Збільшилася кількість задатків і договорів купівлі-продажу квартир. І це притому, що в перші два літні місяці ринок нерухомості працював досить непогано. Якщо судити за кількістю угод, що припадають на середньостатистичного ріелтора, то серпневі показники цілком можна порівнювати з відповідними показниками «докризових років». Інша справа, що кількість ріелторів і їхні заробітки за ці роки істотно зменшилися.
Вперше за останні два з гаком роки індекс вартості IKm (USD) виріс. Востаннє таке було в червні 2009, коли спостерігалося так званий «відскок» після обвалу цін під час фінансової кризи. Тоді зростання цін було дуже короткочасним і вже в наступному місяці змінився спадом. Як буде цього разу - побачимо.
Вважаємо, що нинішнє зростання цін пояснюється трьома основними причинами.
По-перше, це запізніла реакція учасників ринку на загрозу технічного дефолту США наприкінці липня - початку серпня.
Інерція ринку нерухомості дуже висока. Багато продавців коректують ціни, лише переконавшись, що ціни на аналогічні квартири змінилися. Даються взнаки також затримки, пов'язані з публікацією оголошень у ЗМІ і перенесенням їх з ЗМІ в електронні бази даних, які ще більше затягують реакцію ринку на процеси, що відбуваються.
По-друге, чималу роль зіграла активізація покупців, які при нестачі наявних накопичень все частіше орієнтуються на іпотечні кредити.
По-третє, позначилося зниження питомої ваги найбільш дешевих (у кожному конкретному сегменті ринку) об'єктів. Якісь із них були куплені цього літа; якісь були зняті з продажу; на деякі були підвищені ціни.
Зростання індексу цін дуже невеликий - всього вісім пунктів (0,5%) за місяць. Якщо ці цифри розглядати з чисто формальної (арифметичної) точки зору, то на подібні зміни можна і не звертати особливої уваги. Але формальні підходи в подібних речах можуть ввести в оману. В даному випадку куди важливіше психологічні чинники. Багато учасників ринку на практиці переконалися, що ціни перестали знижуватися, що вибір прийнятних варіантів в багатьох сегментах ринку помітно звузився.
Це призвело до активізації покупців. У серпні зросла кількість заявок так званих «реальних покупців». Серед них нерідко зустрічаються росіяни; є і громадяни далекого зарубіжжя.
Чимало на ринку і «екскурсантів» - людей, які під виглядом потенційних покупців ходять на перегляди, вивчають ринок.
Що ж стосується продавців, то багато тимчасово пішли з ринку: перестали оновлювати свої оголошення, тимчасово скасували перегляди. В принципі, нічого незвичайного в цьому немає: серпень - час масових відпусток, збору врожаю фруктів і овочів. Деякі продавці зняли з продажу квартири, розраховуючи, що восени ринок пожвавиться і покупці стануть більш поступливими. Такі очікування і тимчасовий відхід з ринку ми спостерігаємо практично щороку. Але це літо мало свої особливості.
Вважаємо, що добра третина продавців, що зняли цього літа з продажу свої квартири, керувалися психологічними факторами, в основі яких побоювання можливих фінансових криз і різкого зниження курсів основних валют.
Пояснимо, чому (в даному випадку) ми виділяємо саме психологічні фактори. Справа в тому, що у багатьох продавців немає чітких планів використання коштів, отриманих при продажу нерухомості. І немає гострої необхідності терміново продавати «зайву» нерухомість. Для них це «стратегічний резерв», міняти який на будь-якій іншій складно і боязко. Пам'ятають, як пачки грошей, банківські вклади, акції, договори з фондами та страховими компаніями різко втрачали свою цінність і навіть перетворювалися на макулатуру. Тому, в періоди зростання невизначеності, подібні продавці нерідко ухиляються від переглядів і переговорів, йдуть від прийняття відповідальних рішень. Доводи ріелторів і покупців про те, що нерухомість буде дешевшати, що якість багатьох будинків і квартир не витримує ніякої критики, до таких продавців доходять далеко не завжди.
На жаль, підкріпити ці висновки статистичними викладками нам дуже важко. Тут ми спираємося не стільки на наявну статистику, скільки на експертні висновки ріелторів. Справа в тому, що продавці, які зняли з продажу свої об'єкти (або продали їх), дуже рідко звертаються в агентства нерухомості з проханням внести відповідні корективи в бази даних.
Для актуалізації бази даних доводиться регулярно продзвонювати квартири. Така робота вимагає значних людських і матеріальних ресурсів, яких у посткризовий період явно не вистачає. Тому прозваниваются далеко не всі об'єкти. Відповідно страждає статистика знятих з продажу квартир. Ось і доводиться при аналізі робити упор на ті об'єкти, з якими працюють ріелтори агентства. Упор на статистику та експертні висновки ріелторів. А вони відносяться до цілком конкретних сегментів ринку.
Судячи за нашими даними, найчастіше цим літом знімали з продажу малогабаритні дешеві квартири, які, при всіх їхніх недоліках, користуються попитом.
Аналізуючи ринкові процеси, не можна не згадати про зростаючу з кожним місяцем ролі іпотечного кредитування.
Поки що обсяг нового іпотечного кредитування домашніх господарств невеликий. Але він росте. Якщо в травні цього року домашні господарства отримали 244 млн. гривень кредитів на нерухомість, то в червні 301 млн. гривень, а в липні 347 млн. гривень (даних за серпень поки немає). Угод з використанням іпотечних кредитів стає все більше.
І тут необхідно підкреслити, що активна позиція банків дозволяє залучити на ринок нерухомості додаткові гроші, а й справляє помітний вплив на умонастрої і плани значного числа учасників ринку. Сама лише можливість взяти іпотечний кредит приводить на ринок чимало покупців (особливо тих, кому не вистачає відносно невеликих сум). Одночасно вона зміцнює позиції продавців при проведенні торгів.
Згідно з нашими даними, у серпні ціни продажів були в середньому на 14,1% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (бо статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир в Києві, але й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне різноманітність варіантів також є джерелом помилок і похибок.
Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або в доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.
При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).
Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.
Ціни пропозицій в доларах за квартиру станом на 01.09.2011
|
Райони |
Медіанна ціна пропозицій |
Статистика цін пропозицій. |
|
Голосіївський |
100208 (-1,0%) |
146905 (+0,9%) |
|
Дарницький |
102205 (-0,6%) |
113535 (-0,4%) |
|
Деснянський |
92336 (+1,4%) |
81090 (+0,5%) |
|
Дніпровський |
96442 (-0,3%) |
97602 (0,0%) |
|
Оболонський |
97682 (-1,1%) |
132075 (-0,8%) |
|
Печерський |
112034 (+2,5%) |
216266 (+1,2%) |
|
Подільський |
95720 (+1,5%) |
131337 (+3,3%) |
|
Святошинський |
92646 (-0,5%) |
97885 (+0,5%) |
|
Солом'янський |
98856 (+0,4%) |
121869 (+0,9%) |
|
Шевченківський |
114166 (-0,1%) |
177496 (0,0%) |
|
Типи будинків |
Медіанна ціна пропозицій |
Статистика цін пропозицій. |
|
Дореволюційні |
131087 (+0,5%) |
257332 (+2,1%) |
|
Сталінки |
113540 (-0,7%) |
184648 (-0,3%) |
|
Стара панель |
90304 (+1,2%) |
78582 (+1,1%) |
|
Типова панель |
98052 (+0,5%) |
86923 (+0,4%) |
|
Улуч.тіповая панель |
110969 (-0,6%) |
101106 (-0,7%) |
|
Стара цегла |
77296 (-0,4%) |
79718 (-0,4%) |
|
Поліпшений цегла |
108817 (-0,5%) |
133936 (-0,8%) |
|
Українська панель |
97601 (+0,1%) |
107601 (-0,1%) |
|
Квартири |
Медіанна ціна пропозицій |
Статистика цін пропозицій. |
|
Гостинки |
50000 (+4,2%) |
55176 (+3,7%) |
|
Однокімнатні |
65000 (+1,6%) |
73328 (+1,1%) |
|
Двокімнатні |
94504 (+0,4%) |
114714 (+0,5%) |
|
Трикімнатні |
132204 (-1,4%) |
163250 (-0,5%) |
|
Чотирикімнатні |
245086 (-1,2%) |
340874 (-0,6%) |
|
П'ятикімнатні |
382246 (+1,5%) |
574554 (+5,4%) |
Враховувалися лише об'єкти, ціни пропозицій яких увійшли до довірчий інтервал в конкретному сегменті ринку
Аналізуючи дані, представлені в таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 року ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.
Основна суть нововведень: збільшення кількості джерел інформації з одночасним посиленням правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики.
Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ «Оголошення» порталу нерухомості www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися). У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язано з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.
Зміна складу пропозиції
Аналіз зміни складу пропозиції дозволяє стежити за загальноринковими процесами, прогнозувати їх майбутній розвиток.
Зниження в складі пропозиції частки одних типів будинків, квартир, районів і збільшення інших, дозволяє виявити ті типи об'єктів, які користуються попитом, «вимиваються" з ринку.
Як випливає з графіка зміни складу пропозиції за типами будинків, за останні півроку помітно знизилася частка квартир у старих низькоякісних будинках («стара цегла», «стара панель», «типова панель», «поліпшена типова панель»). Квартири в таких будинках, в більшості своїй, малогабаритні, а тому стоять дешевше. При нестачі коштів, покупці змушені орієнтуватися саме на такі квартири.
Їх частіше дивляться, частіше купують. І їх частіше за інших знімають з продажу в разі значного зростання рівня невизначеності. Адже якщо квартири дивляться і купують, то далеко не всі продавці готові з ними розлучитися при виникненні загроз дефолту і фінансової нестабільності.
Збільшилася частка пропозицій в нових будинках («український цеглина», «українська панель»). Основних причин тут, на наш погляд, дві.
По-перше, на ринок надходить все більше так званих «інвестиційних квартир», які здобувалися не стільки для проживання, скільки для вигідного та / або надійного вкладення коштів (нерідко позикових). Вкладалися ці кошти переважно в квартири в нових будинках.
По-друге, у забудовників (а також у будівельників, з якими забудовники нерідко розплачувалися квартирами) накопичилися непродані квартири. Продають їх (як у зданих, так і в ще незданих будинках) багато посередників. Ось цими квартирами і поповнюються бази даних.
Що ж до пропозицій у старих якісних цегляних будинках (сегменти «дореволюційні», «сталінки», «покращений цегла»), то їх частка в складі пропозиції практично не змінюється.
Навесні в складі пропозиції збільшилася частка двокімнатних квартир, знизилася частка трикімнатних і однокімнатних. Влітку особливих змін співвідношення одно-, дво-і трикімнатних квартир у складі пропозиції не спостерігалося.
Якщо виходити зі спостережень і статистики докризових років, то зниження частки «дешевого житла» є ознакою пожвавлення ринку. Якщо ж частка «дешевого житла» зростає, - то це одна з ознак застою.
Вважається, що «дешеве житло» найшвидше реагує на зміни ринкових тенденцій: якщо воно йде («вимивається»), то незабаром з'явиться попит і на «дороге житло», якщо ж застоюється, то буде застоюватися і «дороге житло». Час покаже, наскільки вірними виявляться ці ознаки в посткризових умовах.
Прогноз на вересень 2011 року
У вересні ділова активність на ринку нерухомості зазвичай помітно зростає. Відпочилі продавці і покупці повертаються на ринок з новими аргументами і планами. Одні чекають, що з настанням осені зміняться ринкові тенденції. Інші схильні вважати, що тенденції останніх місяців лише зміцняться. І практично всі чекають, що з настанням осені знизиться рівень невизначеності, і можна буде більш виважено приймати відповідальні рішення.
Наш прогноз на вересень грунтується на врахуванні того факту, що влітку не було традиційного сонного ринку; він працював досить активно. Це означає, що тенденції вже позначилися. Інерційність ринку не дозволить їх швидко змінити.
Вважаємо, що процеси на ринку нерухомості у вересні будуть йти приблизно за тими ж сценаріями, що і в серпні. А саме: відносно висока (для нинішнього посткризового періоду) ділова активність і повільне зростання індексу вартості. Хоча, цілком можливо, що в другій половині місяця індекс вартості перестане рости, і навіть почне повільно знижуватися. Природно, що все це за умови, що не буде економічної кризи, різких змін курсів валют, інших надзвичайних обставин. Якщо ж станеться щось подібне, то ринок (на початку) просто завмре, рівень ділової активності різко знизиться.
Що ж до середньострокового прогнозу, то вважаємо, нинішнє зростання цін знову зміниться спадом. І до кінця 2011 року індекс вартості знизиться на кілька відсотків. Даний прогноз грунтується на тому, що причин для довгострокового зростання цін поки явно недостатньо. Зате причин, що штовхають ціни вниз, не тільки більше, але і представляються вони більш вагомими.
Володимир Коломейко
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі