Огляд вторинного ринку нерухомості Києва за підсумками липня

Індекс вартості житла Києва IKm (USD) 1462 пункту (не змінився) Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) 11682 пунктів (-0,1% за останній місяць) Індекс цінового очікування (передбачуване зміна індексу вартості в наступному місяці) - 0,1 % Індекс прибутковості житла (порівняння інвестицій у нерухомість з банківським депозитом) в липні підвищився на 0,1 банківський депозит і склав -0,3 банківських депозитів.

У липні індекс цін не змінився; рівень ділової активності був помітно вище, ніж минулого літа. За кількістю операцій, дзвінків, переглядів, заявок на покупку липня мало чим відрізнявся від квітня 2011 року.

Як і раніше, в більшості заявок ціни вказувалися істотно нижче цін пропозицій. І це свідчить про те, що ринок нерухомості серйозно хворий, що далекий він від тієї класичної ринкової моделі, коли ціни формуються в процесі врівноваження попиту і пропозиції.

Разом з тим, тенденції поступового одужання наявності. При проведенні переговорів і торгів боку більш охоче йшли назустріч один одному. Почасти це пояснюється тим, що у покупців поступово змінюється ставлення до іпотечного кредитування. Якщо ще зовсім недавно їхній вибір і можливості були жорстко прив'язані до наявних накопичень, то останнім часом багато хто з них стали почувати себе вільніше.

При нестачі власних коштів, покупці все частіше допускають (і навіть спочатку припускають) використання іпотечних кредитів. І це одна з причин того, що нинішня активність на ринку нерухомості вище, ніж була влітку минулого року.

Значення іпотечного кредитування складно переоцінити (бо ринку іпотечних кредитів в даному огляді присвячено цілий розділ).

Тим не менш, основна причина того, що ринок так і не пішов на традиційні літні канікули, - зросла стурбованість потенційних покупців нерухомості долею своїх накопичень.

Очікування можливого дефолту США і пов'язаного з ним світової економічної кризи не могли не позначитися на ставленні учасників ринку до київської нерухомості.

Прогнозувати наслідки можливого технічного дефолту США (який цього разу вдалося відсунути за лічені години до початку) вкрай складно. Не менш складно прогнозувати розвиток подій в деяких європейських країнах. І ми далекі від того, щоб обговорювати і оцінювати думки на цей рахунок провідних світових економістів і політиків. Ми лише спостерігаємо і аналізуємо, як вся ця інформація позначається на процесах, що відбуваються на київському ринку нерухомості.

Висновки:

Останнім часом відбувається певна поляризація настроїв і устремлінь учасників ринку. Практично всі вони стурбовані тим, що курси долара та / або євро впадуть. Дуже багато хто впевнений, що в цьому випадку впаде і курс гривні, різко зросте інфляція.

Але висновки з усього цього кожен робить свої. І відповідно вибирають свою лінію поведінки.

Збільшилися частка покупців, які переконані, що будь-які негативні процеси у світовій економіці в Україну лише посиляться. І це призведе до падіння цін на київську нерухомість. Тоді, маючи валютні накопичення (нехай і істотно полегшали), вони зможуть придбати більш просторі і якісні квартири в Києві, ніж зараз.

Одночасно збільшилася частка покупців, які схиляються до того, що вкладення в київську нерухомість більш надійні та ефективні, ніж зберігання валютних накопичень «під матрацом» або на депозитах. Багато покупців просто втомилися чекати і переживати за свої накопичення.

І це не лише кияни, а й приїжджі, в тому числі громадяни країн СНД. Крім суто фінансових аспектів, на їх вибір звичайно впливають і невирішені житлові і сімейні проблеми.

В результаті такого розшарування, зросла частка реальних покупців. І це послужило причиною нинішньої досить непоганий для літа (і нинішнього посткризового стану ринку) ділової активності.

Далеко не всі вони готові приймати відповідальні рішення. Проте, до квартир придивляються, в торгах беруть участь. І це стосується самих різних сегментів ринку, починаючи від гостинок у віддалених районах, до просторих квартир в центрі.

До речі, кількість російських покупців, за нашими спостереженнями, зросла. Очевидно, це пов'язано із зростанням цін на нерухомість в деяких містах Росії, а також традиційним прагненням людей, що пропрацювали багато років у суворих умовах Півночі, перебратися на старості років в рідні місця.

Спостерігаються ознаки розшарування і серед продавців. Причини розшарування приблизно такі ж, як і у покупців. Але обрані лінії поведінки продавців і покупців відрізняються. І справа не тільки в розбіжностях інтересів, поглядів, уявлень. Справа ще і в самій організації ринку. Так вже історично склалося, що покупці рідко дають оголошення в ЗМІ. Тому у продавців украй мало інформації про покупців, їх кількості, запитах і ціни. Це призводить до того, що продавцям досить складно визначитися з вибором лінії поведінки.

Тому при збільшенні рівня невизначеності багато продавців тимчасово йдуть з ринку (хоча їх оголошення в базах даних зазвичай залишаються). Саме це ми і спостерігали в липні. Правда, тут позначився і літній період; судячи з усього, чимало продавців просто вирішили відпочити.

На зміну вибулим продавцям прийшли інші, причому деякі з них виставили квартири за вищими цінами. Очевидно вважаючи, що київська нерухомість надійніше і привабливіше, ніж долари і банки.

Були й такі продавці, які явно побоювалися подальшого зниження цін, тому охоче йшли на поступки. Стверджувати, що при цьому збільшилася кількість «реальних продавців», готових домовлятися з «реальними покупцями» поки, на наш погляд, передчасно. Тому що в цілому ряді сегментів істотно зменшився вибір.

Говорячи про тенденції розшарування, слід зазначити, що інерція київського ринку нерухомості дуже велика. Навіть у самий розпал фінансової кризи 2008 року, коли кількість угод різко впало, а курс долара круто пішов угору, переважна більшість продавців не поспішали міняти ціни і досить довго осмислювали відбувається.

Курс готівкового долара помітно зріс ще у вересні 2008, але доларові ціни при цьому практично не змінилися. У жовтні 2008 року почався потужний фінансова криза. Курс долара різко стрибнув угору. Ринок нерухомості відреагував на це скасуванням прийнятих раніше домовленостей, різким скороченням кількості угод і дуже повільним зниженням доларових цін.

Панічні настрої стали помітні лише в листопаді - через місяць після початку кризи. Деякі продавці скидали ціни, йшли на поступки. Але оскільки таких продавців було небагато, а угод було ще менше, то статистика цін пропозицій і індекс вартості відреагували на різке зростання курсу долара з великим запізненням.

У грудні 2008 (через два місяці після початку кризи) паніка стала наростати. Але і тоді переважна більшість продавців вичікували.

Багато продавців вичікували навіть у січні-лютому 2009.

І лише в кінці лютого - початку березня 2009 року практично всі продавці зрозуміли, що в наявності обвал доларових цін. І або пішли з ринку, або скинули ціни. До цього часу курс готівкового долара був вже досить стабільним.

Щось подібне відбувається в даний час на ринку нерухомості Мінська. Усього за добу з 23-го по 24-го травня 2011 офіційний курс білоруського рубля впав до кошика валют на 54,42%, купити долари за офіційним курсом вкрай проблематично, кількість угод різко впало, але при цьому доларові ціни на нерухомість просіли лише на кілька відсотків.

Проведений нами у формі конкурсу прогнозів соціологічне опитування http://www.domik.net/forum/viewtopic.php?f=86&t=19925 показав, що, незважаючи на розбіжність думок, більшість з 167 респондентів схиляються до того, що в найближчі місяці особливих потрясінь на київському ринку нерухомості не відбудеться.

Відповідно до узагальненого середньозваженому прогнозом, у другому півріччі 2011 року зниження індексу вартості сповільниться і складе 3,9%. При цьому три респондента прогнозували підвищення індексу вартості майже на 40%, а сім - зниження більш ніж на 30%. Найбільша кількість голосів (43) набрав варіант прогнозу, згідно з якою індекс вартості знизиться приблизно на 3%.

Зауважимо, що до моменту початку голосування було вже відомо, що в першому півріччі 2011 року індекс вартості знизився на 5,5%.

Згідно з нашими даними, в липні ціни продажів були в середньому на 16,9% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (бо статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир в Києві, але й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне різноманітність варіантів також є джерелом помилок і похибок.

Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази нерухомості порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або в доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.

При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).

Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.

Враховувалися лише об'єкти, ціни пропозицій яких увійшли до довірчий інтервал в конкретному сегменті ринку

Аналізуючи дані, представлені в таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 року ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.

Основна суть нововведень: збільшення кількості джерел інформації з одночасним посиленням правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики.

Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ «Оголошення» порталу нерухомості www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися). У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язано з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.

Ринок іпотечних кредитів

Іпотечне кредитування з кожним місяцем все більше помітно впливає на ринок нерухомості. Позиції банків і потенційних позичальників, нехай і повільно, але зближуються.

Банки Україні, які зіткнулися з проблемами ефективного розміщення коштів, все активніше спрямовуються на ринок іпотечного кредитування; вводять більш прийнятні для позичальників ставки, правила та програми.

Покупці нерухомості також зробили крок назустріч банкам. Їхнє ставлення до іпотеки поступово змінюється. Якщо ще недавно переважна більшість покупців навіть чути не хотіли про іпотечні кредити, то зараз іпотечні програми банків багато вивчають досить уважно. І як це не цинічно звучить, але публікації про можливі дефолти і знецінення валют надають їм певну впевненість. Потенційні позичальники все частіше згадують досвід початку дев'яностих років, коли інфляція перетворила величезні борги за кооперативні квартири в буденні виплати.

Правда, банки зараз поступово вводять плаваючі ставки, які в тій чи іншій мірі прив'язані до рівня інфляції. Але поки, судячи з усього, переважають іпотечні кредити під фіксований відсоток.

У 2010 році середньомісячний обсяг нових кредитів, виданих «домашнім господарствам» на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості, становив 188млн. гривень.

На жаль, немає офіційних даних про розподіл цих кредитів між первинним і вторинним ринками нерухомості. Так само як немає інформації про те, яка частка цих кредитів була використана для рефінансування кредитів, взятих раніше. Тому з цих даних можна зробити висновки лише про те, що обсяг нових іпотечних кредитів «домашнім господарствам» зростає, а загальна їх заборгованість за іпотечними кредитами знижується.

Поки що обсяг нових кредитів на нерухомість невеликий. Але тут не можна керуватися суто арифметичним підходом. Приплив кредитних коштів на ринок нерухомості грає роль каталізатора, ініціює ланцюжка угод купівлі-продажу нерухомості.

Справа в тому, що більшість учасників київського ринку нерухомості - це сім'ї, які прагнуть за допомогою операцій купівлі-продажу поліпшити свої житлові або фінансові умови. Попросту кажучи, обміняти з доплатами і компенсаціями свої квартири на інші.

Іпотечні кредити спрощують організацію ланцюжків обмінів. Без кредитів більшості «обмінників» доводиться спочатку продати квартиру, і лише потім придбати натомість іншу. А це нині проблематично. Маючи кредит (плюс накопичення), можна спочатку придбати нову квартиру, і лише потім продати стару.

Інша справа, що наміри взяти кредит в більшості випадків носять поки досить абстрактний характер (реальних угод з використанням іпотечних кредитів в нашому списку - лічені одиниці).

Тим не менше, сама можливість зайняти в банку відсутню суму впливає на ринок нерухомості. У багатьох покупців істотно розширюється область пошуку прийнятних варіантів (а це сприяє зростанню ділової активності). У продавців з'являється додатковий вагомий аргумент при проведенні торгів. Традиційні «непробивні» аргументи покупців, що на руках строго фіксована сума, і грошей більше взяти ніде, продавці все частіше парирують посиланнями на іпотечні програми банків. Мовляв, відсутню відносно невелику суму покупець може позичити.

За даними компанії «Простобанк Консалтинг», наприкінці липня середня процентна ставка по кредитах на житло в гривнях була 17,84%.

Прогноз на серпень 2011 року

Особливих змін на ринку в серпні ми не очікуємо. Для цього, на нашу думку, немає вагомих причин.

Загроза технічного дефолту США в черговий раз усунена, позиції долара (основної валюти київського вторинного ринку нерухомості) в найближчому майбутньому навряд чи серйозно похитнуть. Що ж до проблем вітчизняної економіки і політики, то в серпні їх вплив на київський ринок нерухомості не зміниться. Все ж таки серпень - період масових відпусток.

Вважаємо, що індекс вартості буде коливатися поблизу його нинішнього значення, а ділова активність дещо знизиться. Багатьом учасникам ринку потрібен час, щоб до початку традиційного осіннього пожвавлення осмислити ті тенденції і перспективи, які намітилися останнім часом. Тому якийсь період вони, швидше за все, будуть вичікувати і відпочивати.

Володимир Коломейко
www.domik.net