Нерухомість в Києві - огляд ринку: підсумки травня 2011





Google+
06.06.2011 18:30
Аналіз ринку нерухомості | Нерухомість в Києві - огляд ринку: підсумки травня 2011 Індекс вартості житла Києва IKm (USD) знизився на 1,1% і склав 1470 пунктів Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) знизився на 1,0% і склав 11741 пунктів Індекс цінового очікування (передбачається, що зміна індексу вартості в наступному місяці) -1 , 1% Індекс прибутковості житла (порівняння інвестицій у нерухомість з банківським депозитом) знизився на 0,1 банківського депозиту і склав -0,5 банківських депозитів.
Всупереч очікуванням ріелторів, пожвавлення ринку нерухомості в травні не сталося. Позначилися не тільки тривалі свята, а й високий рівень невизначеності, в тому числі, що стосується стабільності долара США - основної валюти вторинного ринку нерухомості Києва.
Покупці чекали дуже значних поступок; продавці, в основній своїй масі, не були готові до таких поступок.
Аналізуючи коливання ділової активності, слід зазначити, що в травні середньостатистичний покупець звертався в агентство нерухомості значно частіше, ніж середньостатистичний продавець.
Багато продавців в другій половині квітня взагалі зняли свої об'єкти із продажу. Коли після свят, завершення весняних сільгоспробіт, а також усвідомлення того, що різке падіння долара відкладається на невизначений термін, вони повернулися на ринок, то виставили ті ж ціни, що були місяць-два тому. При цьому статистика цін пропозицій, яка до цього стабільно знижувалася, на короткий час пішла вгору. І лише зорієнтувавшись в нових ринкових реаліях, ці продавці скоригували свої пропозиції. У результаті в травні ціни пропозицій знизилися практично у всіх сегментах.
Що ж стосується основної маси покупців, то позиція їх не змінюється вже досить давно. Відчуваючи, що продавці погоджуються знизити ціни, висувають ще жорсткіші умови.
Активізація покупців, яку ми спостерігали в останні півтора місяці, далеко не завжди означала готовність йти на компроміси і купувати нерухомість. У більшості випадків за цим стояло всього лише прагнення вивчити на практиці положення справ на ринку. Скажімо, з'явилося у зайнятої людини вільний час, набридло йому чекати інформацію про обвал цін, - от і звернувся в агентство як потенційний покупець, попросив скласти добірку найкращих варіантів і організувати перегляди. Отримавши список найбільш цікавих пропозицій, і переглянувши об'єкти, багато покупців просто зникали, навіть не сказавши ріелторам «спасибі».
Серед подібних «дослідників ринку» зустрічалися і реальні покупці, які потім поверталися в сподобалися квартири, самостійно (або за допомогою «чорних ріелторів») вели переговори, а потім життєрадісно розповідали знайомим як «кинули» агентство. Виправдовуючи свої дії тим, що на вітчизняному ринку нерухомості покупцям складно самостійно встановити контакти з продавцями; складно, не маючи досвіду і часу, підібрати і переглянути відповідні варіанти, розібратися в плюсах і мінусах кожного з них, ефективно провести торги. А оскільки багато наших громадян переконані, що в усьому цьому винні ріелтори, то вважають за можливе не платити за кілька тижнів дуже непростої роботи, пов'язаної з аналізом джерел інформації, продзвонивши, переглядами, консультаціями, переговорами ...
При тому, що вся ця робота була пророблена в відповідності з їх заявками і побажаннями, зажадала від ріелторів не тільки часу і сил, але й матеріальних витрат.
Звичайно, у кожного «своя правда», свої устремління, своє розуміння справедливості. Біда лише в тому, що за таких взаєминах, за відсутності чітких, закріплених на папері зобов'язань, цивілізованим наш ринок нерухомості не стане. Тим більше, що і держава свої регуляторні функції в даній сфері виконує лише частково: немає ні закону про ріелторську діяльність, ні ефективного нагляду за функціонуванням ринку, ні повноцінної (достовірної, офіційної, різнобічної) статистичної інформації.
Характерною особливістю травня зазвичай є зростання уваги учасників ринку до заміської нерухомості. Не був винятком і травень нинішнього року. Кількість переглядів дач і особняків помітно зросла. Але оскільки після кризи ціни на подібні об'єкти ще не сформувалися, то угод їх купівлі-продажу набагато менше, ніж у минулі роки. Інша справа, що орендують дачі та особняки на літній період зараз дуже охоче. Очевидно, свіжі спогади про життя в розпеченому місті жарким літом 2010 року.
