Велика добудова: чи оживуть застиглі будинки

Після цінового відкату в 2009 році, коли квартири в новобудовах подешевшали більш ніж на 40%, ціни на житлову нерухомість у році, що минає, продовжували знижуватися, хоч і не колишніми темпами.

Скільки це ще триватиме і чи можна довірити забудовникам свої кровні, вклавшись в первинку, з'ясовував Weekly.ua.

Застиглий будинок

«Свічка» у двадцять з гаком поверхів на околиці Києва, але в хорошому районі - зеленому, з чистим повітрям і поки не закупореними пробками вранці та ввечері автотрасами до центру міста. Будинок майже закінчений, залишилося подекуди зовні облицювати плиткою його стіни, вставити скла на перших двох поверхах з комерційними приміщеннями, знести будівельний паркан, прибрати сміття, заасфальтувати доріжки і розбити клумби-газони.

Ціна квадратного метра в цьому будинку - $ 1175. Простора однокімнатна квартира коштує менше $ 50 тис., п'ятикімнатна - близько $ 150 тис. Термін здачі будинку, якщо вірити написаному на паркані, - грудень цього року. Квартири вже з внутрішньою обробкою, тобто можна відразу в'їхати, купити надувні меблі і трохи на них перепочити, збираючись з силами перед доведенням інтер'єру до своєї мрії.

Відразу два дружніх забудовнику банки пропонують кредити з нинішніми грабіжницькими відсотками. Але так і хочеться взяти у них гроші і купити собі житло в цьому елітному будинку з підземним паркінгом, що обійдеться у півтора-два рази дешевше, ніж просять за убиті квартири в убитих хрущобах навколо двадцятиповерхового красеня. Через рік-другий можна буде перекредитуватися, а ціна квартир у такому будинку вже точно зросте не менше ніж у три рази.

Однак при найближчому розгляді виявляється, що не все так мажорно. За два місяці нашого пильного спостереження за будинком там не відбулося жодних змін. Взагалі ніяких! Ні однієї плитки на стінку не приліпили. А вивчення сайту компанії-забудовника показало, що у неї ще півдюжини точно таких же новобудов у різних районах міста. І стало зрозуміло, що варто принести гроші забудовникові за квартиру в цьому будинку, як він тут же витратить їх на добудову іншого свого об'єкта.

Ожилий будинок

Ще приклад з життя кінця 2010 року. Не менш пафосна багатоповерхівка кілометрів за три від «свічки», в якій нам так хотілося оселитися. Різниця лише в тому, що другий будинок зовсім недавно прийнятий держкомісією.

Повідомлення про це у стрічках українських новинних агентств проходило між повідомленнями про те, що МВФ дає черговий мільярдний транш кредиту stand by Україна і що Янукович відбув з офіційним візитом за кордон. Оцінюєте масштаб події? Здача жилого будинку в Києві - подія загальнонаціонального і навіть світового значення!

Цікавимося у забудовника що почому. По $ 2000 за квадратний метр, говорять у відділі продажів. «Як же так? - Дивуємося. - Тільки вчора було не набагато більше $ 1000 ». Відповідають майже дослівно за Жванецьким: «Вчора були по тисячі, але не здані держкомісії, а сьогодні по дві, але здані».

Ті, що за два, але здані, представляють собою простір, залите бетонною стяжкою на підлозі і обрамлене голими стінами, з яких стирчать водопровідні труби з заглушками. Забудовник готовий довести квартиру до житлового стану за проектом господаря, але за окремі гроші. У підсумку ціна метра стає майже докризового.

Теоретики і практики

Втім, для людей з грошима і такий варіант вигідний, особливо якщо квартира купується для подальшого перепродажу і не треба витрачатися на ремонт. Ясно, що рано чи пізно ціни виростуть в рази - такий закон мегаполісів у всьому світі, Київ не виняток із нього.

Погано те, що практично всі інші варіанти знаходяться якраз у проміжку між двома, які описані вище. І питання «купувати або почекати?» Стає воістину гамлетівським, особливо якщо послухати забудовників і експертів ринку.

Директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов вважає, що виводити середній показник некоректно, тому що на ринку присутні як успішні об'єкти, так і не дуже. «Непривабливі для інвесторів будинку в цьому році подешевшали ще на 20-30%, а затребувані, продавані подорожчали на 10-15%», - пояснив він і додав, що приблизно в 70% новобудов не виключено подальше зниження цін, причому в деяких - до 30%.

У забудовників свою думку. «В останні два роки будівництво нових об'єктів практично не розпочиналося. Тому зараз ринок первинної нерухомості представлений в основному об'єктами, які забудовники почали будувати ще в докризовий період, не заморозили в кризу, а тільки перенесли терміни здачі, але продовжували будувати, і зараз завершують будівництво », - розповів заступник генерального директора девелоперсько-будівельної компанії ТММ Олексій Говорун.

Самі бачите, що експерти ринку теоретизують, а практики-забудовники точно знають, що нових конкурентів у них найближчим часом не з'явиться і ціни диктувати будуть вони. Єдине, що поки утримує їх від цього, - це відсутність оборотних коштів. Банки кредитів їм не дають, тому вони сильно залежать від грошей покупців. У кого куплять, той зможе добудувати - і тут же задере ціну на решту метри.

Точна така ж ситуація в інших містах України, у забудовників по всій країні через кризу однакові проблеми, і вирішують вони їх однаково.

Вигідний ризик

Може здатися, що інвестиції в новобудови - це щось на зразок лотереї: можна витягнути щасливий квиток, а можна зависнути на невизначений термін. Але це не зовсім так.

Як вже сказано, забудовники зацікавлені в грошах покупців, інших у них поки немає. І, за великим рахунком, завдання покупця - вибрати такого забудовника, якому його, покупця, гроші допоможуть добудувати будинок, а не погасити ними, наприклад, відсотки за давнім і постійно зростаючій кредитному боргу. Для цього Weekly.ua і склав рейтинг забудовників (див. таблицю), який не претендує на істину в останній інстанції, але заощадить час на пошуки тої ж інформації самостійно.

Також зверніть увагу на динаміку цін на ринку первинного житла в році, що минає (див. малюнок). У 2010 році вона стабільно і помітно падала, але чи буде це тривати в 2011-му - велике питання.

Зараз квадратний метр у новобудовах Києва коштує від $ 1000 до $ 2500 (середня ціна - $ 1700). Причому нинішній долар вже не той, що був до кризи. Навіть за даними Держкомстат а інфляція за минулі два роки склала близько 20%, а в реальності була як мінімум в два рази вище. Вона торкнулася не тільки цін на продукти в супермаркеті, але і на будівельні матеріали, техніку і, на жаль, вплинула на розмір хабарів чиновникам. Таким чином, у докризових цінах квадратний метр за $ 1000 перетворюється в $ 600-800. Тоді за такі гроші продавали яму котловану і картинку майбутнього будинку на паркані довкола ями, а зараз - практично побудований будинок.

Ясно, що погано, дуже погано девелоперам, раз вони йдуть на таке. Також ясно, що ніякого подальшого зниження на 30%, як обіцяють деякі експерти ринку, не буде. Швидше хтось із забудовників збанкрутує і його активи за безцінь придбає інший, котрий і добудує будинок.

До речі, пам'ятаєте той двадцятиповерховий будинок, з якого ми почали? Всі до єдиної квартири в ньому вже куплені. А в другому - тому, що прийнятий держкомісією, - вільну квартиру і зараз можна знайти на будь-який смак. Це і є реальна ситуація на ринку первинної нерухомості.
Weekly.ua