Огляд вторинної нерухомості Києва в 1-му кварталі

Індекс вартості житла Києва IKm (USD) знизився на 1,2% і склав 1502 пунктів. Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) знизився на 1,3% і склав 11949 пунктів. Індекс цінового очікування (передбачається, що зміна індексу вартості в наступному місяці) -1 , 2%.  Індекс прибутковості житла (порівняння з банківським депозитом) -0,4 банк / деп.

У березні вартість київської нерухомості продовжувала знижуватися; ділова активність змінювалася від тижня до тижня. Кількість дзвінків, переглядів і задатків то помітно знижувалася, то знову зростала.

Основна причина подібних коливань ділової активності - зміна очікувань учасників ринку. Судячи з усього, продавці і покупці по-різному оцінювали перспективи вітчизняної економіки, а також можливі сценарії розвитку київського ринку нерухомості. З усього різноманіття факторів, оцінок і прогнозів виділяли ті, які відповідали їх прагненням.

Продавці ціни знижували вельми неохоче. Ймовірно, багато хто з них прислухалися до слів вищих посадових осіб країни про те, що в українській економіці все поступово налагоджується. Це - з одного боку. З іншого боку, негативну інформацію, що надходить з усього світу, нерідко розглядали як аргумент на користь київської нерухомості. Мовляв, боязко міняти квартиру на пакет з доларами, коли у світі таке коїться ... А що, якщо долар не витримає всіх цих випробувань і впаде?

Покупці (в значній своїй масі) схильні орієнтуватися на несприятливі для країни та її економіки сценарії. Індекс їх споживчих настроїв, судячи з усього, помітно знизився. Багато хто вірить прогнозам про можливий дефолт, про прийдешнє виселення  іпотечників із заставних квартир, про різке зростання безробіття, і, як наслідок усього цього, обваленні цін на київську нерухомість.

Зокрема, саме під цим кутом розглядають події в арабському світі (мовляв, економіка Україна дуже залежить від імпорту нафти і газу, подорожчання яких цілком може привести до краху багатьох галузей).

З цих же позицій розглядають природні та техногенні катастрофи в Японії. Прихильники обвалення цін на нерухомість в Києві схильні вважати, що наслідки будуть дуже серйозними. Зокрема, є серйозні побоювання щодо замороження обіцяного Японією кредиту на 2 млрд. доларів під 1,5% річних для будівництва метро на Троєщину. Якщо це станеться, якщо процентні ставки будуть збільшені, а початок кредитування затягнеться, то для Києва та киян це буде великим ударом. Але куди більшим ударом може стати відтік японських капіталів з економік багатьох країн; як наслідок цього, зниження стійкості їх банківських систем і можливе повторення недавнього світової фінансової кризи.

Свій внесок у зміну настроїв учасників ринку внесло набуття чинності закону «Про виконавче провадження», який суттєво розширив права кредиторів і виконавчих служб при реалізації застав. У банків з'явився дієвий механізм тиску на заборгували іпотечників, і це цілком може призвести не тільки до збільшення кількості заставних квартир на ринку, але й реалізації їх за цінами, що значно нижчі за ринкові. Судячи з усього, покупці на це дуже розраховують; багато помітно посилили свої позиції в переговорах і торгах.

Поки заставних квартир, виставлених з великим дисконтом, на ринку нерухомості Києва не видно. Очевидно, банки не поспішають використовувати доступні їм механізми реалізації заставної нерухомості, розуміючи, що їх практичне масове застосування не тільки різко підсилить соціальну напруженість, але і знецінить застави. А, отже, вдарить по банках і всієї банківської системи.

Згідно з нашими даними, в березні ціни продажів були в середньому на 14,3% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (отже, статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир у Києві, а й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне різноманітність варіантів також є джерелом помилок і похибок.

Якщо від підсумків березня перейти до підсумками всього першого кварталу, то можна досить впевнено говорити про тенденції одужання київського ринку нерухомості. Непідйомні для переважної більшості громадян України ціни знизилися практично у всіх його сегментах.

Індекси вартості житла Києва IKm (USD) і IKm (UAH) в першому кварталі знизилися відповідно на 2,8% і 3,2%

Ділова активність з місяця в місяць зростала. І хоча в березні на ринку відбувалися досить складні і суперечливі процеси, про які йшлося вище, але і в цих умовах загальні підсумки місяця позитивні: у порівнянні з лютим кількість угод зросла.

Виросли обороти ринку; в списку угод помітно збільшилася частка «дорогих об'єктів». Схоже, покупці дорогих квартир і особняків прийшли до висновку, що ціни знизилися настільки, що настав час діяти. Зокрема, непоганим попитом користуються дво-і трикімнатні квартири в престижних цегляних будинках в районі Оболонської набережної, де вартість квадратного метра нерідко перевищує 3000 $.

Банки досить активно просували свої іпотечні програми, в окремих випадках залучаючи до цього ріелторів. Результати поки що досить скромні, але вони є. У списку угод збільшилася кількість квартир, куплених з використанням іпотечних кредитів. Переважно це відносно невеликі суми, які покупці додавали до наявних накопичень. Але були й купівлі заставних квартир з переоформленням досить значних кредитів на нових власників.

У списку угод помітно збільшилася розшарування квартир залежно від якості ремонту. Вважаємо, що це далеко не випадково. Вибір досить великий, кожен покупець міг не поспішаючи підібрати житло по своєму смаку і матеріальним можливостям. У результаті одні придбали квартиру з якісним ремонтом і навіть меблями, особливо не переплачуючи за них; інші порахували, що вигідніше придбати «вбиту» квартиру, і зробити в ній ремонт по своєму смаку.

Так що не все так погано, як пишуть багато учасників інтернет-форумів: інтерес до Києва і його нерухомості є (помітна частина покупців - іноземці). Інша справа, що кількість угод і обороти ринку зараз далеко не ті, що були кілька років тому.

У першому кварталі на сайті www.domik.net були проведені два конкурси прогнозів зміни індексу вартості. По суті, це своєрідні соціологічні опитування, що дозволяють досліджувати зміну настроїв реальних і потенційних учасників ринку. Думки, як завжди, самі різні. Тим не менш, розкид прогнозів на цей раз істотно менше, ніж у 2009 і 2010 роках. Узагальнений (середньозважений) прогноз 165 учасників першого конкурсу наступний: індекс вартості житла Києва IKm (USD) за перше півріччя 2011 року знизиться на 7,8% до 1426,6 пунктів. Узагальнений (середньозважений) прогноз 125 учасників другого конкурсу: індекс вартості житла Києва IKm (USD) протягом 2011 року знизиться на 14,6% до 1321,1 пунктів.

Наскільки правильними виявляться ці прогнози - дізнаємося відповідно на початку липня 2011 року і на початку січня 2012.

Графіки зміни індексів вартості київського житла представлені нижче.

 

 

Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів нерухомості порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або у доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.

При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).

Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.

Ціни пропозицій в доларах за квартиру за станом на 01.04.2011=

Район	Кількість об'єктів *	Ціни від-до ($ за квартиру)	Медіанна ціна ($ за квартиру)	Статистика цін пропозицій ($ за квартиру)
Голосіївський	2404	38000 - 430000	102701	114975
Дарницький	1505	37000 - 255000	91811	79806
Деснянський	1630	40000 - 550000	97310	96774
Дніпровський	1684	32600 - 1900000	114292	159166
Оболонський	975	49000 - 1000000	109852	209833
Печерський	688	42000 - 1500000	102991	124551
Подільський	1260	35500 - 465000	94052	97723
Святошинський	1435	37000 - 420000	98761	115159
Солом'янський	1722	38000 - 1575000	109453	174661
Шевченківський	2404	38000 - 430000	102701	114975

Тип будинку	Кількість об'єктів *	Ціни від-до ($ за квартиру)	Медіанна ціна ($ за квартиру)	Статистика цін пропозицій ($ за квартиру)
Дореволюційні	468	65000 - 1500000	132619	265843
Сталінки	815	46000 - 500000	111776	180116
Стара панель	2087	36000 - 560000	91773	82330
Типова панель	1527	42000 - 650000	99440	91923
Покращена типова панель	843	45000 - 230000	110987	102430
Стара цегла	2605	32600 - 315000	80575	83288
Поліпшений цегла	823	41000 - 467500	109126	139669
Українська панель	1323	51500 - 409860	98192	108272
Українська цегла	3244	43000 - 1500000	114713	195267

Типи квартир	Кількість об'єктів *	Ціни від-до ($ за квартиру)	Медіанна ціна ($ за квартиру)	Статистика цін пропозицій ($ за квартиру)
Гостинки	349	32600 - 75000	50000	50037
Однокімнатні	4194	40800 - 180000	65000	74032
Двокімнатні	4695	46000 - 310000	94820	113793
Трикімнатні	3957	60000 - 445000	134341	163684
Чотирикімнатні	583	140000 - 775000	250955	359319
П'ятикімнатні	80	250000 - 1300000	484098	678609

 

* Враховувалися лише об'єкти, ціни пропозицій яких увійшли в довірчий інтервал в конкретному сегменті ринку

Аналізуючи дані, представлені у наведених таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 року ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.

Основна суть нововведень: посилення правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики; з одночасним розширенням кількості джерел інформації. Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ «Оголошення» порталу нерухомості www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися). У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язані з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.

Прогноз на квітень 2011

Вважаємо, що у квітні ціни будуть плавно знижуватися практично у всіх сегментах ринку. Швидкість зниження індексу вартості житла Києва IKw (USD) буде на рівні 0,3% на тиждень.

Передумов для зростання вартості київської нерухомості зараз немає. Іпотека малодоступна і для більшості наших громадян не цікава; потоків багатих іноземних покупців не спостерігається; настрої наших громадян, м'яко кажучи, далеко не райдужні.

Але й різке обвалення цін поки малоймовірно. Банки ведуть себе досить лояльне до проблемним позичальникам, нерідко допомагаючи їм продати заставні квартири за досить високими цінами. А це дає підставу стверджувати, що масового викиду на ринок квартир з великим дисконтом найближчим часом не буде.

Складніше дати обгрунтований прогноз щодо ділової активності. З одного боку, квітень - місяць, коли активність зазвичай зростає: учасники ринку прагнуть вирішити свої житлові і фінансові проблеми до літніх відпусток; з'являються нові продавці і покупці (в тому числі, заміської нерухомості). З іншого боку, ті коливання ділової активності, які були в березні, можуть отримати своє продовження і навіть розвиток у квітні.

Разом з тим, тенденції попередніх місяців дають підставу припускати, що попит на сучасне якісне житло буде. Особливо там, де продавці готові поступатися.

Що ж стосується низькоякісного житла, то воно буде затребувано лише у випадку дуже істотних поступок продавців.

Більш детальні консультації по телефону (044) 537-77-77

 

Інформаційно-аналітичний відділ порталу нерухомості www.domik.net

Автор: Володимир Коломейко