Ринок чеської нерухомості схожий на сполучені посудини: якщо в первинному секторі настрій зневіри, то на вторинному ринку - продавці укладають угоди, опускаючись ще на пару десятків тисяч крон від первісної ціни на користь покупців. На первинному ринку «нижче падати в ціні» просто не вигідно. Простіше заморозити проект до кращих часів. Як рапортує чеське статистичне управління, в середньому на первинному ринку продажу впали на 4.1% порівняно з 9 місяцями аналогічного періоду 2010 року. Починаючи з квітня цього року песимістів на первинному ринку, які вважають, що в 2012 році обсяг продажів квартир в нових будинках скоротиться, збільшилася з 30% до 50%. Девелопери вважають, що краще робити менше та краще і орієнтуватися на стабільного і грошового покупця. При цьому частина будівельних компаній планує будівництво тільки відносно дорогих об'єктів підвищеної комфортності, а інша частина зосереджує свою увагу на відносно дешевому масовому житло. Правда, за рахунок чого відбуватиметься подальше зниження собівартості і, як наслідок, зниження підсумкової ціни квартири, залишається "комерційною таємницею". У кожному разі, при підвищенні з 1 січня 2012 ПДВ з продажу квартир (з 10% до 14%) не дає ніяких передумов вважати, що "квартири завтра будуть дешевше, ніж сьогодні."
Куди більш приємна для покупців ситуація на вторинному ринку житла. Розглянемо її на прикладі чеської столиці Праги. Нагадаємо, що для більш точного аналізу розглядається нерухомість Праги в залежності від її районів. Центральні райони: Прага 1, Прага 2 і частина Праги 3 (від центру і до метро Йіріжего, м. Подебрад). Райони від Праги 4 до Праги 10 об'єднують як стару Прагу (набережна у Влтави, метро Андел і т.п.), так і спальні новобудови (район метро Чорний Міст, Лужина, Ладві і т.п.). Крім того, нами розглядаються тільки квартири, що знаходяться в приватній власності, тому що саме вони доступні до покупки іноземними громадянами як за власні кошти, так і за допомогою іпотеки.
Як видно, з вищенаведеної діаграми, в цілому 2011 рік для покупців - рік стабільності. У першому кварталі в центральних районах Праги 1 і Праги 2 у продавців не витримали нерви, і відбулося зниження цін. У деяких спальних районах були здані нові будинки, і за рахунок первинного ринку слідом на 1 - 1.5% підріс вторинний. Але в цілому ціни на цікавий для нас сегмент знаходяться приблизно на одному рівні, і все залежить від удачі і вміння торгуватися. Як показує практика, при торгівлі між продавцем і покупцем первісна ціна і ціна угоди може відрізнятися на 5-10% на користь покупця. У грошовому, більш наочному, обчисленні динаміку наведеного графіка можна виразити в таблиці:
У таблиці враховуються продавані квартири як після ремонту, так і потребують реконструкції. При розрахунку бралися ціни продавців. Дані, наведені вище, можна вважати "умовно середніми". Однак якщо ви захочете купити квартиру в Празі, то, використовуючи таблицю, зможете відносно спокійно підібрати непогану квартиру після ремонту з меншим метражем у вибраному районі або більшу за площею і до реконструкції. Все залежить від вашого вибору.
2011 рік для покупців чеської нерухомості з-за кордону більш сприятливий, незважаючи на всі запевнення місцевої преси про примару кризи, що гуляє по Європі. Якщо на початку року про купівлю квартири в кредит багато іноземців і не замислювалися, то вже з липня місяця місцевий ринок пожвавився. Якщо іноземець має ВНЖ і офіційно підтверджені доходи в Чехії протягом року, власні кошти в розмірі від 30%, то є всі шанси при адекватній оцінці квартири ліцензійними оцінювачами і не завищеною продавцем ціною отримати кредит у банку на 20-25 років під 4.8 - 6.5 % річних. Якщо ж у іноземця вже ПМЖ, офіційно підтверджені доходи і відсутня заборгованість по яких-небудь платежів на території країни, то відсоток по іпотеці може бути від 3.8% і вище. У рідкісних випадках і в якості винятку банки можуть розглянути доходи з-за кордону. Як правило, треба мати не менше 50% власних коштів і працювати в досить відомої міжнародної компанії. Правда, відсоток по іпотеці буде обговорюватися індивідуально. Криза змушує банкірів бути обережними.
Варто відзначити, що якщо квартиру купувати з інвестиційними цілями, тобто для подальшої здачі в оренду, то не варто розглядати спальні райони в якості інвестицій. Як правило, квартири там купують місцеві. Більшість "грошових" орендарів - іноземці, що проживають в Празі, офіси яких знаходяться в центрі або в декількох зупинках метро від центру. Якщо ж розраховувати на студентів, які по кілька осіб орендують 2-3-4-кімнатні квартири, то варто звернути увагу на центр або райони в безпосередній близькості від університетів та інститутів (наприклад метро Девіцка). Інвестиційна привабливість квартири залежить від багатьох факторів, і, перш ніж купувати нерухомість в Чехії, варто приїхати й самому перевірити "що, де, почім".
Агата Анастасія-Синкевич
Коментарі