Воскресіння покупців котеджних містечок

16.09.2010 09:37
Статті про нерухомість | Воскресіння покупців котеджних містечок Котеджні містечка стають локомотивом, який тягне будівельну галузь з глибокої ями.

"Ми будуємо в Україні американську мрію", - показуючи макет котеджного селища Green Hills, говорить Корреспонденту партнер Dragon Asset Management (DAM) Володимир Тимочко.

Стаття по темі: Неймінг котеджних містечок України

На штучній зеленій галявині макета помістилося дві сотні будинків, магазин, ресторан, спортзал, басейн і навіть невеликий готель. Периметр мрії в мініатюрі вінчає парковка, автомийка, шиномонтаж і дитячий сад. В натуральну величину український Беверлі Хіллз займає площу в 32 га. На будівництво містечка вже витрачені практично всі кошти із затверджених інвестиційним фондом Dragon-Ukrainian Properties & Development Plc (DUPD) - $ 15,5 млн з $ 16,5 млн.

Вельми нескромні вкладення в будівельну галузь відразу після руйнівної кризи нітрохи не турбують Тимочко. "Гроші пішли на придбання землі та будівництво перших восьми будинків, продавши які ми заробимо на зведення наступної черги", - не сумнівається він. Тимочко впевнений - у найближчі пару років квадратний метр котеджу в Green Hills подорожчає з $ 1,1 тис. до $ 5 тис., і це окупить всі витрати девелопера з лишком.

Можливо, плани Тимочко занадто амбітні, але у бізнесмена є підстави сподіватися на світле майбутнє. З початку 2008 року ціни на його котеджі збільшувалися чотири рази і в загальному виросли на 15%, але кількість бажаючих обзавестися власним будинком у селищі нітрохи не зменшилася. "Минулого року ми планували продати три будинки, а продали десять. І вже шість - у цьому році", - з натхненням відзначає Тимочко. За його словами, попит на заміську нерухомість зростає, а з ним і кількість пропозицій.


Впевненість Тимочко розділяє його колега - Володимир Черніков, керуючий партнер компанії Парк Хаус, яка в 2010 році закінчує останню чергу своїх котеджів у лісі вздовж Бориспільської траси. "Ринок заміського житла, звичайно, знижувався, але ніколи сильно не провалювався і після кризи першим показав стійке зростання продажів", - ділиться спостереженнями він. Коли ринок міського житла завмер в очікуванні іпотечного кредитування - заміське житло, побудоване за гроші самого забудовника, стало єдиною можливістю вкласти гроші в нерухомість, розповідає Черніков.

Слова девелоперів підтверджують у компанії SV Development, де підрахували, що тільки в Київській області за перший квартал 2010 року було продано котеджів більше, ніж за весь минулий рік.


Тим часом, власник агентства нерухомості RED Андрій Гончаров уточнює, що, незважаючи на багатообіцяючий зростання споживчого попиту, розраховувати на активне зростання продажів зможуть далеко не всі. На його думку, часи, коли покупці були готові не дивлячись скуповувати заміську нерухомість, з огляду на постійно зростаючі ціни, залишилися в минулому. Теперішнього ж покупця далеко не в останню чергу цікавить і пакет додаткових послуг, які можуть надати забудовники того чи іншого селища.

"На популярність котеджного містечка сьогодні впливають не тільки його розташування, інфраструктура, а й наявність сервісу: охорона, прибирання території, інженерне забезпечення, - говорить Гончаров. - У нас же запропонувати подібне можуть далеко не всі".


Тільки повний фарш

Саме наявність розгалуженої інфраструктури стало вирішальним чинником при виборі нового місця проживання для сім'ї Людмили Ісаєвої. Купивши в кінці минулого року невеликий будинок загальною площею 146,5 кв. м, трохи більше ніж за $ 150 тис. вони стали першими поселенцями ще недобудованого Green Hills. Хоча сімейство переїхало у свій новий будинок лише два місяці тому, Ісаєв вже замислюються про придбання більш просторого будинку в цьому ж містечку. "У нас двоє дітей і ми чекаємо третього, а значить, знадобиться більше місця", - з посмішкою укладає Ісаєва.

Такі як Ісаєва - головні реаніматори українського ринку заміського житла, які з початку 2010 року придбали 700 домоволодінь в пристоличних котеджних містечках. На несміливі паростки попиту відреагували забудовники і придумали цілий ряд альтернативних схем збуту своїх об'єктів. Найпопулярніші з них - розстрочка всередині самої компанії-забудовника і trade-in, коли будь-який бажаючий оселитися за містом, може обміняти свою міську квартиру на котедж. "І перша, і друга схема працюють", - запевняє Кореспондент Черніков. - У нашому містечку, приміром, 39 будинків, з них продано 12 - з частковою оплатою за схемою розстрочки, а один котедж був проданий за схемою trade-in - в обмін на міську квартиру з доплатою.

За словами директора консалтингової компанії "РеалЕкспо" Віктора Коваленко, ще однією реальною альтернативою міським квартирам стали будинки на кілька господарів, тобто таунхауси.

Коваленко пояснює, що будинком прийнято називати комплекс малоповерхових комфортабельних котеджів з окремими входами, які поєднані один з одним бічними стінками і розташовують власними земельними ділянками розміром 1-4 сотки і окремими гаражами для кожного власника. За його даними, у Київській області налічується близько 40 таунхаусів.

Приватний підприємець Михайло Литвин переконаний, що і сьогодні продавши однокімнатну квартиру в Києві можна обзавестися невеликим приватним будинком в передмісті. За даними підприємця, який займається будівництвом таунхаусів під замовлення, 150 кв. м двоповерхового будинку з дерев'яного каркасу, без урахування вартості землі обійдуться в $ 60 тис. У цьому році, зазначає Литвин, особливим попитом користуються невеликі таунхауси, середньою площею 100 кв. м. "Найчастіше їх замовляють сім'ї, які не можуть дозволити собі окреме житло в Києві і об'єднують свої фінанси для будівництва спільного будинку з окремими входами", - укладає Литвин. Він додає, що сьогодні будівництво подібних таунхаусів коштує від $ 400 за кв. м.

Такі інноваційні рішення, на думку експертів, частково замінили банківське іпотечне кредитування, що допомогло навіть у кризовому 2009 році зберегти позитивну динаміку продажів. "Кількість проданих будинків у кризу впав удвічі - з 1,2 тис. до 600 - але вдома все одно продовжували купувати", - говорить Володимир Степенко, директор з маркетингу компанії SV Development.

Головним секретом виживання заміського житла девелопери називають власну ощадливість - більшість проектів реалізується на гроші компаній. У цьому основна відмінність котеджного від міського житлового будівництва, яке відбувалося, як правило, за рахунок іпотечних кредитів індивідуальних інвесторів. Навіть побудувавши заміський рай на свої гроші, девелопери не розраховують на надприбутки. Тімочког зазначає, що від вкладених в будівництво селища Green Hills коштів фонд DUPD планує заробити до 30% на рік.

У цілому ж, ріелтори застерігають, що сподіватися на подальше значне падіння цін на котеджі, незалежно від місця їх розташування, все ж таки не варто. За словами Гончарова, дешевшати будуть тільки концептуально слабкі проекти і ті будівництва, в яких вартість будинків була завищена спочатку. "Раніше забудовники могли розраховувати і на 50%, і на 100% рентабельності, але сьогодні ціна на котеджі впала, і продають лише, ті, хто ставить реальні ціни", - підсумовує експерт.


Будинки на виданні

У Всеукраїнському союзі виробників будівельних матеріалів і виробів вважають, що 2010-й стане роком повернення заміського будівництва до цінових реалій категорії "житла не для всіх". Зростання почнеться з цін за розробку проектів, оплати праці та подорожчання будматеріалів. За загальними підрахунками, спорудження цегляного будинку в 2010 році значно перевищить сьогоднішній середній рівень в $ 1 тис. за кв.м.

Аналітик агентства нерухомості "Нова адреса" Михайло Полинцев у свою чергу додає, що для тих, хто хоче заощадити, але не поспішає втягуватися в будівельний марафон, теж є вихід з положення. "Можна просто купити будинок на вторинному ринку", - говорить експерт. Тим більше що продавці заміської нерухомості охоче знижують ціни, якщо мова йде про готівки. За словами Полинцева, заміський маєток на 500 кв. м в середньому коштує близько $ 350 тис., тоді як аналогічне житло в котеджному містечку обійдеться дорожче, як мінімум, у два рази.

При цьому, продовжує експерт, після кризи, українці все частіше стали цікавитися будинками із загальною площею не більше 200 кв. м, мотивуючи це недоцільністю і дорожнечею утримання великих котеджів.

Фінансова незалежність котеджних будівельників та їх орієнтація на заможних покупців робить продавців елітних дач самими кризостійкість торговцями готовим житлом в Україні

Явний курс покупців на невеликі заміські вілли змусив деяких девелоперів переглянути свої проекти. Першим з них став забудовник елітного містечка ZaSpaGolf в Конча-Заспі - тепер замість перестали користуватися попитом будинків площею 600-900 кв. м компанія має намір зводити котеджі на 200-400 кв. м, чим суттєво знизить вартість житла, раніше становила не менше $ 3 тис. за кв.м.

Фінансова незалежність котеджних будівельників та їх орієнтація на заможних покупців робить продавців елітних дач самими кризостійкість торговцями готовим житлом в Україні. Поки на ринку часткового будівництва компанії тільки почали отримувати перші кредити на завершення заморожених об'єктів, Степенко прогнозує, що в 2011 році продажу заміського житла вийдуть на свої докризові позиції - 1,1 тис. котеджів, а в 2012-му збут котеджів і зовсім поб'є свій історичний рекорд в 1,5 тис. проданих домоволодінь. "Ринок котеджів - поки що єдина прибуткове місце в українській будівельній галузі", - резюмує він.

Кореспондент
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти