Огляд ринку нерухомості Хорватії

Ринок нерухомості Хорватії напередодні вступу в ЄС переживає не кращі часи, хоча і гірші вже позаду. Угод стало більше, і повальне падіння цін призупинилося. Але зараз на ринку досить багато цікавих пропозицій із значними знижками.

В очікуванні кращого
Хорватія - одна з держав Балканського півострова на півдні Центральної Європи - зараз живе в очікуванні змін. 30 червня 2011 нарешті позитивно закінчилися переговори країни про вступ до Євросоюзу. У Єврокомісії винесли вердикт, що Хорватія стане 28-м учасником Єврозони з 1 липня 2013 року.

Шлях, який довелося подолати Хорватії, щоб довести свою спроможність як члена ЄС, виявився непростим і довгим. Переговори про вступ країни до Європейського союзу почалися ще в 2005 році. Тоді ЄС зажадав від Хорватії проведення ряду реформ, включаючи судову, а також відкритої співпраці з Міжнародним трибуналом у справах колишньої Югославії. Наступним перешкодою, яка відсунуло дату приєднання на більш пізній термін, став територіальний спір з сусідньою Словенією, яка вже була членом ЄС. Але зараз всі перепони позаду.

До слова, подорожуючи по країні цього літа, оглядач www.metrinfo.ru, спілкуючись з місцевими жителями півострова Істрія, дізналася, що вступу в ЄС вони чекають з великим побоюванням. Прості люди підозрюють, що їх економічно не зміцніла країна опиниться в менш вигідному становищі, ніж сусіди по ЄС. Вони припускають, що як тільки формальності будуть подолані, до Хорватії ринуться більш розторопні сусіди (наприклад, італійці) і стануть на їхній території вести свій бізнес, розоривши і без того на ладан дихають в умовах затяжної економічної кризи хорватські фірми. Це значною мірою стосується і туристичного напрямку діяльності, що є чи не єдиним способом зайнятості населення в курортній зоні країни. І якщо, наприклад, у тій же Греції чи Італії обслуговуючий персонал готелів та ресторанів - мігранти, то в Хорватії - місцеві жителі.

Покупка житла - через фірму
Але все ж за існуючим думку, вступ держави в ЄС піднімає його на вищий щабель розвитку в порівнянні з тими країнами, які ще не отримали щасливий квиток. А звичайній людині, щоб опинитися в майбутньому «європейському раю», потрібно всього лише прикупити недорогу поки нерухомість в країні, яка ось-ось має стати членів у ЄС.

Але покупка житла в Хорватії - процес непростий. За чинним законом купити нерухомість на фізичну особу нерезиденту країни неможливо. Необхідно зареєструвати в Хорватії юридична особа та придбати об'єкт нерухомості на нього. У плані витрат це недорого. Реєстрація фірми обійдеться приблизно 3 тис. євро, але після процедури оформлення ця сума повертається на її особовий рахунок. Функціонування такої фірми, точніше, її банківська супровід, коштуватиме близько 150 євро на місяць. Наявність фірми і діючого бізнесу в Хорватії - це також можливість у подальшому отримати вид на проживання (ВНЖ). Крім вартості самої нерухомості покупець заплатить гроші за юридичний супровід угоди - це приблизно 1,5% від її ціни і податок на передачу майна, який піде на рахунок держави - це ще 5% від продажної ціни.

Переваги і пріоритети
Але іноземців не лякають складнощі, пов'язані з купівлею нерухомості. У нагороду вони отримують прекрасну природу, тепле море, гостинність, невисокі ціни на проживання.

Найактивнішими покупцями хорватської нерухомості залишаються німці. На них припадає понад 50% угод, що укладаються іноземцями. Ще 15% угод оформляється на австрійців. Британці та угорці забезпечують по 5% угод, голландці - 3%. Приблизно стільки ж угод приписують нашим співвітчизникам. «В кращому разі росіяни займають приблизно 5-6 місце, забезпечуючи не більше 3% угод, що укладаються іноземцями», - говорить Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock.

За кількістю об'єктів нерухомості, придбаних нашими, Хорватія значно поступається Чорногорії, хоч і обходиться їм чорногорська нерухомість мало не в два рази дорожче. Як пояснив Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, пов'язано це з тим, що в Хорватії сильніше, ніж у Чорногорії, присутній мовна проблема - тут набагато менше людей розмовляють російською. Ще один фактор, який грає роль, - росіяни дуже схильні думку натовпу - тобто «якщо більшість моїх друзів і знайомих купують нерухомість у Чорногорії, то я куплю там же», - зазначає експерт.

За даними Вадима Оришака, керуючого директора компанії Pleiada International, з усіх 20 областей Хорватії найпопулярніші у покупців нерухомості - ті, що знаходяться на Адріатичному узбережжі - Істрійського (близько 33% нерухомості належить іноземцям), Приморсько-Горанская (26%), Сплітсько- далматинська (12%), Задарская (8%), і Дубровніцкие-Неретванская (6%). А в Загребі тільки 3% нерухомості є власністю іноземців. Ігор Індріксонс (IntermarkSavills) значною мірою пов'язує попит на нерухомість в країні з можливістю заняття яхтингом, саме Хорватія є для європейців Меккою такого популярного виду спорту.

Попит за типами житла багато в чому залежить від місця розташування нерухомості. У Загребі найбільшим попитом у іноземців користуються квартири в старому центрі міста або ж нечисленні елітні апартаменти на первинному ринку житла. На узбережжі попит акцентується на приватних будинках, що володіють відмінними видовими характеристиками і розташовуються поблизу узбережжя. За інформацією Анастасії Иванченкова, керівника відділу закордонної нерухомості Delta estate, покупці з достатком вище середнього цікавляться в основному віллами на узбережжі Адріатичного моря площею від 250 до 400 кв. м, з басейном, на першій-другій лінії, в закритому комплексі. «Питання безпеки цікавить абсолютно всіх клієнтів, тому купувати будинок в селі або в чистому полі ніхто не готовий», - говорить експерт.

Наочна економіка
Тим часом ціни в Хорватії за європейськими мірками досить високі навіть з урахуванням знижок і знижень, які супроводжували фінансовій кризі. Максимальне зростання цін відбувся тут кількома роками раніше: «Ринок« відіграв себе »ще 3 роки тому, а вступ до зони євро і до Євросоюзу вже« закладені в ціні », - підтверджує Ігор Індріксонс (IntermarkSavills).

За даними Gordon Rock, за підсумками травня 2011 вартість житла на Адріатичному узбережжі Хорватії збільшилася на 0,2% порівняно з квітнем. Разом з тим поточний рівень цін у даному регіоні все ще на 4,6% менше, ніж в аналогічний період рік тому. Середній рівень цін становить 1976 євро за кв. м. Найдорожче житло коштує в Дубровнику-Неретва, там цей показник дорівнює 2186 євро за кв. метр. У найбільш дорогому районі міста Медвескак середня ціна за метр - 2406 євро, а в найбільш дешевому Сесвете - 1259 євро за кв. метр.

Стабілізація після значного падіння цін відзначена і в Загребі. В даний час середня ціна квадратного метра в спальних районах міста в будинках з панелі зупинилася на рівні 1200 євро, хоча два роки тому те ж саме житло продавали за ціною 1800 євро за кв. м, а роком раніше - по 1500 євро.

Цікаві пропозиції
Ринок нерухомості Хорватії заповнений різними пропозиціями: продаються і красиві котеджі, і скромні будиночки, і квартири в будинках, побудованих в часи, коли країна була частиною австрійської імперії, а також у «панельках», які дуже нагадують московські хрущовки. Головне, що покупець хоче отримати і за які гроші

Якщо ж увагу сконцентрувати на Істрії, то можна зазначити, що регіон забудований дуже якісними приватними будинками, які з архітектури, розміром, благоустрою практично не поступаються тим котеджів, які будуються в Підмосков'ї на найпрестижніших напрямках. Закономірне питання, як у громадян країни далеко не з успішною економікою можуть бути у власності такі розкішні будинки? Місцеві жителі кажуть, що переважна більшість будинків були побудовані хорватами в ті часи, коли країна була частиною канула в минуле Югославії. Тоді достаток населення був значно вище, і відповідно до чинного менталітету гроші вкладалися саме в будівництво добротних цегляних заміських будинків. У Хорватії міські жителі не мислять свого буття без будиночка на морському узбережжі або десь поблизу від нього.

Якість пропонованої на продаж нерухомості на півострові Істрія високе, ціни - відповідні. Більшість будинків мають площу понад 200 кв. м, що також піднімає ціну. На ціні пропозиції також позначається дорожнеча приморської землі, тому шукати пропозицію готових будинків за ціною менше 200 000 євро - даремно витрачати час. Як показують стенди, вивішені ріелторами біля своїх хорватських офісів, за таку суму можна придбати тільки дуже старий будиночок, що вимагає капітального ремонту. Ціна хороших котеджів знаходиться в районі 300 000 - 500 000 євро.

Ще одна особливість хорватського ринку нерухомості - обмеженість первинної пропозиції. Подорожуючи по Істрії, автор статті побачила не більше п'яти будинків у стадії будівництва, один з яких був багатоквартирний. Хоча незаселених новобудов дуже багато, їх видають різнокольорові розтяжки з одним і тим же текстом: «Продається». Олена Юргенева, начальник департаменту елітної нерухомості компанії Knight Frank, пояснює затишшя в девелопменті специфікою законодавства. За хорватським законам дозволу на будівництво доводиться чекати досить довго, особливо якщо мова йде про окремих будинках.

Як і в інших середземноморських країнах, ціна на курортну нерухомість залежить від близькості до моря. Так що, якщо не прагнути до життя на самому березі, то цілком можна підібрати пропозиції і дешевше середньоринкових показників. Наприклад, у селі Баредіне - це 20 км від західного узбережжя Істрії, продається три нових будинки площею 125 - 165 кв. м, із загальним басейном і стоянкою для машин, побудовані на ділянці 2 000 кв. м. Ціна пропозицій 210000 - 250 000 євро. У ціну включені також теплі підлоги, сантехніка та кондиціонери. Повністю мебльований новий будинок з трьох спальних кімнат, кухні, вітальні, ванної, тераси недалеко від Пули (між Медуліні і Ліжняном) загальною площею 110 кв. м на ділянці 500 кв. м на відстані 1,5 км від моря готові поступитися за 230 000 євро. Крім основного у дворі розташований гостьовий будиночок площею 50 кв. м. Він складається з спальної кімнати, кухні, вітальні, ванної і тераси. А готовий до проживання будинок в районі Пули (2 км від моря) з трьох спалень загальною площею 135 кв. м на ділянці 700 кв. м виставили на продаж за 350 000 євро.

Ціна апартаментів вигідно відрізняється. Наприклад, цікава пропозиція є в комплексі Golf Beach Apartments в Фажанах в 300 м від пляжу. РК складається з 21 сучасного апартаменти з трьома індивідуальними басейнами. Всі квартири мають вигляд на море, а апартаменти першого поверху - і індивідуальний садок. У комплексі зараз продаються апартаменти на дві спальні загальною площею 65 кв.м. Їх ціна - 168 000 євро.

У Ровіне в 350 м від пляжу розташовується новий житловий комплекс всього на шість апартаментів. Квартира загальною площею 56 кв. м обійдеться покупцеві 78 000 євро, а апартаменти загальною площею 80 кв. м - 140 000 євро.

На ринку нерухомості хорватської сьогодні представлено безліч пропозицій із знижками. Ось тільки деякі з них. Продається будинок з видом на море в місті Пула. Ціна знижена на 100 000 євро. Нова ціна 350 000 євро. Наступна пропозиція - апартаменти в Пулі. Новобудова з видом на море всього в 800 метрів від пляжу. Стара ціна - 230 000 євро. Нова ціна - 160 000 євро. Апартаменти в Умазі на першій лінії від моря. Стара ціна - 240 000 євро. Нова ціна - 180 000 євро.

Купувати, подумати, почекати ...
Як будуть себе вести ціни на нерухомість напередодні вступу Хорватії до ЄС, для багатьох експертів очевидно. «Ми не прогнозуємо, що ціни швидко повернуться на докризові значення", - говорить Вадим Оришака (Pleiada International). Експерт пояснює це тим, що в країні високий рівень поганих банківських кредитів, що становить 9,6% від усіх позик, і високий рівень безробіття (у січні 2011 року цей показник досяг 19,6% - найвищий за останні 8 років).

Такий стан речей позначається і на інвестиційній привабливості хорватської нерухомості. «В даний час розглядати нерухомість в Хорватії як інструмент вигідного інвестування, на мій погляд, не варто, - говорить Анастасія Иванченкова (Delta estate). Експерт пов'язує свої висновки з тим, що ринок нерухомості дуже хаотичний, багато пропозицій з незрозумілих причин виставляються набагато вище реальної їх вартості.

На думку Станіслава Зінгеля (Gordon Rock), інвестиційний потенціал хорватського ринку житла зараз стримується на законодавчому рівні. «А саме національне майнове право при вступі країни до ЄС ніяк не змінюється», - доповнює експерт. Внаслідок чого розглядати дану країну як об'єкта для інвестицій вони не рекомендує. Зате для інших цілей - хороший відпочинок, потенційний вид на проживання в майбутній країні ЄС - краще країни не придумаєш.

prian.ru