У попередньому огляді, аналізуючи причини зростання цін в серпні і вересні, ми писали про те, що основні причини носять ситуаційний характер, і прогнозували зниження індексів вартості в жовтні .
Обгрунтовували такий прогноз тим, що причин, що штовхають ціни вниз, не тільки більше, але і представляються вони більш вагомими.
Прогноз виправдався , але особливої нашої заслуги в цьому немає. Перманентні кризи і інфляція негативно позначаються на економіці, доходи та накопичення потенційних покупців зменшуються, негативні настрої в суспільстві посилюються, тому зниження цін на нерухомість було цілком передбачувано.
Як повідомлялося раніше інформаційно -аналітичним відділом порталу нерухомості www.domik.net від 06.10.11. Цитата: "Як ми і прогнозували, у вересні тенденції на київському ринку нерухомості стали поступово змінюватися. Поки це проявилося у зміні ділової активності, а також у збільшенні розриву між цінами попиту та пропозиції. Якщо в першій половині місяця ділова активність зростала , то у другій половині - знижувалася. "
Правда, прогнозували ми зниження індексу вартості IKw (USD) в межах одного відсотка, а знизився він на 1,6%. Востаннє таке значне зниження було зафіксовано 15 місяців тому в липні 2010 року. Але тоді зниження відбулося на тлі загального низхідного тренда. А останнім часом був бічний (або навіть висхідний) тренд.
Одна з основних причин такого різкого зниження носить організаційно-технічний характер і пов'язана із збільшенням кількості джерел інформації. < p align = "justify"> На початку жовтня в нашу базу даних нерухомості були внесені об'єкти з іншої, досить великої бази даних. Протягом всього декількох днів аналізована вибірка зросла більш ніж на 20%. Таке збільшення джерел інформації дозволило більш детально представити спектр продаваних об'єктів нерухомості і, безсумнівно, носить позитивний характер. Але при цьому істотно змінився склад пропозиції. На це відреагували як індекси, так і статистика цін пропозицій. Підрахунки показують, що у разі використання лише колишніх джерел інформації, зниження індексу вартості в жовтні дійсно було б у межах одного відсотка.
У порівнянні з вереснем, рівень ділової активності виріс. Зросла кількість дзвінків, переглядів, договорів задатку. Заявок на покупку надійшло значно більше, ніж зазвичай. Але при цьому спостерігалася тенденція зниження максимально допустимих для покупців цін. Судячи з заявками, більшість потенційних покупців зараз орієнтуються на найдешевше житло.
Говорячи про зростання ділової активності, необхідно підкреслити, що ця активність багато в чому нагадує розвідувальну операцію потенційних покупців, які намагаються підготуватися до черговій хвилі фінансової кризи.
Прагнення прицінитися і прояснити ситуацію (в тому числі, пов'язану з іпотечними кредитами під фіксовані відсотки) явно простежувалося не тільки в заявках, але і при проведенні переглядів і переговорів.
Ріелтори досить дружно стверджують, що інтерес покупців є, але часто у сторін не вистачало рішучості прийняти відповідальні рішення. В результаті майже досягнуті домовленості зривалися. І в жовтні це відбувалося частіше, ніж зазвичай.
Причини такої поведінки учасників ринку зрозумілі. Інформаційний простір переповнений негативними прогнозами, і стосуються вони не тільки Україну. Зокрема, прем'єр-міністр Великобританії Девід Кемерон заявив, що на запобігання економічної катастрофи у Європи залишилося всього кілька тижнів. Про економічних, політичних і соціальних проблемах Україні можна почути практично у всіх новинних випусках. Природно, наші громадяни стурбовані долею своїх заощаджень; намагаються знайти способи мінімізації негативних наслідків можливих криз. Судячи з усього, саме з цих позицій (плюс наявність житлових проблем) багато хто вивчає київський ринок нерухомості як одну з можливих альтернатив. Образно кажучи, як можливу (найбільш зрозумілу і близьку) «тиху гавань» на період криз для себе і своїх накопичень.
