В Україні почали добудовувати заморожені житлові комплекси

В Україні налічується до 10 тис. житлових об'єктів, здачу яких затримали більш ніж на рік. У 2019-2020 роках тільки в 15 з більш ніж 100 недобудов Києва та Київської області розпочнуться роботи по завершенню будівництва. В цілому ж по країні утворилося близько 16 тис. довгобудів, 60% з них становлять житлові комплекси - це ті будинки, де здачу в експлуатацію затягнули більш, ніж на рік. Звичайно, не всі вони остаточно покинуті девелоперами, але багато і таких, які простоюють вже багато років.

Іноді ошукані інвестори все ж отримують шанс в'їхати в своє довгоочікуване житло. Механізмів довести до розуму кинутий будинок кілька.

Скільки потрібно доплатити

Одним з рішень проблеми може стати часткова, партнерська участь органів влади в добудові об'єктів.

У девелоперів відбирають дозволу на будівництво і вимагають вкладатися в інфраструктуру

Суть цього механізму - залучити до добудови приватні компанії, які могли б розраховувати на прибуток від участі в таких проектах. При цьому держава може взяти на себе частину фінансового навантаження або ж компенсувати забудовнику його витрати.

«Це може бути, як виділення нової ділянки під будівництво, так і інші пільги для девелопера. Необхідна чітка і зрозуміла система приватного партнерства, преференції тим компаніям, які зважаться взятися за настільки складну справу », - зазначив у розмові з UBR.ua керівник проектів групи компаній Perfect Group Олексій Коваль.

Ще один механізм - це готовність ошуканих інвесторів самостійно найняти компанію, яка добудує їх будинок.

Покупці об'єднуються в кооперативи і за свій рахунок наймають стороннього забудовника. У таких ситуаціях сума додаткових вкладень може становити від $ 100 до $ 300 за м2.

Але доплачувати доводиться не завжди. Наприклад, «Укрбуд» в Києві з 2013 року завершив чотири чужих недобудови. Це ЖК «Лісовий», «Парк-хол« Горький »,« Артеміда »і« Герцен Парк ».

На київські будівництва масово подають до суду

«Зараз добудовуємо п'ятий - будинок МЖК« Академмістечко »в рамках нового ЖК SOLAR CITY. Підхід у всіх випадках один - «старі» покупці отримують житло (за яке вони вже заплатили попереднього забудовнику) без доплат, а добудова об'єкта фінансується за рахунок продажу площ, що залишилися нерозпроданими », - розповіли UBR.ua в Укрбуд.

Які ще будівництва реанімували:

У 2011 році компанією ТОВ «Ніка ЛТД», що входить в структуру Perfect Group був прийнятий і добудований об'єкт в Вишгороді по вулиці Симоненка.
Компанія «Боріспільміськбуд», що входить в ту ж групу, в 2013 році викупила на аукціоні активи збанкрутілої компанії «Агробудпереробка» разом з недобудованим ЖК. На момент банкрутства більш 2/3 квартир в об'єкті були продані. Сума доплати склала до $ 100 з інвестора.
На даний момент компанія Perfect Group розглядає ще один проект-довгобуд на Оболоні.
Постраждалі інвестори створили ЖБК в ряді об'єктів Войцеховського, щоб самим добудувати об'єкти. Наприклад, ЖБК «Булгаков» (ЖК «Маргарита», вул. Булгакова, 12а). Або ОСББ «Олевський» (ЖК «Сосновий бір», вул. Олевська, 9).
У ЖК «Перлина Троєщини» по вул. Закревського, 42а у Деснянському районі в 2017 виділили землю ЖБК під будівництво. На той момент третя черга будівництва не могла початися через відсутність дозволу на будівництво.
У відношення проектів, куди зайшов новий девелопер, є зовсім свіжий приклад в Києві. ІБК «Обрій» в кінці вересня почала реновацію одного з відомих столичних довгобудів ЖК «GrandPark» по вул. О. Теліги, 25. Проект перейменували в «UnoCityHouse».
Компанія «А-Девелопмент» також довела два проекти до розуму: «Смарт-політех» і «Смарт-оболонь».
За словами експертів і забудовників, механізм «доплат» поки мало єдино дієвий спосіб забезпечити добудову будинку.

«Ефективним способом вирішення проблеми добудови замороженого будинку є залучення стороннього девелопера за умови надання або додаткових преференцій забудовнику, або ж з розробкою механізму доплат ошуканих інвесторів за добудову об'єкта», - розповіла UBR.ua головний експерт інформаційно-аналітичного порталу «3м2» Вікторія Берещак.

Коли візьмуться за добудову

Головна проблема, яка заважає девелоперам включитися в реалізацію таких об'єктів і забезпечити ошуканих інвесторів квартирами - в більшості недобудов вже продано більше половини квартир.

«Якщо в об'єкті продано 50% квартир, рентабельність добудови проекту становить не більше 10%, а якщо продано 2/3 квартир - проект в кращому випадку виходить в« 0 ». Природно, в таких умовах нові девелопери не хочуть братися за проект. Всі розуміють, що тільки за рахунок залучення нових забудовників проблему довгобудів не вирішити », - каже Коваль.

На сьогоднішній день участь залученого девелопера в довгобудах може бути вигідно тільки в разі, якщо в такому об'єкті продано не більше 30% квартир. При добудові такого об'єкта забудовники розраховують отримати не менше 20% рентабельності (це на 5-10% нижче середньоринкового рівня).

Також проблему довгобудів можна вирішити за прикладом Польщі та деяких інших країн, кажуть будівельники, коли гроші покупців незавершених об'єктів повинні надходити на банківський рахунок забудовника, але розпоряджатися ними будівельник зможе тільки після завершення всього процесу будівництва.

При такій схемі будівництво може вестися або за власні кошти забудовника, або за рахунок пільгового кредитування. У будь-якому випадку, такий механізм спричинить за собою збільшення вартості житла для кінцевого інвестора.

«Рішення проблем недобудов може лежати в площині укладання договору між місцевою владою, забудовником та інвесторами, в якому б обговорювалися умови необхідних доплат і їх причина, а також дата закінчення будівництва. При цьому, при складанні загального кошторису робіт на весь період будівництва, важливо враховувати постійне зростання цін на будівельні матеріали в Україні », - зауважив Коваль.

На добудову, теоретично, можуть бути виділені кошти з місцевого бюджету, але, грошей на такі проекти катастрофічно не вистачає. На думку експертів, поліпшити ситуацію з довгобудами може тільки чітке законодавче врегулювання питання проблемних об'єктів.

Що пропонують законодавці

Для запобігання кризовим явищам на первинному ринку житла вкрай необхідне прийняття закону про захист прав інвесторів покупців житла, вважають експерти.

Україну чекають нові правила для новобудов, зведення шкіл та житла в лізинг

Ще влітку Мінрегіонбуд представив проект закону «Про захист прав фізичних осіб-вкладників у будівництво багатоквартирних житлових будинків», який:

Дає визначення довгобудів (об'єкти, введення в експлуатацію яких затягнуто більш ніж на 1 рік від заявленого терміну).
Пропонує механізми запобігання появи ошуканих інвесторів: мова йде про скасування рішення про оренду земельної ділянки, введення відкритих інвестиційних аукціонів для компаній, які мають намір добудувати будинки і т.п.
«У цьому документі також слід закріпити за інвесторами-покупцями житла їх статус власників, це додаткові права для ошуканих інвесторів. На тлі політичної та економічної «бійки» кількість довгобудів може зрости щонайменше на 10%, тому вкрай необхідний механізм захисту покупців житла », - каже Берещак.

Щоб не купити довгобуд, головне правило для інвесторів залишається незмінним: перевірка земельної ділянки, проекту, девелопера, вивчення всіх дозвільних документів і т.п. Це реальний шанс мінімізувати ризики при вкладенні коштів в первинний ринок нерухомості.

www.zagorodna.com