Московський ринок землі: характеристика, тенденції, ситуація

Для земельного ринку Московського регіону в 2010 р. характерна невідповідність між ціновими очікуваннями потенційних покупців земельних ділянок і цінами, які запитують продавці.

У II півріччі 2009 р. ціни пропозиції земельних ділянок досягли свого мінімуму і з тих пір залишаються стабільними. У той же час покупці, як правило, не готові платити за землю запитувану продавцями ціну, внаслідок чого за період з початку 2009 р. по теперішній час укладено дуже мало операцій на ринку землі.

Найбільша з початку кризи угода на земельному ринку Московського регіону була завершена в березні 2010 р. - площа ділянки становила 30 га.

Важливо відзначити, що ряд компаній, які виставили на продаж наявні у них ділянки в кінці 2008 - на початку 2009 р., в 2010 р. відмовилися від продажу землі, повернувшись до планів самостійного розвитку своїх ділянок. В якості прикладів можна навести такі компанії, як Villagio Estate (підрозділ «ІНКОМ»), «Рольф» і X5 Retail Group.

Земля у МКАД
Автономним сегментом земельного ринку Московського регіону є землі уздовж МКАД. Попит на ділянки, що прилягають до Москви, формують великі торгові оператори, а також продавці та дистриб'ютори авто-і мототехніки.

Ціна пропозиції ділянок в районі МКАД складає в середньому близько $ 3 млн. / га (у разі відсутності обтяжень), при цьому попит зосереджений у ціновому діапазоні $ 1,8-2 млн. / га. У результаті розбіжності цінових очікувань учасників ринку угод у цьому сегменті давно не укладалася. В даний час декількома учасниками ринку ведуться переговори з придбання ділянки площею близько 20 Га - якщо сторони прийдуть до компромісу, угода стане першим випадком придбання крупної ділянки в районі МКАД з початку кризи.

Структура попиту
Потенційними покупцями земельних ділянок в Московському регіоні виступають виробничі та торговельні компанії, які планують активний розвиток.

Серед рітейлерів, які взяли бюджети на розвиток і готових купувати ділянки у МКАД, можна назвати Real, Leroy Merlin, Kesko («К-Раута» і нові для Росії бренди продуктових мереж групи), Х5, «Максидом» (пітерська мережа DIY шукає ділянку всередині МКАД).

Ділянки всередині кільця А107 («ближній бетонки») розглядають кілька виробників продуктів харчування, а також щонайменше два представники машинобудівної галузі.

Ще одна значуща група покупців земельних ділянок - девелопери складської нерухомості. Ряд крупних гравців складського ринку (PNK, Raven, НЛК та ін) сьогодні активно шукають ділянки, прагнучи оперативно почати будівництво складів, щоб встигнути першими вийти на «післякризовий» складський ринок з новими об'єктами. При цьому в більшості випадків запитувані продавцями ціни відповідних для складського девелопменту ділянок роблять будівництво складів фінансово неефективним.

Більше 80% попиту припадає на ділянки всередині «ближній бетонки». Землі за межами цієї окружної дороги, що проходить на відстані 25-30 км від МКАД, привабливі лише своєю ціною і розглядаються компаніями, обмеженими в коштах на розвиток.

З точки зору напрямки, найбільшим попитом користуються землі уздовж Ленінградського ш. на півночі і вздовж Сімферопольського, Новокаширськім і Новорязанське ш. на півдні Московського регіону.

Цінові орієнтири
Вартість пропозиції земельних ділянок в Московському регіоні значно варіюється в залежності від напрямку й далекості від Москви.

Обмежена пропозиція промислових земель уздовж Новоризького, Ленінградського і Дмитровського ш. на тлі високого попиту на ці напрямки визначає високу вартість земель уздовж цих трас. У той же час не менш затребувані ділянки вздовж Сімферопольського і Каширського ш. коштують значно дешевше з-за великого обсягу пропозиції земель, які не так давно були виведені з сільськогосподарського обороту і переведені в категорії «землі промисловості» і «землі населених пунктів».
www.zagorodna.com