Український ринок заміської нерухомості переживає нелегкі часи

Власник київської компанії Олександр Вєтров вже чотири роки не може продати свій заміський особняк площею 800 кв. м. Коли він починав будівництво в 2007 році, такі будинки користувалися попитом і бізнесмен розраховував добре заробити на своїй нерухомості. Виставивши будинок на продаж за $ 2 млн, він планував продати його не менше ніж за $ 1,8 млн. Але криза 2008 року, обвалився ринок нерухомості, перекреслив його плани. Зачекавши трохи, підприємець у минулому році знову виставив об'єкт на продаж. Але виявилося, що його пропозиція вже не актуально: величезні особняки вийшли з моди, і тепер Олександр сподівається продати будинок хоча б за $ 800 000, щоб повернути вкладені в будівництво гроші.

Період світанку

Багато особняків на дамбі в Конча-Заспі за 1000 м2 і більше, побудовані до кризи, до сих пір не можуть знайти господарів.

Український ринок заміської нерухомості переживає нелегкі часи - після кризи продажі впали майже в п'ять разів, а ціни просіли на 40%. У найпопулярнішої у клієнтів Київської області досі заморожено будівництво майже третини котеджних селищ. У відсутності банківського кредитування покупці стали набагато більш практичними та обачними при виборі заміського житла.

Щоб утриматися на плаву і розпродати недобудови, багато забудовників кардинально змінюють проекти заміських селищ. Замість п'ятиповерхових особняків по 600-800 кв. м на ринку з'являється все більше пропозицій невеликих котеджів площею 110-180 кв. м. А вже побудовані великі будинки забудовники перетворюють на дуплекси і багатоквартирні будівлі.

Якщо в 2010 році на продажу будинків до 200 м припадало близько половини всіх угод, то в цьому році, за даними компанії SVDevelopment, частка продажів малометражних будинків збільшилася до 70%.

По частинах зручніше

У найдорожчому місці України, на дамбі в елітному заміському селищі Конча-Заспа, вже більше трьох років продають сім  особняків по 1200-1300 кв. м.

За словами віце-президента Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолія Топола, в інших селищах навколо Києва теж вистачає порожніх особняків по 600-800 кв. м, в яких ніхто не живе через дорожнечу обслуговування і які в найближче десятиліття буде складно продати. Покупців не приваблюють навіть знижені майже на 50% ціни - охочих набувати величезні будинки, побудовані за старими технологіями в «мертвих» зонах, не знайти. Деякі з таких будинків було б резонно переформатувати в дуплекси (один будинок на дві сім'ї) або навіть многоквартірнікі з окремими входами, вважає Топол.

Директор «РеалЕкспо» Віктор Коваленко стверджує, що після кризи люди все частіше відмовляються від покупки індивідуальних котеджів на користь таунхаусів. А найбільшою популярністю на ринку користуються квартири в таунхаусах площею 50-100 кв. м вартістю $ 500-800 кв. м. Найбільший недолік великих будинків - дороге обслуговування. Утримання будинку площею 500 кв. м обходиться в $ 200 на місяць влітку і в $ 500 зимою. Людей лякають і плани введення податку на розкіш з будинків площею більше 240 кв. м.

Більшість забудовників і приватних продавців поки ще не втратили надії на відродження ринку нерухомості і чекають свого покупця, але деякі вже зважилися нарізати свої пироги тонший. За докризовим проекту значну частину території житлового комплексу «Кришталеві джерела» планували забудувати зблокованими будинками від 300 до 400 кв. м на одного господаря, але після 2008-го було прийнято рішення переробити ці будинки під одно-, дво-і трикімнатні квартири площею від 40 до 110 кв. м.

Власники комплексу стверджують, що продажі пішли значно жвавіше.

Девелоперам, які не встигли розпочати будівництво до кризи, пощастило більше - вони можуть змінити проект. За словами Топола, площа споруджуваних зараз заміських котеджів у середньому вдвічі менше, ніж у 2007 році. Ця тенденція торкнулася і земельних ділянок. За даними експертів, сьогодні середній ділянку під будинок - не більше 10-11 соток, хоча до 2008 року присадибна територія сягала 25 соток землі.

«Спочатку ми планували будувати котеджі по 500-600 кв. м, але, вивчивши ринок, півтора роки тому вирішили зменшити площу, - каже Галина Данильчук, генеральний директор компанії «Бізнес Реал Груп», що продає котеджне селище «Рословічі». - Зараз ми пропонуємо покупцям котеджі від 179 до 300 кв. м. Це якраз самий затребуваний формат ».

Президент Асоціації фахівців з нерухомості Сергій Злидень упевнений, що тенденція до зростання економ закріпилася на ринку як мінімум на найближчі кілька років. Навіть, може бути, і років на 10, говорить генеральний директор будівельної компанії «Увекон» Володимир Шалаєв.

А значить, девелоперам ще довго доведеться мати справу з покупцями, для яких, за словами Віталіни Медяний, директора з продажу будівельної компанії Dragon-Ukrainian Properties & Development, престиж нічого не значить у порівнянні з практичністю, зручністю і соціальною інфраструктурою. Щоб продавати навіть маленькі будинки або таунхауси, забудовники будуть змушені вкладати гроші в школи, дитячі сади, магазини, які зараз у багатьох селищах існують лише на папері. Навіть сміття не з усіх готових селищ регулярно вивозять, такі фокуси з нинішньою клієнтурою не пройдуть.
www.zagorodna.com