Все більше позначається на ринкових процесах заходи Нацбанку, спрямовані на утримання курсу національної валюти. Банки Україні зіткнулися з проблемами нестачі гривні і згорнули цілий ряд програм іпотечного кредитування. У результаті покупці, які орієнтувалися на ці програми, були змушені змінити свої плани. Адже багато хто з них морально дозріли для того, щоб вирішити свої житлові проблеми за допомогою іпотечних кредитів під фіксований відсоток. Очевидно вважаючи, що можлива девальвація гривні і висока інфляція «з'їдять» значну частину боргів.
Вважаємо, що в подібних умовах нерухомість буде дешевшати. Але от темпи і строки зниження цін зараз прогнозувати складно. Бо процеси дуже складні, а тенденції суперечливі.
На ринку з'явилися нові потенційні покупці, і це привело до зростання ділової активності (правда, більшість нових покупців вказали в заявках ціни, які істотно нижче ринкових ).
Не рідкісні випадки, коли в очікуванні кризи покупці знижують суми, які готові заплатити за квартири. А оскільки і до цього у багатьох з них грошей було явно недостатньо, то присутні вони на ринку лише номінально.
Є й прямо протилежні випадки, коли покупці збільшували максимально допустимі суми, переконавшись, що за ті гроші, які вони вказали в заявках раніше, неможливо придбати необхідне їм житло.
Досить активно поводяться закордонні покупці (в першу чергу, з Росії). Враховуючи, що правила та платежі при оформленні угод купівлі-продажу квартир для громадян України та іноземців практично однакові, росіяни зазвичай купують квартири від свого імені.
Сформована картина представляє інтерес не тільки з точки зору економіки, але й суспільно-масової психології.
З одного боку, учасники ринку (в основній своїй масі) досить непогано знають ринок і ціни. Уважно (і вже давно) відстежують їх по інтернету, продзвонюють квартири, ходять на перегляди ... І цим, судячи з усього, займаються не тільки покупці, а й продавці, які таким чином вивчають об'єкти і ціни своїх конкурентів.
З іншого боку, отримані знання про ринок і цінами не заважає їм дотримуватись самих різних (нерідко ортодоксальних) поглядів на найближче і віддалене майбутнє ринку нерухомості.
З третього боку , багато учасників ринку (в тому числі, виразники ортодоксальних поглядів) знаходяться в сум'ятті, метушаться, міняють стратегії. І це явно заважає їм приймати відповідальні рішення. Адже навіть ті потенційні покупці, які (начебто) твердо вирішили чекати обвалу цін, моніторять ринок і ходять на перегляди. Хоча при цьому розуміють, що створюють у продавців ілюзію затребуваності їхніх квартир.
Очевидно, в очікуванні фінансової кризи, у людей, що мають заощадження, віра та переконання поступаються місцем сумнівам і потреби діяти. Особливо, якщо крім солідних заощаджень є ще й серйозні житлові проблеми.
Цікаво також відзначити істотно різні прогнози киян і москвичів щодо зміни цін на житлову нерухомість під час кризи.
Як показують наші дослідження, кияни схиляються до того, що реальна (а, можливо, і номінальна) вартість нерухомості під час кризи знизиться. У той же час, опитування жителів Москви, проведений «Журналом про нерухомість MetrInfo.Ru», показав, що 47,1% респондентів вважають, що ціни на нерухомість під час кризи будуть рости, і лише 3,9% респондентів вважають, що ціни будуть знижуватися.
Одне з можливих пояснень такої розбіжності поглядів полягає в тому, що кияни відчувають набагато більш потужний вплив негативної інформації. Тому (в основній своїй масі) упевнені, що криза вдарить саме по них. Москвичі, судячи з даним опитуванням, схиляються до того, що запаси нафти і газу в Росії не тільки пом'якшать удари кризи, але і дозволять наростити капітали багатьом потенційним покупцям нерухомості.
Цілком можливо, що це одна з причин активізації росіян на київському ринку нерухомості.
Згідно з нашими даними, у жовтні ціни продажів були в середньому на 11,9% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (бо статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир в Києві, а й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне розмаїття варіантів також є джерелом помилок і похибок.
Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або в доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.
При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).
Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі