

109453

174661

Шевченківський

2404

38000 - 430000

102701

114975

Тип будинку

Кількість об'єктів *

 

Ціни від-до

($ за квартиру)

 

Медіанна ціна ($ за квартиру)

Статистика цін пропозицій ($ за квартиру)

Дореволюційні

468

65000 - 1500000

132619

265843

Сталінки

815

46000 - 500000

111776

180116

Стара панель

2087

36000 - 560000

91773

82330

Типова панель

1527

42000 - 650000

99440

91923

Покращена типова панель

843

45000 - 230000

110987

102430

Стара цегла

2605

32600 - 315000

80575

83288

Поліпшений цегла

823

41000 - 467500

109126

139669

Українська панель

1323

51500 - 409860

98192

108272

Українська цегла

3244

43000 - 1500000

114713

195267

Типи квартир

Кількість об'єктів *

 

Ціни від-до

($ за квартиру)

 

Медіанна ціна ($ за квартиру)

Статистика цін пропозицій ($ за квартиру)

Гостинки

349

32600 - 75000

50000

50037

Однокімнатні

4194

40800 - 180000

65000

74032

Двокімнатні

4695

46000 - 310000

94820

113793

Трикімнатні

3957

60000 - 445000

134341

163684

Чотирикімнатні

583

140000 - 775000

250955

359319

П'ятикімнатні

80

250000 - 1300000

484098

678609

 

* Враховувалися лише об'єкти, ціни пропозицій яких увійшли в довірчий інтервал в конкретному сегменті ринку

Аналізуючи дані, представлені у наведених таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 року ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.

Основна суть нововведень: посилення правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики; з одночасним розширенням кількості джерел інформації. Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ «Оголошення» порталу нерухомості www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися). У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язані з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.

Прогноз на квітень 2011


Вважаємо, що у квітні ціни будуть плавно знижуватися практично у всіх сегментах ринку. Швидкість зниження індексу вартості житла Києва IKw (USD) буде на рівні 0,3% на тиждень.

Передумов для зростання вартості київської нерухомості зараз немає. Іпотека малодоступна і для більшості наших громадян не цікава; потоків багатих іноземних покупців не спостерігається; настрої наших громадян, м'яко кажучи, далеко не райдужні.

Але й різке обвалення цін поки малоймовірно. Банки ведуть себе досить лояльне до проблемним позичальникам, нерідко допомагаючи їм продати заставні квартири за досить високими цінами. А це дає підставу стверджувати, що масового викиду на ринок квартир з великим дисконтом найближчим часом не буде.

Складніше дати обгрунтований прогноз щодо ділової активності. З одного боку, квітень - місяць, коли активність зазвичай зростає: учасники ринку прагнуть вирішити свої житлові і фінансові проблеми до літніх відпусток; з'являються нові продавці і покупці (в тому числі, заміської нерухомості). З іншого боку, ті коливання ділової активності, які були в березні, можуть отримати своє продовження і навіть розвиток у квітні.

Разом з тим, тенденції попередніх місяців дають підставу припускати, що попит на сучасне якісне житло буде. Особливо там, де продавці готові поступатися.

Що ж стосується низькоякісного житла, то воно буде затребувано лише у випадку дуже істотних поступок продавців.

Більш детальні консультації по телефону (044) 537-77-77

 

Інформаційно-аналітичний відділ порталу нерухомості www.domik.net

Автор: Володимир Коломейко


Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти