Вплив екологічних факторів на вартість нерухомості

Якісний стан природно-антропогенного навколишнього середовища істотно впливає на цінність того чи іншого об'єкта нерухомості. Від того, наскільки сприятлива екологічна обстановка на території, на якій розміщений, наприклад, житловий будинок або офісний будинок залежать масштаби попиту на ці об'єкти нерухомості. Отже, вартість даних об'єктів знаходиться в прямій залежності від рівня атмосферного, шумового та іншого забруднення навколишнього ці об'єкти природно-антропогенного середовища. На жаль, складаються на російському ринку ціни по операціях з нерухомістю не завжди відображаю, а частіше не відбивають) вплив екологічних факторів на ці ціни.

Таке положення пов'язане з тривалим економічною кризою що об'єктивно зумовило істотний спад цінності екологічних благ, а також з недостатньо високою екологічною культурою контрагентів, що працюють на ринку нерухомості. У той же час угоди з нерухомістю, як правило, мають довгостроковий характер. А це вимагає від професійного оцінювача нерухомості адекватного відображення впливу екологічних факторів (позитивних і негативних) на вартість нерухомості. У даному випадку професійний оцінювач виступає в ролі такого собі "ретранслятора" тих спотворень цінності екологічних благ, що виникають на ринку нерухомості. Зокрема, він може реалізувати оцінку впливу негативного екологічного чинника на вартість нерухомості за допомогою розрахунку економічного збитку, що завдається об'єкту нерухомості, використовуючи значення витрат (граничних) на запобігання та компенсацію впливу негативного екологічного чинника на об'єкт нерухомості.

У залежності від поставленої задачі оцінки впливу екологічних факторів на вартість нерухомості щодо масштабів та рівня точності проведених розрахунків можливі два підходи. Перший орієнтований на досить глибоку і детальну проробку всіх розглянутих еколого-економічних питань, що вимагає залучення фахівців суміжних галузей знання (екологів, гідрометеорологів, фахівців з антикорозійного захисту і санітарної гігієни тощо). Другий підхід базується на можливості використання професійним оцінювачем нормативно-довідкової інформації, що дозволяє йому самостійно проводити розрахунки з оцінки впливу екологічних факторів на вартість нерухомості.

Екологічні чинники в контексті оцінки нерухомості - це сукупність чисто природних і природно-антропогенних чинників, які не є засобами праці, предметами споживання або джерелами енергії і сировини, але надають безпосередній вплив на ефективність і корисність використання об'єкта нерухомості.

Залежно від науково-технічних і економічних можливостей цілеспрямованого зміни характеристик екологічних факторів їх можна підрозділити на керовані і некеровані.

Керовані фактори:
- Рівень чистоти споживаної води;
- Лісистість території та різноманітність зелених насаджень;
- Режим зволоження, зсувна небезпеку і т. п.

Некеровані екологічні фактори:
- Тип грунтів;
- Рельєф місцевості;
- Вітровий режим;
- Температурний режим;
- Сейсмічність території;
- Забруднення повітряного басейну;
- Шумове, радіаційне і інше антропогенне забруднення тощо Представлена класифікація екологічних факторів досить умовна і залежить від рівнів науково-технічного прогресу і соціально-економічного розвитку конкретного регіону. Наприклад, в певній мірі шумове забруднення в аспекті використання житлових і офісних будівель можна розглядати і як керований екологічний фактор, так як в даний час є технічні засоби, що знижують негативний вплив шуму на мешканців цього виду нерухомості: шумопоглощяющіе віконні рами, внутрішнє перепланування будівлі з метою зниження прямого впливу шуму і т. д.

При оцінці нерухомості екологічні фактори необхідно розглядати як метаінфраструктуру, істотно впливає на цінність (вартість) об'єкта нерухомості. Цінність цієї метаінфраструктури, вираженої у вартісній (грошової) формі, визначає внесок сукупності екологічних факторів у вартість об'єкта нерухомості. При цьому внесок екологічної метаінфраструктури у вартість об'єкта нерухомості може бути позитивним чи негативним. В умовах ринкової економіки за допомогою функціонування ринку нерухомості цінність екологічної метаінфраструктури знаходить адекватне відображення в структурі вартості нерухомості.

Існує об'єктивна закономірність зростання цінності екологічних благ. При цьому в міру зростання рівня (якості) життя, виходячи із закону граничної корисності, виникають підвищуються потреби у покупця об'єкта нерухомості не тільки в традиційних екологічно чистих благах (відсутність забруднення повітря, шуму, наявність зелених насаджень), але і в отриманні психосоціального екологічного ефекту (можливість споглядання з вікон свого будинку або офісу природного ландшафту, прямого контакту з природнім і т.п.). Безумовно, такого роду елітарні об'єкти нерухомості мають значної ринковою вартістю та об'єктивно відображають тенденцію її подальшого зростання.

Для визначення вартості об'єкта нерухомості з урахуванням екологічних факторів необхідна їх експертиза, що дозволяє конкретизувати основні параметри якісного стану навколишнього природно-антропогенного середовища розглянутого об'єкта. Сукупність екологічних факторів, що впливають на вартість об'єкта нерухомості, аналізується з позиції як негативного, так і позитивного впливу. З позиції негативного впливу експертиза повинна проводитись на основі аналізу навколишнього середовища за трьома основними видами забруднення: механічне, хімічне і фізичне. Експертиза негативних екологічних чинників проводиться з метою ідентифікації основних параметрів якісного стану навколишнього природно-антропогенного середовища оцінюваного об'єкта нерухомості при визначенні його вартості з урахуванням впливу цих факторів.

Механічне забруднення - захаращення (наприклад, сміття) території (ділянки землі) об'єкта нерухомості, що надає лише механічне негативний вплив без фізико-хімічних наслідків. В якості одиниці вимірювання рівня механічного забруднення можуть бути використані показники щільності захаращення: відношення маси або об'єму сміття на одиницю площі (т / га, кг/м2 і т. д.)

Електромагнітне забруднення - зміни електромагнітних властивостей середовища, в просторі якої знаходиться об'єкт нерухомості (від ліній електропередач, радіо та телебачення, роботи промислових установок і т.д.), можуть призводити до місцевих географічним аномалій і деструкції в тонких біологічних структурах, до яких також відноситься осіб. Цей вид забруднення має досить різноманітну систему вимірювань і тому при проведенні екологічної експертизи вважається можливим лише якісний аналіз його характеристик тобто можна обмежитися констатацією його наявності (або відсутності) і приведенням переліку основних джерел, їх потужності (наприклад, рівень напруги струму високовольтної лінії електропередач, потужність радіорелейного установки і т. д.) в зоні ураження розглянуто: об'єкта нерухомості.

Радіаційне забруднення - перевищення природного рівня вмісту радіаційних речовин в середовищі, де знаходиться даний об'єкт нерухомості. В якості одиниці вимірювання для цього виду забруднення використовуються часові та осереднені за рік рівні радіації (мікрорентген і т. д.). Джерела радіації можуть бути як зовнішні, так і внутрішні щодо даного об'єкту нерухомості. Зовнішні - це об'єкти типу АЕС, звалищ промислових відходів, промислові та науково-дослідні підприємства, що володіють ядерними установками і т. п., зона радіаційного дії яких охоплює і місце розміщення даного об'єкту нерухомості Внутрішні - це забруднені або радіаційно-небезпечні матеріали, що знаходяться в будівлях або спорудах розглянутого об'єкта нерухомості (застосування вторинного вогнетривкої цегли в кладці стін. камінів та ін, раніше використаного для облицювання металургійних печей, в'яжучих матеріалів, добутих із забруднених кар'єрів, і т. п.).

При екологічну експертизу об'єктів нерухомості поряд з інвентаризацією і аналізом розглянутих вище негативних наслідків забруднення навколишнього природно-антропогенного середовища об'єкта нерухомості визначаються і характеристики сприятливих (позитивних) екологічних факторів, які розглядаються як позитивний екологічний та психосоціальний ефект, який впливає на ринкову вартість об'єкта нерухомості. Наприклад, якщо припустити, що об'єкт нерухомості знаходиться в екологічно чистій природно-антропогенного середовищі, то екологічний психосоціальний ефект може характеризуватися низкою позитивних екологічних факторів:
- Наявність природного ландшафту і можливість його споглядання з вікон даного об'єкта;
- Висока і ефективна доступність мешканців об'єкта нерухомості до екологічно чистим природним об'єктам (парк, водойма, заповідник, заказник і т. п.);
- Різноманітність видів зелених насаджень та їх висока екологічна естетичність на території розміщення об'єкта нерухомості.

Різноманіття такого виду екологічних факторів далеко не вичерпується поданим переліком. Система вимірювань цих факторів, що впливають на ринкову вартість об'єкта нерухомості, досить складна, виходячи з суб'єктивної основи їх цінності. У зв'язку з цим при проведенні екологічної експертизи цих факторів можна обмежуватися лише якісним аналізом, але при цьому аналітик повинен достатньо повно розкрити їх якісну характеристику.
www.zagorodna.com