Вибори в нашій країні - це завжди період турбулентності, і завжди відбивається на будівництві, так чи інакше.Безсумнівно, деяким забудовникам доведеться відкласти старт своїх проектів.
Забудовникам не вистачає грошей на добудову будинків
В цьому році в Київському регіоні, незважаючи на пандемію і тривалий карантин, кількість заявлених нових проектів лише на 15% нижче показників 2019 року. При цьому менше стали будувати саме в Києві. У передмісті ж більш-менш ситуація з новою пропозицією стабільна.
Деякі київські забудовники можуть взяти паузу, що називається, до кращих часів, уважно аналізуючи політичні "розклади" в новій Київраді.
Чи не будуть поспішати з покупкою новий квадратних метрів і потенційні інвестори.
"Частина покупців, які були зацікавлені придбати квартиру на котловані, можуть зайняти вичікувальну позицію на пару місяців, уважно спостерігаючи, що відбувається на будмайданчику, як" відчуває "себе забудовник", - зазначила в бесіді з UBR.ua експерт ринку нерухомості Вікторія Нерода.
Зараз в Києві близько 20-25% споруджуваних проектів, так чи інакше пов'язана зі скандалами, і вже не суть, зрежисовані ці скандали конкурентами, псевдоактівістамі або ж дійсно будівництво настільки зухвале, що місцеві громади просто не можуть мовчати.
"Я не виключаю, що такі проекти потраплять в першочерговим список для більш їх ретельного вивчення вже новим складом Київради", - вважає Вікторія Нерода.
Як місцеві вибори позначаться на покупця
Поряд з курсовими коливаннями, пандемією, загальним зниженням доходів, падінням ще одного великого забудовника ("Аркади"), нові "катаклізми" йому будуть абсолютно ні до чого.
Найімовірніше, частина покупців (до 15-20%) може переорієнтуватися на інших забудовників та інші сегменти житла, такі як об'єкти нових форматів з високим ступенем виконаних будівельних робіт (понад 50%) або на ЖК на завершальній стадії будівництва.
Частина ж покупців (10-15%), швидше за все, відкладе покупку квартири на період до 2-3 місяців, спостерігаючи за будівництвом обраного ними об'єкту.
Покупець буде всіляко прагнути мінімізувати свої ризики.
Що стосується будкомпаній, то купівельний погляд буде прикутий швидше не до великих забудовників і їх "перехресної" моделі фінансування своїх об'єктів.
"Потенційний покупець буде орієнтований на амбітних забудовників, що впровадили нову бізнес-модель девелопменту, яка заснована на реалізації житла принципово нової якості: в комфортному середовищі і відокремленому самодостатньому способі життя, що будуються з більш дорогих будівельних матеріалів", - зазначила нам Вікторія Нерода.
У таких об'єктах створюється всеосяжний інфраструктурний комплекс, а також великі рекреаційні можливості та ін. Але головна особливість нової бізнес-моделі полягає в акумулюванні коштів на будівництво в обсязі до 40% (партнерські проекти кількох девелоперів) і до 60% (проекти іноземних інвесторів).
Ціноутворення на первинному ринку залежить від ряду факторів, серед яких, безсумнівно, і політичні наслідки місцевих виборів.
Але експерти схильні вважати, що місцеві вибори - це непрямий фактор, який може "зіграти", впливаючи, наприклад, на рівень пропозиції в Києві, на кількість нових проектів, на кількість і динаміку будівельних скандалів.
"На даний момент" чистими "проектами є лише близько 40-45% всіх споруджуваних ЖК. Решта ж проекти з різних причин є в різному ступені ризикованими для вкладень. Але, на мою думку, вибори - все ж не є основною причиною для перегляду забудовниками цін ", - зауважила в розмові з UBR.ua директор по маркетингу житлового комплексу BASA City Вікторія Погасій.
Вартість квартир впала тільки в одному районі Києва: які розцінки на вторинному ринку
Звичайно ж, деякі девелопери можуть призупинити виведення на ринок нових проектів (особливо, в Києві) до цілковитого розуміння нового політичного пасьянсу.Старт близько 5-8 проектів може бути перенесений на початок весни.
А покупець, який планує інвестувати на початкових стадіях будівництва об'єкта, коли найбільш вигідна ціна, щоб убезпечити себе від надмірних ризиків, може відкласти покупку на 1-1,5 місяці. Тобто, відкладений попит може збільшитися на 10-15%.
Але при цьому ринок аж ніяк не зупиниться, головні тенденції 2019-2020 років продовжаться - найбільш затребуваними у покупця будуть об'єкти нових форматів, селищах абсолютно нову якість життя і комфорту.
Тому цілком ймовірно, що до кінця року найбільш затребуваним житлом в Київському регіоні стануть об'єкти нових форматів: еко-комплекси, nature friendly-комплекси, багатофункціональні ЖК і т.д.
На даний момент популярність таких житлових об'єктів досягає 60% від існуючого попиту на первинному ринку. При цьому кількість об'єктів нових форматів не перевищує 20-25% від загальної кількості споруджуваних ЖК.
"Більшої популярності користуються об'єкти нових форматів, в яких виконано вже понад 50% робіт і будівництво яких тривало і під час активної фази карантину. Саме популярність таких об'єктів змушує забудовників плавно підвищувати на них ціни", - говорить Вікторія Погасій.
До кінця року вартість житла нових форматів в активній фазі будівництва може вирости до 15-17%. В інших же сегментах зростання цін можливе в межах 5-7%, переважно через курсові коливання і подорожчання будівництва.
Але навряд чи істотно подорожчають "котлованні" об'єкти. Таке зростання цін не буде мотивований ні попитом, ні якістю майбутнього об'єкта.
Будівельні кулуари
Кулуарно забудовники говорять про те, що, на тлі реформи ДАБІ, в останні півроку процес видачі дозволів і введення об'єктів в експлуатацію був практично заморожений. При цьому корупція з видачею дозволів тільки посилилася.
Деякі гравці неохоче говорять про те, що ставки за "потрібні" рішення збільшилися на 30% і вище.
Тому зараз не найсприятливіший час для виведення нових проектів на ринок, тим більше, якщо їх реалізація прямо пов'язана з рівнем продажів (тобто, зараз без стартової суми, що дозволяє будувати мінімум півроку, виходити на ринок дуже ризиковано, як для забудовника, так і для покупця).
Навряд чи ця "корупційна" ситуація зміниться відразу після виборів, так як реформа ДАБІ має державний, а не локальний масштаб.
Зараз вибори використовуються багатьма як додатковий важіль тиску на забудовників: практично всі партії, які беруть участь у виборах в Київраду, обіцяють "припинити" хаотичну забудову, починаючи або продовжуючи війну проти деяких великих компаній.
Але і після виборів, хто б не переміг, об'єктивні і суб'єктивні нападки на забудовників навряд чи припиняться.
Ще не проведено комплексну реформа в містобудуванні, поки не вирішені питання захисту прав інвесторів, довгобудів і постраждалих від афер інвесторів, ринок не стане "чистим", безпечним.
До кінця року, швидше за все, покупці будуть обережними, вичікуючи, коли стихнуть політичні пристрасті.
Разом з тим в більш виграшній ситуації опиняться проекти зі стабільними фінансовими ресурсами (це або в партнерстві декількох забудовників, які проекти іноземних інвесторів). Саме в таких проектах під час карантину будівництво велося без зупинок.
Частка таких проектів на ринку дуже мала: аналітики говорять про 1/5 всього ринку, але по факту їх кількість не перевищує 15-20%. Крім цього, найчастіше такі проекти на щабель вище за якістю будівництва, комфорту життя і інфраструктурним можливостям (в основному, це проекти так званих нових форматів).
Покупець в це політичне міжчасся буде орієнтований саме на такі ЖК і відмовиться від інвестицій на котловані.
ubr.ua
Коментарі