На ринку нерухомості Казахстану «прокинувся» відкладений попит

Незважаючи на те, що світова ситуація досі неоднозначна і багато хто побоюється падіння долара, ринок нерухомості Казахстану в порівнянні з 2009 роком додав у цінах, але при цьому в квадратурі особливо не «погладшав».

Грунтуючись на даних ріелторських компаній і на реаліях ринку, зробимо спробу аналізу ситуації як в сегменті «квадрат на продаж», так і щодо орендного житла.

Факти зростання

Підвищення вартості житла, на думку опитаних кореспондентом Казтаг ріелторів, цього року склало, за одними оцінками 7-8%, за іншими - 13%.

«Звичайна 1 - кімнатна площею в 35 квадратів, на початку року в Алмати коштувала $ 55 тис. доларів, зараз - $ 60-65 тис., 2-кімнатні теж подорожчали тисяч на 10», - говорить експерт з Алмати Аділь Бігазінов.

За даними ріелтора Асилбек Курманова (прізвище змінене - Казтаг), що спеціалізується на ринку Астани, житло в столиці дешевше. В середньому квартири, що будуються цінуються в $ 700 - $ 1200 за 1 кв. метр. На вторинному ринку 1 кв. м в будинку 20-річної забудови максимально обійдеться в $ 1200-1300, бізнес-клас - $ 1600-1700 і клас «еліт» - орієнтовно в $ 1900-2500, а то й $ 3000.

«До кінця поточного року багато будівельних компаній планують до здачі свої об'єкти. У зв'язку з цим, з лютого по міру завершення будівництва, ціни на квартири підвищувалися від $ 600 - $ 750 і від $ 700 - $ 900 і від $ 1100 - $ 1250 в залежності від класу нерухомості », - говорить директор агентства нерухомості« ADDAM Group Credit »Алмати Дуамбеков.

За його даними, на сьогодні в столиці можна придбати квартиру в споруджуваному будинку, виходячи з ціни $ 650 за квадратний метр. Через рік після здачі будинку в експлуатацію ту ж саму квартиру можна продати за $ 1100 за квадрат в чорновий або за $ 1250 - у чистової обробки.

Незважаючи на різну структуру ринку, в Астані та в Алмати спостерігається хороший попит на житло класу «економ». Цілком ймовірно, те ж саме відбувається в регіонах. З червня на ринку нерухомості ціни рушили в «плюс» і до серпня скорректіровалісь - у бік невеликого підвищення. Так, за даними статистики, вартість 1 кв. м нового житла в республіці в серпні «порівняно з попереднім місяцем збільшилася на 0,3% і склала Т150 107». Статистика також стверджує, що вартість перепродажу 1 кв. м благоустроєного житла в серпні склала Т111 683, що на 0,6% більше, ніж у липні, невпорядкованого житла - Т66 440 (+1%). Вартість оренди 1 кв. м благоустроєного житла в серпні склала Т866 (+0,3%).

В цілому, в серпні на ринку нерухомості було укладено понад 15 тис. угод, що на 15,2% більше ніж у липні 2011 року. І тут видається цікавою думка професійного оцінювача з Алмати Станіслава Глазкова. Він вважає, що ціни на нерухомість з весни цього року сильно не змінилися.

«Це ціна пропозиції підвищилася, а ціна операції істотно не змінилася. Тобто, продавці просто роблять велику знижку. Ціни, по суті, ті ж, що і в грудні. Тільки в лютому було невелике підвищення ціни пропозиції », - говорить він.

Крім того, оцінювач стверджує, що ціни підвищилися ще минулого літа, але в тенговом еквіваленті, а не в доларовому.

«Ціна пропозиції ще підвищується, коли долар підвищується, а євро - знижується», констатує експерт.

Оренда в гарному попиті

Підтвердженням тому, що житло в Казахстані завжди буде затребувано, стають і недостатні обсяги будівництва. Пропозиція-то на ринку як і раніше шкутильгає.

«У Казахстані як був, так і є дефіцит житла. Якщо у нас в країні в рік будується 0,4 квадрата на людину, то в тій же Європі - 1 квадрат. Тим часом, в республіці дуже великий відсоток старого та аварійного житла », - говорить президент об'єднаної асоціації ріелторів Казахстану (ОАРК) Аскар Мукашев.

Зростання цін ріелтори пояснюють і так званим відкладеним на час кризи попит. Дійсно, в 2009 році покупці або скуповували житло за копійки, або чекали ще більшого «цінового дна» на ринку. Ринок притих і жив тим, чимживило його держава, скупивши заморожені часткові об'єкти і добудувавши їх за бюджетні кредити.

Пожвавлення купівельної спроможності почалося в 2010 році. У підсумку, за неповний 2011 число угод купівлі-продажу збільшилася на 13,7%. У цьому зіграла роль і активність банків, що знизили процентні ставки. Між тим, іпотека вже не користується колишньої популярністю у населення, та й банки помітно посилили вимоги до позичальників.

«Я пригледіла квартиру малосімейного типу за 25 тис. доларів і звернулася в банк. У підсумку вийшов немаленький відсоток: за 20 років я повинна буду повернути 100 тисяч доларів! А в разі прострочення - довгоочікувані метри підуть з молотка. Для мене це нереально », - говорить держслужбовець Молдір Алікеева.

Банківське кредитування населення А. Дуамбеков вважає явно недостатнім, щоб покрити потребу в житлі. Зрозуміло, що початковий внесок у банк у розмірі 30% від вартості бажаного житла знайде не кожен казахстанец. «Тому населення і задовольняється орендою на вторинному ринку, а ті, хто більш заможний, - державним орендним житлом», - говорить він.

Варто відзначити, що ціна оренди на вторинному ринку недалеко пішла від продажної вартості і теж поспішила змінитися в бік збільшення. «Взимку ми здавали 2-х кімнатну 48 квадратів у центрі Астани за 70 тисяч тенге, зараз - за 80 тис. плюс комунальні. І то кажуть, що це недорого », - стверджує орендодавець Назгуль Шакенова.

При простому розрахунку виходить, що столична сім'я може витратити тільки на оренду імовірно двокімнатної квартири площею не більше 50 квадратів, більше $ 5 тисяч на рік. А холостий держслужбовець за 1 ліжко-місце (в Астані це близько Т20 тис. на місяць) витрачає за той же період близько $ 1700. При цьому не всі орендодавці сплачують податки, вважаючи за краще здавати житло в «темну» та залишаючи при цьому велике поле для роботи податківцям ...

Як же встановлюється орендна вартість на певному рівні, на чому заснована вартість? За словами оцінювача С. Глазкова, є теоретичні розрахунки, згідно яким орендна плата повинна складатися із суми амортизації і 10% інвестиційного доходу орендодавця. Але така математика живе тільки на папері. Практично ж все грунтується на потреби в орендній площі, пропозиції ринку і на матеріальні можливості потенційних наймачів.

До речі, з досвіду ріелторів стає ясно, що потребують житла жителі столиці прагнуть отримати квартири за держпрограмою, а інші користуються можливістю розстрочки від тих же будівельних компаній на квартири класу «економ».

Про ріелторів слово

На республіканському ринку нерухомості ріелтори міцно зайняли свою нішу. В основному до них звертаються, як правило, ті, у кого немає вільного часу на пошук і відбір кращого варіанту. За кожну угоду ріелтори беруть по 1% від суми, в деяких випадках менше. За даними А. Дуамбекова, в Астані працює близько 200 агентств нерухомості, не вважаючи ріелторів на дому. На сьогодні компанії намагаються працювати відкрито, складаючи і реєструючи договори на надання послуг. Оскільки без укладання договору існують ризики того, що клієнт може здійснити операцію в обхід агента.

За словами голови об'єднаної асоціації ріелторів А. Мукашева, ріелторське співтовариство доросло до того, щоб їх діяльність регулювалася на законодавчій основі.

«Ріелторська діяльність ніяк не регулюється і це позначається на якості обслуговування споживачів. На ринку будь-хто може назватися маклером, відкрити інтернет-сайт і надавати ці послуги. При цьому він не платить абсолютно ніяких податків і може обдурити клієнта », - говорить А. Мукашев.

За його словами, необхідно сертифікувати цю діяльність, ввівши стандарти. «Рано чи пізно закон буде прийнятий. Це в інтересах громадян, держави та ріелторів », - вважає експерт.

При цьому він не виключає, що в цієї ідеї можуть знайтися і опоненти. «Деякі можуть бути не згодні: навіщо нам це потрібно? Ми створимо годівницю для нечистих на руку чиновників, ми не хочемо, щоб нас хтось регулював! Зрозуміло, що є люди, які звикли працювати за принципом: як хочу, так лікарі, але ми прагнемо до нормального ринку », - підкреслює глава асоціації.

Ініціативу ОАРК підтримує і Аділь Бігазінов. «Політика держави спрямована на скорочення видів ліцензування. Частина функцій в цій сфері вона передає в конкурентне середовище. Та ж асоціація ріелторів могла б видавати ліцензії. Ми не боїмося (регулювання діяльності - Казтаг), тому що зацікавлені у формуванні нормального конкурентного ринку », - говорить він.

«Закон необхідний!», - Однозначний А. Дуамбеков. «На сьогодні ріелторська діяльність перебуває у вільному плаванні. А вона повинна бути системною і повинна регулюватися законами і правилами. Також повинні бути певні стандарти діяльності », - говорить він.

Отже, напрошується висновок: поява офіційного реєстру ріелторів, уповноважених вести настільки специфічну діяльність, буде сприяти більшій цивілізованості казахстанського ринку нерухомості. Чіткі правила та стандарти потрібні не тільки спільноті ріелторів. Їх чекають і споживачі ринку нерухомості - покупці і орендарі житла. Притому, обидві сторони бачать в стандартизації ринку можливість для введення більш адекватних цін на купівлю та оренду. Щоб на цьому ринку не працювали лише за принципом «купи-продай».

www.zagorodna.com