Влада ще рік тому заговорила про те, щоб реанімувати іпотечний ринок в Україні і зробити покупку квартири більш доступною для громадян.
Після кризи 2008 року комерційні банки досі неохоче видають іпотеку. Зараз цей банківський продукт є швидше привілейованим, ніж масовим. Дозволити собі іпотеку можуть люди з офіційними доходами вище середнього рівня. А для людини з середнім офіційним доходом 11−12 тис. грн на місяць іпотека залишається дорогою і непідйомною.
Незважаючи на це конкуренція між банками за надійного позичальника зростає. Так, за даними Національного банку України, в період січень-жовтень 2020 року об'єм нових іпотечних кредитів збільшився на 22,8% — до 2,75 млрд грн. Деякі державні банки запустили для обраних категорій клієнтів іпотеку під 10%, тоді як середні ринкові ставки коливаються в межах 14−17%.
Водночас забудовники, не чекаючи іпотечного буму, почали запускати свої індивідуальні програми з розстрочки, що дають змогу поступово виплачувати вартість квадратних метрів.
Проте отримання іпотечного кредиту для більшості громадян України продовжує бути недоступним.
В уряді, після запуску програми кредитування для бізнесу 5−7−9, вирішили стимулювати іпотечний, а з ним і будівельний ринок України. 28 грудня минулого року міністр фінансів України Сергій Марченко підписав статут Української фінансової житлової компанії (Укрфінжитло). Ця структура створена для впровадження механізму доступної іпотеки. Укрфінжитло пропонуватиме фінансові інструменти, що дають змогу громадянам брати іпотеку в банках за посередництва держави під 7% річних.
Укрфінжитло очолив колишній заступник міністра фінансів Василь Шкураков, який був одним із розробників програми доступної іпотеки.
У першому інтерв'ю на новій посаді Василь Шкураков розповів журналісту НВ Бізнес про те, як працюватиме нова структура, яку роль відіграватимуть комерційні банки в цьому проєкті, як і хто з українців зможе отримати іпотеку під 7%, чи буде нова держкомпанія співпрацювати із забудовниками.
У чому новизна
— Чим ви займалися до цього в Мінфіні?
— З 2005 року я почав працювати в Мінфіні. У 2018 році міністр Маркарова запросила мене своїм заступником і делегувала повноваження, насамперед з боргової політики. Я був директором профільного департаменту, а потім став заступником міністра в цьому ж напрямі. Крім цього, у сфері моєї компетенції були питання, пов’язані з управлінням ліквідністю і фіскальними ризиками, фінансуванням промисловості, будівництва доріг, екології, енергетики, до речі якраз у той період на Мінфін делегували управління держпідприємством Укренерго, і на мене поклали завдання провести корпоратизацію компанії.
— А як в результаті з’явилася ідея створення нової структури? Це ваша ініціатива чи ініціатива уряду, або Офісу президента?
— Це ініціатива президента України, з першого дня ми чули про цю ідею. Ми цю ідею тривалий час опрацьовували, як краще реалізувати. Вивчали й міжнародний досвід.
— Пам'ятаю, ще коли Тимофій Милованов був міністром економіки, він говорив про те, що розробляються ідеї щодо іпотеки. Це буде на зразок програми 5−7−9 для бізнесу?
— Не зовсім так. Механізм програми 5−7−9 прямо залежить від щорічної наявності коштів у держбюджеті для компенсації відсоткової ставки за кредитами бізнесу. Такий механізм держпідтримки досить ефективний для кредитів з коротким терміном життя, але для кредитів на 30 або навіть на 20 років — гарантій компенсацій ніхто не зможе надати. Тому всі фінансові ризики, як правило, будуть перекладені на позичальника. Власне, негативний досвід уже є. При середній зарплаті в країні трохи більш як 11 тисяч гривень іпотека для більшості українців залишається недоступною, і простою компенсацією з бюджету іпотечний ринок в Україні не створити.
Чому драйвером в цьому питанні є Міністерство фінансів? Для розвитку доступної іпотеки потрібні ефективні фінансово-кредитні механізми. Банк повинен надати можливість людині взяти довгостроковий кредит на покупку житла, бажано не менше 20 років, і не перекладати всі ризики, пов’язані з вартістю ресурсу, в процентну ставку за іпотекою. Якраз Укрфінжитло має виступити як посередник між банком і громадянином, як надійне плече держави в цьому питанні. Ми створюємо інструмент, який буде вигідний для всіх — громадян, бізнесу та держави.
— Це ви говорите про офіційну статистику зарплат, насправді зарплати можуть бути значно більшими…
— Дивіться, коли громадянин приходить в банк, той вимагає офіційні доходи, підтвердження платоспроможності. Якщо людина не може підтвердити свою платоспроможність, вона ніколи кредит не отримає. Або ж банк бере на себе ризики, відповідно, ризики виражаються в процентній ставці. За останньою статистикою, яку Національний банк опублікував, на вторинному ринку процентна ставка іпотеки трохи більш як 14%, а на первинному ринку — всі 17%. Ми бачимо проблему — банки бояться йти в первинку. І не забуваймо про ситуації з Укрбудом, з Аркадою.
— По іпотеці буде інший механізм, ніж у програми 5−7−9, але ідея така сама?
— Потреба величезна, а у нас всього лише 26 мільярдів гривень іпотечних кредитів на всю країну, це навіть не 1% від ВВП. Це дуже низький показник у порівнянні зі світовими лідерами, і навіть нашими сусідами. Якщо ж розібратися, з чого складається цифра 26 мільярдів — це приблизно 16 мільярдів гривень іпотеки в іноземній валюті, яка була сформована ще до 2008 року. По ній є великі проблеми, люди не змогли витримати ті валютні ризики, яких вони зазнали.
— На якому етапі зараз створення нової структури, що вже зроблено?
— Було ухвалене законодавство, Міністерство фінансів отримало повноваження створити акціонерну компанію, 100% акцій якої належить Мінфіну. Зараз ми якраз перебуваємо в процесі її створення. Будуємо з нуля.
Я був призначений керівником 24 грудня, з цього моменту потрібно було повністю запустити компанію, зареєструвати в усіх органах, отримати всі необхідні документи. На старті потрібно провести першу емісію акцій — зараз ми її закінчуємо.
— Тепер будете набирати команду?
— Так, звичайно, створення наглядової ради і формування команди.
Мінфін формуватиме наглядову раду — як це передбачено законодавством, наявність незалежних членів і представники від держави. На прикладі держбанків ми бачимо ефективність такого підходу.
— Чим відрізняється Українська житлова фінансова організація від Державної іпотечної установи і від Держмолодьжитла?
— У нас підхід зовсім інший. Тут, напевно, потрібно почати з того, на чому ми концентруємо свою увагу: це ринкові інструменти, це максимальна прозорість і зручність для громадянина.
Держава зацікавлена в запуску іпотеки — тому що будівельна галузь — це один із драйверів економіки. Мультиплікатор будівництва в розвинених країнах може досягати десяти. Я обговорював це і з керівником Конфедерації забудовників, зі Львом Парцхаладзе, за його даними — в українських реаліях мультиплікатор від будівельного бізнесу становить приблизно шість.
Нагадаю, що через бюджет перерозподіляється близько 30% ВВП, відповідно, бюджету вигідно, коли зростає ВВП, оскільки значна частина перерозподіляється в тих чи інших доходах бюджету. Тому, стимулюючи іпотеку, ми стимулюємо розвиток економіки.
— Колишній прем'єр-міністр Гончарук, пам’ятаєте, говорив, що потрібно бути торговцем зброєю або наркотиками, щоб оформити собі іпотеку в Україні.
— Дивіться, сьогодні в критичних умовах по всій країні працюють медики. Вони живуть у різних містах, де є житлова проблема. Чи можуть вони собі дозволити купити приватне житло? Навряд чи, немає ще того рівня доходів. А як стимулювати, щоб люди не виїжджали за кордон, щоб молодь залишалася в Україні, працювала тут, розвивалася і вкладалася навіть в такі соціальні професії?
Треба піднімати, зокрема, й прив’язку людей до місця проживання. Педагоги, викладачі різних рівнів, хоч університету, хоч школи, хоч дитячого садка: в цих організаціях велика плинність, молодь туди не йде. Всі тікають з маленьких міст у великі, урбанізація, так би мовити, міста переповнюються.
Наше завдання — створити по всій Україні механізми і точки росту. Міста, в яких 50 тисяч, 70 тисяч населення, то вони в реаліях нової України не бачили нових будівельних об'єктів, нового житла. Люди живуть там в старих хрущовках, які за фактом вже пережили свій термін експлуатації.
Ми хочемо дати можливість людині, у якої доходи стабільні, але обмежені, все-таки прийти в банк, і щоб банк її міг прийняти.
Яка бізнес-модель іпотеки під 7%
— Яким буде механізм роботи вашої організації?
— Ми — акціонерне товариство, і наша мета — отримувати прибуток, Укрфінжитло має бути прибутковим. Наше завдання — використовуючи акціонерний капітал, перетворюючи його в фінанси, здійснювати рефінансування банків, учасників програми, які видають іпотечні кредити на визначених державою умовах. По суті, ми будемо викуповувати у банку такі кредити, залишаючи їм частину доходу для покриття витрат і управління ризиком.
Ще одним продуктом Укрфінжитло має стати забезпечення громадян житлом на умовах лізингу нерухомості (оренди з викупом — ред.). Це досить новий для нашої країни продукт з величезним потенціалом. Перерахую тільки кілька плюсів. Для компанії — це насамперед відхід від ризиків, пов’язаних із забезпеченням (компанія залишається власником предмета лізингу до повного виконання клієнтом умов договору). Для лізингоодержувача — можливість безболісно вийти з договору у разі необхідності (він отримає повернення коштів за вирахуванням лізингової ставки), а так само можливість змінити географію предмета лізингу в разі переїзду в інше місто. Очікувана ставка за лізингом нерухомості перебуває в межах 5% річних, що дасть можливість нею скористатися максимально широкому колу громадян.
Зараз ми бачимо, що в банках немає доступних для більшості громадян іпотечних програм, які гарантували б людині протягом усього життя кредиту незмінну ставку. І цьому є своє пояснення — банки не володіють довгостроковим ресурсом і не впевнені в можливості відповідного фондування через три-п'ять років.
— Ви дасте клієнтам фіксовану ставку, а банкам гарантований дохід?
— Ми відповідальність за якість іпотечного кредиту з банку не знімаємо, тобто банк повинен відповідально підходити до роботи з клієнтом і видавати якісну іпотеку. Якщо клієнт не виконуватиме умови договору, наприклад, не погашає щомісячні платежі, такий кредит компанія поверне банку, і тут дуже важливо, щоб банк максимально уважно підійшов і розібрався в причинах, можливо, допоміг йому відновити обслуговування кредиту, тим самим зберігши для нього житло.
Ми хочемо досягти ситуації, коли людина може взяти свою іпотеку на такий термін, щоб безболісно її виплатити (навіть до 30 років) — і під фіксовану ставку 7% на всі періоди.
Такий рівень фіксованої ставки, крім всього іншого, дозволить державі відмовитися від необхідності вигадувати різні компенсаційні механізми іпотечного кредитування. Насправді гарантія компенсації частини відсоткової ставки на весь термін дії кредиту — дуже умовна, оскільки відповідна стаття в бюджетах наступних періодів може бути не врахована з різних причин.
— Добре, давайте так: викладач університету прийшов і каже: я хочу оформити іпотечний кредит. Як це буде працювати на практиці?
— Ми прагнемо створити такий продукт, який буде легко доступним і зрозумілим для всіх, в цьому випадку також багато чого залежатиме і від підходу банків, зокрема й кваліфікації їх співробітників. З огляду на те, що продукт повинен бути масовим, ми окремо будемо займатися питаннями взаємодії і надання необхідної інформації щодо можливості участі в програмі.
Від клієнта вимагається надати всі необхідні документи для отримання іпотеки, а банку прийняти відповідне рішення.
Банк самостійно приймає рішення видавати чи ні, з огляду на свої критерії оцінки і законодавство, яке регулює це питання. Повторюся, банк несе ризики за виданими кредитами, ми в цьому випадку допомагаємо клієнту бути більш привабливим для банку.
До речі, в одному з інтерв'ю голови Нацбанку прозвучало, що Нацбанк вивчає можливість дозволити враховувати доходи членів сім'ї боржника для оцінки фінансового стану, а також скасувати вимогу до банків щодо огляду житлової іпотеки в разі її страхування. Відмінна ініціатива, також чекаємо її реалізації.
— Тобто, готується стандартний пакет документів для оформлення іпотеки?
— Так. До речі, ми також думаємо над тим, як допомогти людині отримати оперативно інформацію про нашу програму, враховуючи можливості цифрового часу, добре було б застосувати можливості застосунку Дія…
— Для швидкої верифікації?
— Звичайно, сьогодні практично у всіх є смартфони, у всіх є доступ до інтернету. Через застосунок у смартфоні дати змогу людині максимально швидко дізнатися про програму, дізнатися, як вона може нею скористатися… Щоб не йти в банк, не стояти в черзі…
Є досить баз даних, якими, зокрема, користуються банки, щоб здійснити необхідні перевірки. Все це можна використовувати для економії часу і ресурсів.
— На кого поширюватиметься програма з іпотеки 7%?
— Ми хочемо стимулювати якраз такі групи населення, які сьогодні мають незначні доходи і не можуть в поточних умовах дозволити собі придбати житло — тих, хто реально цього потребує.
— Наприклад, я зможу скористатися цією програмою?
— Залежить від того, чи є у вас власне житло.
— Чи володію я якоюсь нерухомістю?
— Так, зокрема це буде перевірятися. Наприклад, якщо у вас є п’ять квартир і ви хочете ще шосту в кредит з низькою ставкою — такого не буде.
— А є вже ці розроблені критерії, хто може отримати кредит під 7%?
— Ведеться підготовка такого документа, проєкт підлягає узгодженню всередині уряду.
Фото: НВ
— Ви сказали, що банки повинні приєднатися до цієї програми. Це будь-який банк може зробити?
— Ми затвердимо стандарти іпотечного кредитування і запропонуємо банкам, які їм відповідатимуть, до них приєднатися. Нам важливо, щоб у нас були надійні і відповідальні партнери.
— А ви вже спілкувалися попередньо з банками за цією програмою?
— Обговорюємо з Національною асоціацією банків, також обмінюємося думками з банками, радимося в підготовці програми.
Ми хочемо створити продукт, який вигідний всім сторонам.
— Ви будете акціонерним товариством, у вас будуть якісь ліцензії?
— Звичайно, нам необхідно буде отримати ліцензію. Зараз ми готуємо документи на включення нас в держреєстр фінкомпаній і для отримання необхідних ліцензій.
— А які у вас будуть ліцензії?
— Ліцензії на кредитування і фінансовий лізинг.
— А із забудовниками будете співпрацювати на первинному ринку?
— Керівництво країни зацікавлене, щоб максимально ресурс від реалізації програми був направлений в нове житло. Для нашої компанії важливо, щоб кожен іпотечний кредит мав належне забезпечення у вигляді введеної в експлуатацію квартири. Із забудовниками повинні працювати банки.
Чому банки не поспішають сьогодні кредитувати будівництво житла? Банківський ресурс практично не працює в будівельній галузі, також банки не поспішають кредитувати іпотеку на первинному ринку, а якщо й видають такі кредити, то їх вартість непідйомна для більшості громадян.
Питання перебуває в законодавчому полі, необхідно створити прозорий, абсолютно зрозумілий і гарантований інструмент фінансування первинного ринку.
— Є ж уже варіанти, інвестиційні договори, фонди (фінансування будівництва — ред.)…
— Історія останніх подій показала, що це неефективно і ризиковано. Хто може проконтролювати в цьому випадку забудовника в частині використання цих ресурсів? І де гарантія того, що створений фонд не буде використовувати ресурси на інші об'єкти або цілі? І хіба існування таких варіантів залучило в житлове будівництво банківський капітал?
— Ваша програма може призвести до зростання вартості на квадратні метри.
— Програма повинна бути на всій території України, і попит на неї також поступово зростатиме. Ми не бачимо таких передумов.
— Який у вас обсяг фінансування?
— Законом про держбюджет на цей рік передбачена можливість капіталізації компанії через ОВДП. Рішення за умовами й обсягом приймає Кабінет міністрів.
— Все-таки який це буде обсяг?
— Це питання опрацьовується в Мінфіні, поки що рішення не прийнято. Ресурс має бути достатнім для виконання тих завдань, які будуть стояти перед компанією.
— Вам же з чогось потрібно почати.
— Головне завдання — створити можливості для максимально швидкого запуску програми, це також включає питання формування необхідного капіталу. Сподіваюся, найближчим часом такі рішення будуть прийняті, зараз ведеться відповідна робота і обговорення.
— Для вас на поточний момент сім відсотків — це верхня планка. Ви налаштовані на те, щоб її знижувати?
— Це державна програма, спрямована на те, щоб люди отримували якомога більше можливостей купувати житло в іпотеку, вирішувати свої житлові питання за адекватну плату.
На цьому етапі оптимальним варіантом є ставка сім відсотків для того, щоб компанія могла функціонувати.
https://nv.ua
Коментарі