Землю рятує дешевизна

24.01.2011 00:00
Статті про нерухомість | Землю рятує дешевизна Місце, місце і ще раз місце - так спрощено виглядає загальносвітова формула успішності маркетингового просування нерухомості. Але це в класичному розумінні. Формула успішності торгівлі земельними ділянками в Ризі та її околицях у останнім часом трансформувалася в місце плюс дуже низька ціна. Дієвою вона залишиться і в 2011 році.


«Рік може виявитися втраченим для ринку торгівлі землею в Ризі та її околицях: на відміну від квартирного сегмента чекати пожвавлення на ньому не доводиться. Угоди будуть відбуватися тільки за дуже низькими цінами і з привабливими за місцем розташування ділянками », - таким бачилося розвиток ситуації у 2010 році журналу і порталу varianti.lv ще минулої зими. І час підтвердив справедливість цього припущення, особливо його другої частини. Саме низька ціна і стала визначальним чинником, який вплинув на успішність торгівлі земельними ділянками для приватної забудови в Ризі та її околицях.

«Угод з землею під приватну забудову було не так вже й багато. Інша справа, що на фоні практично «порожнього» 2009 року минулий рік виглядав трохи більш привабливо. Та й це стало можливим тільки завдяки значному зниженню цін з боку продавців. Точніше, тих з них, хто мав можливість піти на цей крок. Так, якщо в минулі роки в Марупе за ділянки просили по 100-150 євро за кв. м, то в 2010 році кращі за місцем розташування об'єкти якщо й купувалися, то максимум по 20-30 євро за кв. м. Тобто за цінами в п'ять разів меншим », - ділиться своїми спостереженнями директор компанії Averts Гунтарс Краменс. Та й це, за його словами, не межа поступок з боку продавців. Банки, які намагаються торгувати цілими селищними проектами (площею до 10 гектарів), скидають і більше. Нерухомість, яку в 2006-2007 роках девелопери пропонували по 15-20 євро за кв. м, фінансові установи, що перейняли проект через борги кредитоотримувача, згодні віддавати по два-три євро за кв. м.

«Невелика ворушіння на ринку торгівлі ділянками під приватну забудову відбувалося влітку. І все-таки більш справедливою і ємною оцінкою минулого року є фраза зі старої радянської кінокомедії: «Тиша. І мертві з косами стоять », - жартує голова компанії Latvian Real Estate Іварс Жердіньш.

Спеціаліст Ober Haus Христина Дубане зазначила, що їхня компанія відчула пожвавлення з боку покупців земельних ділянок восени. З'явився хоч якийсь попит. Запити потенційних покупців можна було розділити на дві основні категорії: або дуже гарне місце, або дуже дешева пропозиція. «Ділянки в садівничих кооперативів у Ризькому районі купували за 2 000-3 000 латів. Більш дорогі пропозиції залишалися незатребуваними », - говорить вона.

«А от особисто мене 2010 рік не розчарував. Ми відчули зростання активності з боку покупців, яка і відбилася на кількості угод. Якщо у так звані жирні роки (у 2006 році) наша компанія продавала в середньому по три ділянки на місяць у своїх проектах, то навесні і влітку 2010 року у нас було по дві угоди щомісяця », - дещо спантеличив журнал і портал varianti.lv своїм бадьорим заявою Андрій Валтерс, глава спеціалізується на розвитку селищних проектів компанії Lange Pils. Однак подальша розмова з ним розставив все по своїх місцях: його позитивний настрій не випав із загальної описаної ситуації. «І що? Торгівля в 2010 році здійснювалася за цінами, порівнянними з тими, що були 2006 році? »- Цікавимося у нього. «Звичайно ж ні! - Не заперечує фахівець. - Вони були на 75% нижче, ніж у 2006 році. Тим не менше в селищних проектах з розвиненою інфраструктурою дно було досягнуто і навіть спостерігався невеликий приріст цін. Так, якщо на кордоні Риги кращі ділянки минулої зими пропонувалися за 20-25 євро за кв. м, то до кінця осені вже по 23-28 євро за кв. м ».

Але, озвучивши цю приємну для маклерів тенденцію, Андрій Валтерс відразу ж уточнив: «Тільки в жодному разі не можна говорити, що це носило повсюдний характер. А то у читачів складеться враження, що зростання цін спостерігається на всю землю. Попит став виборчим. Потенційний покупець в першу чергу вибирає ділянки в найкращих місцях. У Ризькому районі, смію вас запевнити, селищних проектів з гарним транспортним повідомленням, зручними під'їзними дорогами і розвиненою інфраструктурою не так вже й багато. Ось вони і цікаві потенційним покупцям. Тоді як у проектах селищ, які існують лише на папері або являють собою распарцеллірованние поля, де є якась наїжджена колія та стирчать електрощитки, - там ситуація зовсім інша. Там активності немає, і девелопери, якщо така можливість у них є, змушені до максимуму скидати ціни ». Глава Lange pils навів такий приклад: на судових аукціонах, на яких у 2010 році розпродавалися закладені в банках земельні ділянки в «порожньому» селищі в Стопіньской волості, операції відбувалися на рівні 5-6 євро за кв. м. Таким чином, загальна ціна за ділянку становила 7 000-9 000 євро. Поза аукціону аналогічні за своїми якісними характеристиками об'єкти знаходять нового власника не більш ніж за 10 000-12 000 євро. «Працює лише мегадешевий сегмент», - уклав Андрій Валтерс.

На думку Гунтарса Краменса, численні нарізані в пустельних полях навколо Риги ділянки під забудову обіцяють простояти недоторканими ще не один рік. Попиту на них немає. Сьогодні дешевше придбати під Ригою готовий будинок з ділянкою, ніж морочитися всім цим будівельним процесом самому. Та й поки в селищі не з'явиться певна кількість будинків, за його облаштування ніхто не візьметься. А потік потенційних покупців землі під приватну забудову в Ризі та її околицях, які збираються реально купувати, а не просто цікавляться даним питанням заради цікавості, нині не так уже й великий. На думку експертів, в 2010 році рахунок таких клієнтів йшов на сотні, а ніяк не на тисячі. Одна з причин такої низької активності пояснюється тим, що банки практично не фінансують покупку землі. Ті маклери, з якими поспілкувалися і varianti.lv, згадали тільки пару випадків, коли банк надав позику в обсязі 50%. Та й то купівля кредитувалася з тієї причини, що клієнт, який оформляв одночасно і кредит на будівництво будинку, зміг підтвердити свою фінансову спроможність.

Збірний образ привабливого ділянки під забудову, який має шанс знайти покупця в нинішніх ринкових умовах, виглядає так: не далі 10 кілометрів від кордону Риги, в місці, де вже прокладені дороги (які до того ж чистяться!), Підведені всі комунікації, більше половини ділянок у селищі повинні бути забудовані і обжиті. Обов'язково - транспортне сполучення, переважно наявність водойми - річки або озера. Ну і, нарешті, ціна. Навіть на найкращі за своїми характеристиками об'єкти вона не повинна перевищувати 20-30 євро за кв. м.
Щоправда, остання вимога не поширюється на дійсно унікальні пропозиції. «Тут діють інші правила. Так, у нас був клієнт, який шукав ділянку біля озера. Рік дивився різні варіанти, поки не знайшов те, що йому сподобалося. І заплатив за нього ціну, яку я не можу назвати ні супердешево, ні супервигідною за теперішніх часів. Зате він отримав саме те, що шукав », - додає Крістіна Дубане.

Земельний ринок Риги і її передмість - це не тільки ділянки по приватну забудову. Це ще і ділянки для будівництва багатоквартирних будинків і комерційних об'єктів. Це і сільськогосподарські землі і ліси. Інтерес до першої групи мінімальний. Хоча Ober Haus і вказує на появу в жовтні-листопаді інвесторів, готових розглядати питання про придбання такої нерухомості. Тільки пропонована ними ціна рідко відповідає запитам тих, кому ці ділянки належать. Плюс в останній рік в сегменті нового будівництва розвивають проекти або великі будівельні компанії, або банки. У тих і інших портфель власних земельних ділянок переповнений. Їм хоч би частину його освоїти, що вже про придбання нових говорити. Угоди з ділянками як для багатоквартирного, так і комерційного будівництва носять одиничний характер. І за дуже низькими цінами, в яких враховується, що інвестору перед тим, як почати розвивати проект на купленій землі, належить почекати пару-трійку років.

«Ділянки для комерційного землі, які розташовуються на центральних вулицях, з гарним потоком людей і зручними під'їздами для машин запитують досить часто. Іноді ціни на них такі, що вигідніше купити вже наявну будівлю з ділянкою. Наприклад, ми продаємо ділянку в 2 400 кв. м з офісною будівлею (понад 700 кв. м) по 250 євро за кв. м », - вказав Іварс Жердіньш. Експерти відзначають, що комерційні землі в останній рік набувають тільки ті бізнесмени, хто бачить подальші перспективи для своїх підприємств у Латвії. Тому готові вкладатися в будівництво власних складських, виробничих або офісних приміщень. І не стільки для здачі їх в оренду іншим, скільки для власних потреб.

«Наших клієнтів-інвесторів цікавлять ділянки в центрі Риги і в Юрмалі, але вони не готові розглядати питання про покупку за тими цінами, що пропонуються. Там немає ліквідності, - пояснює глава компанії Century21Baltwest Валерій Енгель. - Продавцям доводиться бути дуже гнучкими. Був в Старій Ризі ділянку, за який власник хотів отримати 2,5 млн євро. Ніхто не брав. Варто було ж господареві землі змінити концепцію і прийняти рішення про створення спільного підприємства для будівництва готелю або багатоквартирного будинку, як бажаючі стати співінвесторами з'явилися ».

Світла пляма на тлі досить сумної картини з торгівлею земельними ділянками - сільськогосподарські землі і лісові угіддя. На них попит, як і раніше, досить високий. Покупці - скандинави, німці і британці, через юридичних осіб - росіяни. Найчастіше шукають навіть не десятки, а сотні гектарів за ціною в діапазоні від 500 до 1 000 латів за гектар. Ліс беруть із прицілом на експорт деревини. Мотивацією купівлі сільськогосподарської землі служить її відносна дешевизна в порівнянні з тими ж Данією і Швецією і загальносвітові тенденції зростання попиту на продукти харчування.

На переконання маклерів, з якими ми поговорили, сільськогосподарські землі і лісові угіддя залишаться затребуваним і в 2011 році. Тоді як в інших сегментах ринку землі Риги і Ризького району чекати особливого зміни ситуації з угодами не доводиться. Ті паростки попиту, які стали проростати на хвилі позитивних даних про загальну економічну ситуацію в країні, може погубити нова податкова політика влади щодо всієї нерухомості. Ринок і безпосередньо покупець реагують на це дуже болісно. А отже, поки він не звикне до цієї думки, поки не зрозуміє, що до чого, активності з його боку чекати не варто. Якщо, звичайно, мова знову не буде йти про супердешевих пропозиціях.

Думки: Чого чекати земельного ринку в 2011 році?

Гунтарс Краменс, директор компанії Averts: «Коли-то земля купувалася як дуже надійне вкладення. Зараз її як подібний фінансовий інструмент навряд чи хтось розглядає. Ринок нерухомості Латвії отримав дуже важкий податковий удар. І як він його перенесе, я прогнозувати не беруся ".

Андрій Валтерс, власник Lange pils: «Думаю, перша половина 2011 року для сегмента торгівлі землею пройде під знаком затишшя. Причиною цього стане пакет податкових заходів, які набули чинності з 1 січня. Далі сподіваюся на пожвавлення. Хочеться вірити, що в 2011 році ціни на землю залишаться стабільними, з незначним приростом. Для їх падіння я взагалі причин не бачу: ті ціни, що є зараз, цілком підйомні для споживачів ».

Христина Дубане, фахівець компанії Ober Haus: «Падіння цін на земельні ділянки може звичайно бути спровоковано падінням економіки. Хоча в той же час ті власники, які зазнавали фінансових проблеми, пішли ринку. Решта продавці, якщо немає фінансових зобов'язань та їх ділянку володіє якимись конкурентними перевагами, з продажем не поспішають. Вони тримають ціну прийнятною для їх рівні. Багато чого буде залежати від їх принциповості ».

Varianti.lv
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти