Попередній раз вимоги до забудовників оновлювалися в 2005 році і, на думку чиновників, містили ряд застарілих пунктів, виправлених в новій редакції.З усіх поліпшень можна виділити п'ять ключових:
Підвищення енергоефективності будинків до класу «C», які будуть забезпечувати до 40% економії енергії.
Скасування зобов'язань по установці в квартирах радіоточок при збереженні їх у приміщеннях чергового персоналу.
Обов'язкова установка ліфта в будинках з 4-я і більше поверхами, як рекомендація - з третього.
За умови дотримань протипожежних та інших технічних вимог, в нових будівлях допускається розміщення громадських закладів вище третього поверху.
Заміна обов'язкової покомнатно планування при проектуванні на більш вільну, зокрема, допускає створення кухонь-ніш.
Крім того, документ містить ряд вказівок, що посилюють вимоги по пожежної безпеки, що регулюють норми інсоляції при будівництві літніх приміщень (балконів, лоджій), а також вводить ряд дрібних уточнень. Як, наприклад, використання безчердачною даху в покритті мансард, терас, двууровневих квартир на верхніх поверхах, і - для творчих майстерень художників та архітекторів.
Під кого змінюють норми
В цілому, на думку експертів, затверджені норми і так дотримувалися більшістю київських забудовників, за винятком ряду проектів зі свідомо низькою вартістю житла від 10 тисяч гривень за квадратний метр, а ввести їх в практику варто було років 10-15 тому.
«Нормальні забудовники все ті речі, які зараз дозволили оновлені ГСНи, і так робили - хтось через узгодження відхилень від діючих норм, хтось менш легально», - розповів UBR СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.
Відносно підвищення обов'язкового класу енергоефективності експерт консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький, вважає, що для недобросовісних забудовників його дотримання не стане великою проблемою.
«З точки зору технології поклеїти пінопласт по газоблоків - неприпустимо, однак наші ДБН це допускають. Це дешево і ефективно з точки зору утеплення, а то, що фасади горять - момент другорядний. Є безліч речей, які в будівельних нормах не прописані, але які спокійно можна обійти », - сказав він UBR.ua.
Втім, новосели куди більш вимогливі, і намагаються шукати на ринку житла нерухомість з класом енергоефективності B і A, зазначає Рижиков: «Крім того, що таке житло тепле взимку і прохолодне влітку, гроші, вкладені в термоізоляцію будинку, при експлуатації окупаються за 3 5 років. Тобто насправді це інвестиційна штука ».
Тим часом, колишній заступник глави Мінрегіону Лев Парцхаладзе погодився, що введені ще при його роботі норми не так актуальні для Києва, проте в регіонах, де якість будівництва набагато нижче, їх необхідно було зробити обов'язковими.
Боротьба з вітром призведе до подорожчання квартир
«Так, багато сумлінних забудовники, які зацікавлені в продажах, роблять якісне житло. Безумовно, хто зараз купить квартиру в п'ятиповерховому будинку без ліфта? Однак Вдатися до таких заходів необхідно зробити обов'язковою, в зв'язку з чим ми впроваджуємо типові проекти », - пояснив він.
Чому погано будують
Основною ж проблемою новобудов є не погані норми, а необхідність економити на будівельних матеріалах через низьку платоспроможність майбутніх мешканців, зауважив Сергій Костецький.
«Якщо забудовник навіть на 500 гривень піднімає вартість квадратного метра, автоматично люди перестають купувати квартири. Природно, вони спробують заощадити на чому можна, в першу чергу на бетоні і арматурі. Раніше хоч труби були проведені під туалет, а зараз і їх немає - бери та сам роби. Той же опенспейс, кухні-ніші, їх робити вигідно, тому що поставити перегородку дорого », - розповідає фахівець.
Незважаючи на те, що згідно з новим ДБН, всі будівельні матеріали повинні пройти обов'язкову експертизу МОЗ на токсичність, фахівець SV Development вважає, що дана перевірка лише буде однією з ряду таких же, як у випадку з пожежної інспеції і санепідемстанцією.
«Все одно зараз один стандарт матеріалів. Повірте, ніхто їх не робить з чорнобильської глини. З іншого боку, сверхтребованія можуть стати ще однією статтею витрат, що також негативно позначиться на покупцях », - упевнений Костецький.
Лобізм і совок
Андрій Рижиков в розмові з UBR зазначив, що тільки частина прийнятих ДБН є корисними, в той час як інші знову не відповідатимуть сучасним реаліям.
«Нові ДБН пишуть відірвані від реальності люди зі старих проектних інститутів. У підсумку замість совкових норм ми отримуємо полусовковие: пару пунктів хороші, всі інші ускладнюють життя », - зауважив він.
Як приклад такого рішення Рижиков привів будівельні норми по інклюзивності, які не тільки зажадають від забудовника додаткових інвестицій, але до всього іншого будуть технічно і економічно неефективними.
«При цьому інклюзивність можна забезпечити більш простими діями, але в ДБН вписали дуже жорсткі норми, за порушення яких будуть карати», - запевнив експерт.
На думку представника DC Evolution, незважаючи на в цілому вірний курс Мінрегіону, спрямований на поліпшення якості життя, проводиться він спірними методами. Так, замість того, щоб намагатися регламентувати кожну спеціалізовану сферу окремо - офісну, торгівельну, готельну, - Рижиков пропонує залишити обов'язковими пожежний і конструктивний ДБН, які «не дозволяють людині бути вбитим і покаліченим», а решта перевести в статус рекомендаційних.
Зі свого боку, Сергій Костецький також звернув уваги UBR.ua, що «другорядність» впроваджуються змін пояснюється лобізмом забудовників, які брали участь в роботі Міністерства.
«Ну скасували радіоточки - добре, їх і так не було. Ну ліфти - в основному вони і так є, як і утеплення. Все той же, що і було », - запевнив фахівець.
«Як обговорюються ГСНи, - доповнив Костецького Андрій Рижиков, - приходять професійні експерти, напівпрофесійні експерти і не експерти. Професійні експерти один раз сходили і більше їм не вистачає часу постійно бути в цьому процесі, оскільки є основна робота, спрямована на заробляння грошей. А ті, хто не в темі, або хто хоче вибити під себе якісь ексклюзивні умови, у них є час ходити на такі зустрічі і отримувати свій кінцевий результат ».
Останні роки Мінрегіон систематично осучаснює державні будівельні норми. Зокрема, нещодавно прийняті поліпшення, в тому числі вводившее нове поняття «блакитної лінії» для обмеження поверховості будівель, навіть зазнали «судової атаці» з боку незадоволених забудовників.
У загальному рахунку, тільки за 2018 рік Міністерство прийняло 27 змін до містобудівних норм. У 2019 му - до підготовки планувалося ще 20.
Так, в розмові з UBR.ua, який проходив до його звільнення, Лев Парцхаладзе анонсував кардинальні зміни у вимогах до зелених насаджень. «Змінюється екологічна зона, вимоги до екології стають жорсткіше, і, відповідно, ті дерева, які сідають зараз, вони не витримують цього навантаження. Їх посипають сіллю, поливають водою, і, на жаль, вони потім знищуються. Ми не такі багаті, щоб робити дешеві речі. Це стосується і доріг, і забудови, і зелених насаджень », - завершив думку колишній заступник міністра.
ubr.ua
Коментарі