В останні місяці спостерігається явне розшарування попиту. Найбільша кількість переглядів припадає на два досить далеких один від одного сегмента. Це, по-перше, сегмент найдешевших (малогабаритних, «вбитих» і т.д.) квартир. По-друге, сегмент якісного житла (як правило, в новобудовах, зданих кілька років тому).
Серед покупців значна частина приїжджих. Є будинки-новобудови, де добра третина квартир належить приїжджим. У переважній більшості це громадяни України, але є громадяни інших країн СНД, а також далекого зарубіжжя.
Особливо велика частина приїжджих серед покупців найдешевших квартир. Судячи з усього, на щось краще коштів не вистачає, а жити в орендованих квартирах багато сімей (особливо з дітьми) просто втомилися. Киянам у цьому плані простіше: у багатьох є можливість повернутися в квартири батьків.
Якщо тенденції не зміняться, то ряди приїжджих покупців будуть поповнюватися громадянами ближнього зарубіжжя. Зокрема, враховуючи, значне зростання цін у Москві, цілком можна чекати, що певна частина московських пенсіонерів рано чи пізно переберуться до Києва. Як-не-як, а вартість квартир у Москві рази в три вища, ніж аналогічних в Києві. Та й клімат у Києві м'якше, а метушні менше. Так що при бажанні можна одночасно поліпшити і матеріальне становище, і житлові умови. І при цьому як і раніше жити в столичному місті, правда, іншої країни.
Згідно з нашими даними, в травні ціни продажів були в середньому на 15,1% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (бо статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир у Києві, а й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне різноманітність варіантів також є джерелом помилок і похибок.
Графіки зміни індексів вартості київського житла представлені нижче.
https://i.domik.net/cache/publication_128513_img1.png

https://i.domik.net/cache/publication_128513_img2.png
Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів нерухомості порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або у доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.
При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).
Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.
https://i.domik.net/cache/publication_128513_img3.png
https://i.domik.net/cache/publication_128513_img4.png
* Враховувалися лише об'єкти, ціни пропозицій яких увійшли в довірчий інтервал в конкретному сегменті ринку
Аналізуючи дані, представлені в таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 року ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.
Основна суть нововведень: збільшення кількості джерел інформації з одночасним посиленням правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики.
Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ «Оголошення нерухомість» порталу www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися). У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язані з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.
Ринок іпотечних кредитів
Про численні і дуже серйозні проблеми вітчизняного ринку іпотечного кредитування написано чимало. Неодноразово писали про них і ми. При цьому всякий раз констатували, що вітчизняна банківська система досить м'яко, без масштабних соціальних потрясінь долає найбільш болючі (для основної маси іпотечників) проблеми.
Знаючи свої колишні гріхи, пов'язані з роздуванням цінової бульбашки на ринку нерухомості, видачею кредитів без ретельного аналізу доходів позичальників, перекладанням на позичальників усіх валютних ризиків, банки йшли (і до цього дня йдуть) назустріч потрапили в біду іпотечників. Причому не лише з власної волі, але й під тиском Нацбанку та законодавців, що побоюються соціальних конфліктів і різкого знецінення застав.
Саме тому заставних квартир, виставлених з великим дисконтом, на ринку нерухомості Києва не видно. Банки не поспішають використовувати доступні їм механізми реалізації заставної нерухомості: реструктуризують борги, допомагають боржникам не поспішаючи продати квартири за досить високою ціною. Як наслідок цього, ціни на нерухомість знижуються досить плавно. У деяких сегментах ринку цінової бульбашка здувається, в першу чергу, за рахунок інфляції, зниження цін - лише на другому місці.
Які ж економічні інструменти дозволяють банкам так довго дотримуватися настільки «м'якої» (по відношенню до боржників) лінії?
Основних факторів, на наш погляд, два.
По-перше, це міжнародні кредити під гарантії держави, значна частина яких бралася безпосередньо для підтримки і стабілізації нашої банківської системи.
По-друге, приплив коштів на депозитні рахунки. Статистика Нацбанку про депозити «домашніх господарств» представлена ??на графіках. Загальний обсяг їх з місяця в місяць зростає. А це говорить про те, що накопичення у наших громадян є, і вони за останній рік виросли (принаймні, на депозитних рахунках).
https://i.domik.net/cache/publication_128513_img5.png
Передбачаючи критику, підкреслимо, що депозити в українських банках - це «короткі гроші», а більшість іпотечних кредитів видавалися на термін більше п'яти років. Але маючи постійний і дуже значний приплив цих «коротких грошей», банки можуть згладжувати проблеми, пов'язані з іпотекою.
Подібне рішення проблем багато в чому схоже з надуванням ще одного цінового міхура. Але поки приплив коштів за депозитами та відсотками за іпотечними кредитами перевищує виплати, банки можуть досить лояльно ставитися до заборгували іпотечників. А в довгостроковому плані і інфляція своє слово скаже.
Поки ж обсяги заборгованості за іпотечними кредитами «домашніх господарств» з місяця в місяць знижується. Відповідні статистичні дані Нацбанку наведені на графіках.
https://i.domik.net/cache/publication_128513_img6.png
Що ж стосується нових кредитів, то певні позитивні зрушення є. Кількість банків, що займаються кредитуванням «домашніх господарств» зростає, банківські відсотки поступово знижуються, вводяться нові програми кредитування, що розроблені з урахуванням потреб і реальних можливостей конкретних категорій потенційних позичальників.
Як наслідок цього, обсяг нових кредитів «домашнім господарствам» в останні місяці росте. Правда, основна їхня частина - це споживчі кредити. Обсяг нових кредитів «домашнім господарствам» на купівлю, будівництво і реконструкцію нерухомості поки дуже невеликий. Дані Нацбанку про такі кредити представлені в таблиці.
Нові кредити, видані домашнім господарствам (млрд.грн)
 Січень 2011Лютий 2011Березень 2011Квітень 2011
Всього4,85,48,78,4
Споживчі кредити4,04,57,67,3
Кредити на нерухомість0,2270,2070,2120,261
У 2010 році середньомісячний обсяг нових кредитів, виданих «домашнім господарствам» на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості, становив лише 0,188 млрд. гривень. На цьому тлі 0,261 млрд. гривень у квітні 2011 року означає зростання майже на 39%.
За даними компанії «Простобанк Консалтинг», у травні 2011 року середня процентна ставка по кредитах на житло в гривнях була 18,45%. У травні 2010 року вона була на 5,4% вище (23,85%).
Прогноз на червень 2011 року
Поки у нас немає вагомих підстав припускати, що усталені в останні місяці тенденції істотно зміняться.
Червень - напередодні сезону масових відпусток; місяць, коли активність на ринку нерухомості загасає. Враховуючи, що ділова активність і зараз невелика (ринок, образно кажучи, дрімає), то навряд чи варто очікувати в такий період якихось значних змін усталених цінових тенденцій.
Надто вже велика інерційність і недостатні зовнішні впливи на ринок.
Але навіть якщо зовнішні впливи і зростуть, то цінові тенденції навряд чи швидко зміняться.
І тут цілком доречно послатися на ті процеси, які в травні відбувалися в Мінську. Різка девальвація національної валюти, доларів у вільному продажу практично немає, попит майже нульовий, але доларові ціни пропозицій знизилися досить незначно (одиниці, а то і частки відсотка). Очевидно продавці мінських квартир (в основній своїй масі) поки вичікують, розмірковують: чи міняти їм цінники, і якщо так, то наскільки.
У жовтні-листопаді 2008 року в Україну було щось схоже: обвал цін настав лише через два-три місяці після початку кризи.
Все це говорить про те, що на ринку нерухомості швидко може змінюватися лише попит, але не усталені цінові тенденції.
Тому вважаємо, що індекс вартості житла Києва як і раніше буде плавно знижуватися приблизно з тією ж швидкістю, що і в попередні місяці.
Що ж стосується ділової активності, то вона, швидше за все, буде приблизно такою ж, як у травні (тобто, вельми невисокою). З одного боку, як показує практика, напередодні масових відпусток хтось постарається швидше вирішити свої фінансові та житлові проблеми. З іншого боку, як показує та ж практика, в червні багато продавців і покупці підуть з ринку до осені.
Інформаційно-аналітичний відділ
порталу нерухомості www.domik.net
Автор: Володимир Коломейко

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти