Огляд вторинного ринку житла Києва за підсумками першого півріччя 2011 року





Google+
05.07.2011 14:12
Аналіз ринку нерухомості | Огляд вторинного ринку житла Києва за підсумками першого півріччя 2011 року У червні темпи зниження індексу вартості сповільнилися, наприкінці місяця вони наблизилися до нуля.

Індекс вартості житла Києва IKm (USD) 1462 пункту
(-0,5% За останній місяць; -5,5% за перше півріччя)

Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) 11691 пунктів
(-0,4% За останній місяць; -5,3% за перше півріччя)

Індекс цінового очікування (передбачуване зміна індексу вартості в наступному місяці) -0,6%

Індекс прибутковості житла (порівняння інвестицій у нерухомість з банківським депозитом) в червні підвищився на 0,1 банківський депозит і склав -0,4 банківських депозитів.

У червні темпи зниження індексу вартості сповільнилися, наприкінці місяця вони наблизилися до нуля. При цьому рівень ділової підвищився. Хоча багато учасників ринку пішли на літні канікули, договорів задатку і купівлі-продажу в червні було підписано більше, ніж у травні.

Поки не ясно наскільки стійкими виявляться ці тенденції. Очевидно, свою роль відіграли два фактори:

- Збільшення частки іногородніх та іноземних покупців;

- Реакція інерційного ринку нерухомості на активізацію банків у сфері іпотечного кредитування.

Аналізуючи вплив цих факторів, не варто спиратися на суто арифметичний підхід, посилаючись на те, що в абсолютних цифрах зміни невеликі. Залежності тут досить складні. Приплив додаткових коштів грає роль каталізатора, ініціює ланцюжка угод купівлі-продажу нерухомості.

Справа в тому, що більшість учасників київського ринку нерухомості - це сім'ї, які прагнуть за допомогою операцій купівлі-продажу поліпшити свої житлові або фінансові умови. Попросту кажучи, обміняти з доплатами і компенсаціями свої квартири на інші. Причому більшість подібних «обмінників» намагаються поліпшити свої житлові умови і накопичили для цього необхідні кошти (зазвичай, близько 20 - 50 тисяч доларів).

Здійснити подібні плани, не маючи доступу до іпотеки, «міняйла» можуть лише у випадку, якщо спочатку продадуть свої квартири, і лише потім куплять інші. А оскільки в подібному положенні знаходиться добра половина учасників ринку, то всі вони чекають на покупців.

У подібних умовах іногородні та іноземні покупці з грошима не тільки ініціюють ланцюжка обмінів, а й сприяють припливу на ринок нерухомості накопичень «обмінників». Адже більшість «обмінників» додають до виручені при продажі грошам свої накопичення. В результаті виникають процеси, аналогічні ланцюговим реакціям у фізиці. І нехай ці ланцюгові реакції досить швидко загасають (зіткнувшись з продавцями, які нічого не купують), тим не менш, вплив фактора «припливу грошей ззовні» важко переоцінити.

Вплив іпотеки на ціноутворення і ділову активність поки вельми слабке. І, тим не менш, цей вплив є.

Активна позиція банків, що намагаються пристосувати свої іпотечні програми під запити і реальні можливості потенційних позичальників, починає приносити свої плоди. Якщо кілька місяців тому лише дуже небагато учасники вторинного ринку розглядали можливість придбання нерухомості з використанням іпотеки, то зараз їх кількість помітно зросла.

Інша справа, що наміри взяти кредит в більшості випадків носять поки досить абстрактний характер (реальних угод з використанням іпотечних кредитів в нашому списку - лічені одиниці).

Тим не менше, сама готовність потенційних покупців взяти кредит на відсутню суму не тільки розширює область пошуку прийнятних варіантів (сприяючи тим самим зростанню ділової активності), але і служить одним з факторів ціноутворення. «Непробивний» аргумент покупця, що у нього на руках строго фіксована сума, і грошей більше взяти ніде, зараз далеко не завжди спрацьовує. При торгах продавці все частіше заявляють, що відсутні відносно невеликі суми потенційні покупці можуть позичити в банку.

Відзначаючи червневий зростання ділової активності, необхідно зазначити, що значною мірою він був спровокований травневих спадом. Довіра до долара (основний валюті київського вторинного ринку нерухомості) в квітні і травні помітно знизилася, а рівень невизначеності виріс. Відповідно знизилася в той період і кількість угод, деякі з яких були перенесені на наступний місяць. Звідси і збільшення числа угод у червні.

Схожі процеси відбувалися в цей же час в 2008 і 2009 роках. Чомусь саме в травні виникали проблеми, пов'язані з коливаннями курсів валют і зростанням невизначеності. Реакція ринку нерухомості щоразу була аналогічною.

Певну роль відіграло також наближення періоду масових відпусток. Бажання піти на відпочинок з уже вирішеними житловими і фінансовими проблемами завжди підштовхувало частина учасників ринку до компромісів і прийняття відповідальних рішень. У ті роки, коли загальна ділова активність була висока, цей фактор відходив на другий план. Але як тільки кількість угод істотно знизилося, вплив цього фактора стало помітним.

Переходячи від підсумків червня до підсумками першого півріччя, то в загальному і цілому воно не піднесло будь-яких сюрпризів. Ціни продовжували плавно знижуватися, рівень ділової активності був досить низьким.

У порівнянні з попереднім роком, темпи зниження індексу вартості IKm (USD) трохи прискорилися. Якщо в 2010 році середня швидкість зниження індексу вартості була 0,7% в місяць, то в першому півріччі 2011 року вона збільшилася до 0,9% (ми прогнозували темпи падіння на рівні 0,8% - 1,0% на місяць).

В цілому ж, наведені вище темпи зниження цін можна розглядати як певний компроміс між тими покупцями, які втомилися чекати цінового дна, і продавцями, втомленими продавати квартири без чітких планів щодо ефективного використання отриманих коштів за межами ринку нерухомості.

Судячи з усього, такі темпи влаштовують і вітчизняні банки, які весь цей час досить лояльно ставилися до проблемних позичальників, нерідко допомагаючи їм продати заставні квартири за досить високими цінами. І це цілком розумна, на наш погляд, політика. Бо масовий примусовий викид на ринок заставних квартир з великим дисконтом не тільки різко підсилить соціальну напруженість, але й знецінить застави. А, отже, вдарить по всій банківській системі.

Аналізуючи наведені вище дані, необхідно чітко розуміти, що вони стосуються номінальних цін, які не враховують інфляцію. Між тим рівень інфляції (як у національній валюті, так і при перерахуванні в долари) досить значний.

За офіційними даними Головного управління статистики Києва, за перші п'ять місяців 2011 року індекс споживчих цін виріс на 6,0% (даних за червень поки немає). Якщо до номінального зниження цін додати інфляцію, то реальна вартість нерухомості в першому півріччі 2011 року знизилася на 12-12,5%. За світовими мірками, це дуже високі темпи здешевлення нерухомості по відношенню до інших основних видах товарів і послуг. Подальше збільшення цих темпів може мати дуже негативні наслідки для вітчизняної банківської системи та всієї економіки.

Згідно з нашими дослідженнями, приблизно таких же поглядів дотримується більшість продавців, які неохоче йдуть на поступки. Багато з них упевнені, що якщо б ціни перестали знижуватися, то кількість угод збільшилася. Посилаються при цьому на тих потенційних покупців, які ходять до них на оглядини, але спостерігаючи загальне зниження ринкових цін, відкладають покупки на майбутнє.

В основної маси покупців інші погляди. Вони переконані, що ціни повинні знижуватися ще швидше, з тим, щоб відповідати рівню їхніх доходів і розмірами накопичень. При цьому кожен орієнтується на свої доходи і накопичення, нерідко забуваючи про конкуренцію, яка існує між «чистими покупцями» (тобто, людьми, що розраховують лише на свої заощадження) і «обмінниками». Першим для вирішення своїх житлових проблем потрібно значно більше накопичень, ніж другим. Бо одна справа придбати двокімнатну квартиру «з нуля», і зовсім інша справа обміняти однокімнатну на двокімнатну. Поки «чистий покупець» накопичить гроші на двокімнатну, її, швидше за все, набуде «обмінник», який продав перед цим однокімнатну.

Підбиваючи підсумки півріччя, необхідно відзначити значні коливання ділової активності. Кількість дзвінків, переглядів, задатків і угод то помітно знижувався, то знову зростала. Багато продавців то виставляли свої квартири, то знімали їх з продажу (або тимчасово скасовували перегляди).

Основна причина подібних коливань - зміна очікувань учасників ринку.

За самою своєю природою, ринок нерухомості має величезну інерцію. У тому сенсі, що тенденції зміни цін змінюються досить повільно. Разом з тим, ринок нерухомості чуйно реагує на несприятливі економічні прогнози, коливання курсів валют, зміни в нормативній базі та інші події, здатні вплинути на ціни і майбутні тенденції. Реакція на подібні події - зниження ділової активності.

У цьому плані київський ринок нерухомості схожий на хронічно хворої людини, яка реагує на будь-яку зміну погоди та інших факторів; часом йому буває краще, часом - гірше, але хвороба при цьому залишається.

При цьому необхідно підкреслити, що навіть у періоди поліпшення стану ринку, кількість угод купівлі-продажу нерухомості в Києві явно не відповідає потребам міста, в якому більше мільйона квартир, і ще більше людей, які прагнуть вирішити свої житлові проблеми.

Про численні хворобах нашого ринку ми пишемо регулярно. Не обійшли їх і в цьому огляді. При цьому вважаємо за необхідне зазначити, що в першому півріччі 2011 року явно проглядалися певні ознаки одужання.

У порівнянні з минулим роком зросла кількість угод та обороти ринку. У списку угод помітно збільшилася частка «дорогих об'єктів». Схоже, покупці дорогих квартир і особняків прийшли до висновку, що ціни знизилися настільки, що пора діяти.

Банки досить активно просували свої іпотечні програми, в окремих випадках залучаючи до цього ріелторів. Результати поки досить скромні, але вони є.

У списку угод помітно збільшилася розшарування квартир в залежності від якості ремонту. І це далеко не випадково. Вибір досить великий, кожен покупець міг не кваплячись підібрати житло по своєму смаку і матеріальним можливостям. В результаті одні придбали квартиру з якісним ремонтом і навіть меблями, особливо не переплачуючи за них, інші порахували, що вигідніше придбати «вбиту» квартиру, і зробити в ній ремонт на свій смак.

Ознаки поступового одужання ринку можна також знайти, аналізуючи результати конкурсів прогнозів, які регулярно проводяться порталом нерухомості www.domik.net. По суті, це своєрідні соціологічні опитування, що дозволяють досліджувати зміну настроїв реальних і потенційних учасників ринку.

Якщо в попередні роки розкид прогнозів був дуже значний, то зараз він не лише суттєво зменшився, але і в цілому прогнози стали точніше. Правильний прогноз результатів першого півріччя дали 38% учасників https://www.domik.net/forum/viewtopic.php?f=86&t=19656&p=279788 # p279788. Згідно середньозваженому (узагальненому) прогнозом всіх 165 учасників, індекс вартості житла Києва IKm (USD) за перше півріччя 2011 року повинен був знизитися на 7,8%. Реально він знизився на 5,5%.

Це свідчить про те, учасники ринку стали більш зважено підходити до аналізу існуючих тенденцій і своїм прогнозам. І це дуже важливо, враховуючи, що на нашому ринку нерухомості вплив психологічних факторів нерідко переважає над суто економічними.

Згідно з нашими даними, в травні ціни продажів були в середньому на 14,5% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (бо статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир в Києві, але й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне різноманітність варіантів також є джерелом помилок і похибок.

Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів нерухомості порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або в доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.

При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).

Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.

Враховувалися лише об'єкти, ціни пропозицій яких увійшли до довірчий інтервал в конкретному сегменті ринку

Аналізуючи дані, представлені в таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 року ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.

Основна суть нововведень: збільшення кількості джерел інформації з одночасним посиленням правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики.

Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ «Оголошення» порталу нерухомості www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися). У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язано з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.

Основні фактори, що вплинули на зміну цін у першому півріччі

У першому півріччі на зміну цін впливали багато чинників. Перелічимо основні (на наш погляд). Прагнучи при цьому виділити ті, вплив яких проявилося лише останнім часом.

