Верховний суд став на сторону проблемного забудовника

Потерпілий інвестор не зміг домогтися у Верховному суді зняття обтяження з квартири, яку купив у забудовника - компанії "Екобуд". Суд підтвердив, що покупка квартири, яка була перед цим передана банку в заставу, не є підставою для визнання незаконним договору іпотеки. Головною проблемою в даній ситуації є те, що ні інвесторів, ні у банку немає гарантій того, що купується житло не було передано в іпотеку, а пропонований заставу не був перепроданий, відзначають юристи.

Верховний суд (ВСУ) підтвердив, що при купівлі інвестором споруджуваного житла, яке перед цим забудовник передав банку в заставу, покупець квартири не може зняти з неї обтяження. До такого висновку ВСУ прийшов 30 жовтня в ході розгляду за позовом інвестора до забудовника "Екобуд" і банку "Київ". Ще 12 вересня 2007 року будівельна компанія передала в іпотеку майнові права на квартиру в недобудованому будинку. 28 лютого 2008 року "Екобуд" уклав договір з інвестором, зобов'язавшись передати йому у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію. У виконанні своїх зобов'язань інвестор придбав облігації номінальною вартістю 396,9 тис. грн. У 2011 році інвестор оскаржив правомірність передачі належної йому квартири в іпотеку банку. Святошинський районний суд, а слідом за ним і апеляційна інстанція задовольнила його вимогу, посилаючись на закон N 898-IV "Про іпотеку", а також на ст. 583 Цивільного кодексу, згідно з якою заставодавцем є власник майна або особа, якій належать майнові права. Однак Вищий спеціалізований суд скасував це рішення, оскільки закон N979-IV дозволяє договори іпотеки на майнові права на недобудовану нерухомість.

При цьому "Екобуд" передавав в іпотеку недобудоване житло як до його продажу інвесторам, так і після. У такому разі ВСУ ставав на бік інвестора, адже забудовник не має права передавати банкам в заставу недобудоване житло, яке вже було продано інвестору допомогою укладення договору купівлі-продажу цінних паперів (див "Ъ" від 2 липня). "Банк не має права накласти стягнення на предмет застави і продати його, якщо інвестори уклали договори про придбання майнових прав на квартири до передачі їх банку в заставу. Однак таке стягнення може бути здійснено, якщо інвестор в судовому порядку не накладе арешт на майнові права і не внесе його до держреєстру речових прав на нерухоме майно",- зазначив старший юрист міжнародної юридичної фірми Integrites Олексій Палій.

У банку "Київ" підтвердили, що "Екобуд" досі не погасив кредит - ще 19 вересня 2011 року Господарський суд Києва ухвалив рішення стягнути з компанії 93 млн грн і $3,9 млн. У відповідь "Екобуд" намагався визнати недійсним кредитний договір, однак суд відмовив у розгляді позову. У січні 2012 року суд порушив справу про банкрутство будівельної компанії, але за скаргою забудовника воно було припинено.

Якщо договір з інвестором був укладений пізніше передачі майна в іпотеку, воно залишається в заставі. "Банк може звернути стягнення на предмет застави і продати ці квартири, а в інвесторів є право вимагати повернення грошей у компанії, якій вони платили. Однак якщо компанія знаходиться в процедурі банкрутства, борг вважається погашеним. Банк не звертає стягнення, тому що житло ще не введено в експлуатацію",- пояснює старший партнер адвокатської компанії "Кравець та партнери" Ростислав Кравець.

Як обіцяють в банку, власники квартир не постраждають. "Банком вживаються заходи по стягненню заборгованості саме з позичальника - "Экобуда". Досі не було подано жодного позову про виселення фізосіб-інвесторів, які купили квартири в будинку по вул. Ірпінська, 69-б",- говорить директор юридичного департаменту банку "Київ" Віктор Ковальов. "Причина, по якій банк не звертає стягнення,- це суди інвесторів",- вважає Олексій Палій.

Проблемою подібних угод є неможливість перевірити, чи майно було передано у заставу або продано. "Часто буває, що будівельний адресу нерухомості один, і у нього немає ніякого арешту. Однак коли будинок вводиться в експлуатацію, адреса змінюється, і виявляється, що ці квартири вже знаходяться в заставі",- нарікає пан Кравець. При цьому банк, який отримує застави, також може бути постраждалою стороною. "Інформації про реалізацію майнових прав на квартири третім особам банк не мав, так само як і способів для її перевірки",- пояснили "Ъ" в банку "Київ".
www.zagorodna.com