Московський ринок нерухомості продовжує проявляти ознаки стагнації

Після другого місяця літа московський ринок нерухомості продовжує проявляти швидше ознаки стагнації, ніж пожвавлення. Приріст вартості житла за липень виявився мінімальним, причому більша його частина припала на дорогі квартири, що не є ознакою розгону ринку, а скоріше навпаки - стабілізації. І навіть амбітні плани щодо масштабного розширення Москви, а також пов'язаний з цим ажіотаж поки не змогли викликати помітного цінового ралі.

За даними аналітичного центру www.irn.ru, індекс вартості житла в Москві додав за липень 1,3%, піднявшись із позначки 4.986 $ за квадратний метр до 5.051 $ за метр. З одного боку, індекс начебто подолав черговий психологічний рубіж в 5.000 $. З іншого - саме круглі доларові позначки нерідко ставали точками тривалої стабілізації цін на нерухомість, як зазначалося у статті «Круглі числа стабілізують ринок нерухомості». Більше того, зростання на рівні 1% на місяць виглядає не більш ніж відіграш інфляції, а приріст рублевих цін на квартири в Москві, за статистикою журналу www.metrinfo.ru, виявляється і того менше.

Також примітна динаміка цін в липні за типами житла: в найбільшому плюсі ​​опиняються в основному дорогі сегменти, випереджаючи за темпами зростання житло економкласу. Як уже не раз зазначав аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості», така динаміка свідчить про період стагнації. (Дивіться на цей рахунок докладну статтю «Дороге і дешеве житло: індекс розшарування ринку нерухомості»). Так, при середньому прирості за липень 2011 року в розмірі 1,3% приріст індексу вартості «дорогого» житла (20% найдорожчих квартир) склав 2,3%, а «недорогого» житла (20% найдешевших квартир) лише 1, 1%.

У розрізі кімнатних квартир в липні в найбільшому прирості найбільші квартири - трикімнатні і багатокімнатні. За типами будинків лідирує «радянська еліта» - сталінські й цеківський будинку, на наступній позиції - сучасне панельне житло.

За географії нарешті вибився в лідери за темпами приросту цін на квартири найдорожчий Центральний округ - в липні він на 1 місці. Примітно, що всі колишні місяці приріст цін в центрі столиці був на середньому рівні або навіть нижче середнього, незважаючи на гучні заяви влади про заборону будівництва в межах ТТК, що, здавалося б, мало підстьобнути попит і ціни. Другим після центру в липні виявився Південно-Західний округ, а в аутсайдерах - Північно-Західний округ і Східний округ.

Щодо районів Москви розкид приросту цін у липні виявився більше. Серед лідерів є чимало дорогих і престижних районів, наприклад, Якиманка, Новокузнецька, Полянка, Третьяковська, Чисті ставки, Тургенєвська, Червоні Ворота, Комсомольська, Стрітенський бульвар, Фрунзенська, Спортивна, Хамовники, Арбат, Південно-Західна, Крилатське. Але є в лідерах і недорогі райони, наприклад, Друкарі, Куркино, Зеленоград, Марфіно, Петровсько-Разумовська, Владикіно.

В аутсайдерах приросту цін на житло більше недорогих районів, наприклад, Відрадне, Молодіжна, Кузьменко, Текстильники, Бескудніковскій, Східне Дегуніно, Західне Дегуніно, Дмитровський, Чертаново Південне, Празька, Вулиця Академіка Янгеля, Анніно, Теплий Стан, Первомайська, Ізмайлівська. Хоча є і ряд дорогих районів: Академічна, Київська, Студентська, Кутузівська, Парк Перемоги, Дорогомилово.

У липні до макроекономічної інтризі, пов'язаної з невизначеністю загального вектора світової економіки і загрозою повторення кризи, додалася і ще одна інтрига. Мова йде про плани розширення Москви в 2,5 рази, що не змусило довго чекати масу самих різних емоцій, думок та коментарів. Зокрема, журнал www.metrinfo.ru в статті «Нові межі Москви на карті. Шквал покупців новобудов обрушився на продавців. Інвестиційний інтерес повертається в сегмент новобудов »навів чимало висловлювань експертів, що пророкують як істотне подорожчання нерухомості на нових територіях, так і виражають в тому сильні сумніви.

Аналітичний центр IRN.RU пропонує кожному поставити собі дуже просте питання: якщо всю Росію приєднати до Москви, то чи виростуть скрізь ціни на нерухомість до московського рівня? Очевидно, що ні. Тому очікувати істотного зростання цін у «Новій Москві» тільки за підсумками планів і декларацій навряд чи варто. Так, в межах 10% ціни цілком можуть підрости на емоціях і за рахунок інвестиційної складової, але навряд чи більше. А ось підтягнутися до московського рівня цін нові території можуть тільки за умови реальних дій по їх інтеграції в столицю: створення транспортної мережі, інфраструктури та інших атрибутів московського рівня життя. Але також очевидно, що на всі ці дії навіть при сприятливому розкладі піде років 5-10, не менше.

Більше того, якщо всі плани і декларації щодо розширення Москви почнуть буксувати, то підросли зараз на хвилі емоцій ціни на квартири, земельні ділянки, дачі і заміські будинки потім мають всі шанси сповзти за ціною назад вниз. Більше того, у разі погіршення макроекономічного фону або можливого повторення фінансової кризи саме така неадекватно подорожчала на очікуваннях нерухомість буде самої менш стійкою за ціною. До слова, саме так повела себе нерухомість в Сочі в 2008 році, неадекватно подорожчавши напередодні на хвилі олімпійського ажіотажу, але найсильніше, більш ніж на 50%, впавши в ціні в кризу. (Докладніше про такі випадки розказано в статті «Курортні романи девелоперів».)

Проте найбільшу користь від приєднання до столиці можуть витягти найближчі до Москви території. Північне Бутово і Південне Бутово тут вже не розглядаються - вони і так давно приєднані до Москви і багато в чому інтегровані в неї за рахунок власної гілки метро, ​​а тому там і вартість житла трохи поступається спальним районам всередині МКАД (дивіться рейтинг районів за цінами на квартири) . А от для Щербинки включення до столиці остаточно покладе край давньому конфлікту про приналежність. Великих міст-сателітів, що примикають до Москви, в цьому напрямі немає (мабуть, дана причина і зіграла на користь вибору саме цих територій). Чи будуть включені до Москви Троїцьк і Подольськ - питання спірне.

Так що основний виграш доводиться, по суті, на дачі і котеджні селища, розташовані по Калузькому шосе, Київському шосе і Варшавському шосе. А також на «великі землі» великих землевласників, яких у цьому секторі, мабуть, найбільше. Тому цілком природно вважати, що саме лендлорди, а також кредитували їх банки в першу чергу зацікавлені в допомозі держави для освоєння цих «підвішеному» земель.

Якщо ж говорити про «Старої Москві», то розширення меж столиці в середньостроковій перспективі повинно зіграти на зниження вартості житла або як мінімум на приборкання темпів його приросту в майбутньому. Основна причина - поява величезних територій, активна забудова яких може ліквідувати дефіцит житла в Москві. Більше того, виселення за МКАД чиновників дозволяє звільнити в центральних частинах Москви величезна кількість відомчих будинків, які можуть на багато років забезпечити пропозицією і сегмент елітного житла, і сегмент офісних центрів. Але саме дефіцит пропозиції всі колишні роки був основною причиною завищених цін на нерухомість в Москві. Ця обставина добре проілюстровано у статті «Чому нерухомість подешевшала на третину, а не в 3 рази внаслідок кризи 2008 року».

Так чи інакше, стосовно всіх нових планів і перспектив питань зараз більше, ніж відповідей, а отже, і в плані цін на московську нерухомість в найближчій і середньостроковій перспективі «маятник» може гойднутися як в одну, так і в інший бік. Щоб досягти більшої ясності щодо розвитку столиці і московського ринку нерухомості в осяжному майбутньому, аналітичний центр IRN.RU провів онлайн-конференцію, в якій крім власних експертів взяли участь депутат Московської міської думи Михайло Москвін-Тарханов, президент фонду "Інститут економіки міста» Надія Косарєва, а також представники провідних забудовників. Їх відповіді можна прочитати в матеріалі «Нова Москва: утопія чи реальний спосіб вирішення проблем столиці?».

www.zagorodna.com