Основні фактори, що сприяють зниженню цін:

- Величезний розрив між цінами на нерухомість і можливостями переважної більшості наших громадян створювати необхідні для її придбання накопичення;

- Відтік коштів з країни, а також зростання боргів підприємств і держави в результаті значного перевищення імпорту над експортом;

- Величезна кількість проблем в економіці і суспільстві проблем (неефективна економіка, дефіцит бюджету, згортання виробництва, різке збільшення боргових зобов'язань, висока інфляція, постійні політичні протистояння ... Список можна продовжувати і продовжувати). Як наслідок цього - відтік капіталів і кваліфікованих кадрів з країни, а також зниження індексу споживчих настроїв;

- Найпотужніший світова економічна криза, в результаті якого знизився експорт та іноземні інвестиції;

- Зростання комунальних платежів, і, як наслідок цього, прагнення багатьох громадян продати «зайву» нерухомість;

- Недоступність іпотечного кредитування для переважної більшості учасників ринку;

- Проблеми з поверненням іпотечних та інших кредитів, які примушують позичальників продавати нерухомість на тих умовах, які диктують нечисленні покупці;

- Відхід з ринку нерухомості спекулятивного капіталу;

- Потужна пропагандистська кампанія, спрямована на різке зниження цін;

- Переоцінка цінностей (багато учасників ринку змінили своє ставлення до нерухомості, грошей, наявних накопичень; нерухомість значною мірою втратила свою інвестиційну привабливість);

- Прийняття законодавчих актів, що спрощують примусову реалізацію заставної нерухомості.

Основні фактори, що стабілізують ціни на нерухомість:

- Особливості ментальності наших громадян, багато з яких відносяться до київської нерухомості як до однієї з основних життєвих цінностей;

- Вичікувальна позиція банків, які не поспішають виставляти на аукціони заставні квартири, що забезпечують проблемні кредити;

- Недовіра до банківської системи і будь-яких валют (як наслідок цього, непоступливість продавців, відмова їх від продажу «зайвої» нерухомості, а також прагнення деяких покупців вкласти наявні гроші в нерухомість);

- Специфіка вітчизняного ринку нерухомості, яка полягає в тому, що більшість угод - це фактично обміни однієї нерухомості на іншу (з доплатами і компенсаціями); поліпшення житлових умов при цьому коштує набагато дешевше, ніж його купівля «з нуля». Як наслідок цього, «ланцюгові реакції», коли одні угоди купівлі-продажу нерухомості породжують інші;

- Вкрай обмежене число альтернативних можливостей розміщення накопичень з метою їх збереження;

- Проблеми з будівництвом нового житла в Києві, внаслідок чого покупці нерідко воліють вторинний ринок;

- Інтерес до київської нерухомості в регіонах України, а також за кордоном (насамперед, серед наших колишніх співвітчизників);

- Зниження цін до того рівня, коли покупці, які планували придбати нерухомість за допомогою іпотечних кредитів, у стан придбати її без них;

- Активна позиція банків, що намагаються пристосувати свої іпотечні програми під запити і реальні можливості потенційних позичальників (насамперед тих, кому не вистачає відносно невеликих сум);

- Низька забезпеченість житлом значної частини жителів Києва.

Аналіз впливу всіх цих факторів - досить об'ємна праця, результати якого важко втиснути в одну статтю. Спільний же аналіз впливу цих (і багатьох інших) чинників - завдання для цілого наукового інституту.

Відносно нові з перерахованих вище факторів:

- Прагнення деяких продавців позбутися «зайвої нерухомості» унаслідок різкого зростання комунальних платежів;

- Поступове повернення іпотечного кредитування на ринок нерухомості;

- Збільшення диспропорції цін на московську і київську нерухомість, як наслідок цього, підвищення інтересу москвичів до київської нерухомості.

Прогноз на липень 2011 року

Липень - сезон масових відпусток. Активність на вторинному ринку київської нерухомості в цей час зазвичай значно знижується.

Вважаємо, що і цього року традиція не буде порушена.

Ймовірність того, що при низькому рівні ділової активності різко зміняться цінові тенденції, дуже невелика. Для цього необхідні потужні зовнішні впливи на ринок, бо дуже велика його інерційність.

Зміни індексу вартості київського житла будуть, швидше за все, в межах часток відсотка (як в позитивну сторону, так і в негативну). При цьому зниження індексу вартості, на наш погляд, більш ймовірно. Для цього є не лише економічні причини, а й чисто психологічні. А саме: інерційність сприйняття учасників ринку, які звикли, що ціни на нерухомість поступово знижуються.
www.domik.net
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти